臨近樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”，各地再一次祭出樓市優(yōu)化政策。
8月25日，上海接棒北京樓市新政，出臺(tái)了涉及限購(gòu)、公積金、信貸、稅收等多項(xiàng)新政，整體導(dǎo)向與北京類似，即“核心區(qū)嚴(yán)控、郊區(qū)松綁”，挖掘住房購(gòu)買力、降低置業(yè)門檻，為勢(shì)頭有所減弱的市場(chǎng)注入一針“強(qiáng)心劑”。
在當(dāng)前樓市節(jié)點(diǎn)，一線城市帶頭松綁樓市調(diào)控，有切實(shí)的行業(yè)必要性。今年二季度開(kāi)始，全國(guó)樓市出現(xiàn)新情況，新盤去化率下滑，即便是京滬內(nèi)部分化也很明顯，郊區(qū)庫(kù)存壓力較高。對(duì)此業(yè)內(nèi)人士稱，“再保持強(qiáng)壓政策意義不大”。
而京滬步調(diào)一致的新政將有何效果？專家表示，在“金九銀十”關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)到來(lái)前，一線城市發(fā)布利好政策，有利于樓市止跌回穩(wěn)鞏固成效。
一線城市“放房票”
作為全國(guó)樓市的“高地”，北京、上海調(diào)控政策松動(dòng)備受關(guān)注。
半月前，樓市調(diào)控一向最嚴(yán)格的北京，打響了新一輪政策“第一槍”。以五環(huán)為分界線，京籍居民家庭、連續(xù)繳納社?；騻€(gè)人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購(gòu)買五環(huán)外商品住房，將不再限套數(shù)。成年單身人士和居民家庭執(zhí)行同樣的限購(gòu)政策。
這一重磅政策，成為近年來(lái)北京優(yōu)化調(diào)控之路上，松綁力度最大的一次。
與此同時(shí)，北京在公積金政策上多方面發(fā)力，擴(kuò)大公積金貸款支持范圍。若在北京市無(wú)住房，但全國(guó)范圍內(nèi)有1筆已結(jié)清公積金貸款記錄的，由認(rèn)定為二套房調(diào)整成首套房；提高二套房公積金貸款最高額度，支持提取公積金支付首付款。
“新政定位精準(zhǔn)，錨定成交及庫(kù)存集中區(qū)域?！碧祜L(fēng)證券表示，今年前7月，北京新房銷售套數(shù)中五環(huán)外占比超80%，二手房五環(huán)外成交占比超50%。針對(duì)成交熱點(diǎn)區(qū)域精準(zhǔn)施策，有望推動(dòng)觀望及增量需求入市，同時(shí)規(guī)避短期炒作行為。
北京“打樣兒”后，業(yè)內(nèi)認(rèn)為其他一線城市有望跟進(jìn)，房地產(chǎn)將再次進(jìn)入政策刺激行情。
果不其然，8月25日上海出臺(tái)樓市新政，在限購(gòu)政策上“復(fù)刻”北京的做法，針對(duì)戶籍居民家庭和滿足條件的非戶籍居民家庭，放開(kāi)外環(huán)以外的購(gòu)房套數(shù)限制。
這一政策同樣基于庫(kù)存邏輯。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前，上海外環(huán)外新房庫(kù)存占全市的70%；同時(shí)，外環(huán)外二手房庫(kù)存掛牌量占比達(dá)到近40%。
因此，放寬上述區(qū)域的購(gòu)房套數(shù)限制，旨在激活多套房購(gòu)置需求，消化市場(chǎng)庫(kù)存。在李宇嘉看來(lái)，這對(duì)于新市民在外圍購(gòu)置第二套、為父母購(gòu)置養(yǎng)老房產(chǎn)等，都有一定效用。
放出大量“房票”的同時(shí)，上海在公積金政策上也多重發(fā)力，其中對(duì)多子女家庭購(gòu)置首套房的扶持力度最大，疊加計(jì)算從192萬(wàn)元提高至216萬(wàn)元，基本可以覆蓋全部貸款。公積金既可以提取作為首付款，提取后也不影響貸款額度。
除了與北京步調(diào)較為一致的政策，上海新政進(jìn)一步降低居民購(gòu)房成本，明確不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率，同時(shí)完善房產(chǎn)稅政策，整體力度較北京略大，政策范圍更廣。
盤活郊區(qū)庫(kù)存
京滬相繼放寬樓市調(diào)控，背后是房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”的成效需要進(jìn)一步鞏固。
今年以來(lái)，中央及地方發(fā)布利好的腳步不停歇，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，前7個(gè)月，全國(guó)各地共出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策超370條。樓市也在政策托舉下有企穩(wěn)跡象，上半年全國(guó)新房和二手房交易總量同比增長(zhǎng)。
不過(guò)，進(jìn)入下半年后，樓市修復(fù)的進(jìn)程有所放緩。
從多項(xiàng)行業(yè)數(shù)據(jù)看，前7月房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整。1～7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資53580億元，同比下降12.0%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積，以及房屋新開(kāi)工面積、房屋竣工面積等行業(yè)指標(biāo)，同比表現(xiàn)也均為下降狀態(tài)。
從最直觀的新建商品房銷售額看，今年前7月該數(shù)據(jù)為4.96萬(wàn)億，同比下降6.5%?；赝麣v史高峰，2021年時(shí)，全國(guó)新房成交金額曾沖上18萬(wàn)億量級(jí)。四年時(shí)間過(guò)去，新房交易規(guī)模已明顯下降，各地房?jī)r(jià)也在集體探底中。
即便是市場(chǎng)較為堅(jiān)韌的京滬，樓市也并非無(wú)差別回溫，區(qū)域分化較為明顯。
國(guó)信證券表示，從二手房邊際掛牌價(jià)看，北京房?jī)r(jià)在上一輪樓市新政后，即2024年11月初開(kāi)始“止跌”，但自今年3月后，房?jī)r(jià)又有所下滑，市場(chǎng)熱度短暫回到2024年9月新政之前的水平。但隨著北京8月8日“定向”調(diào)整限購(gòu)后，部分高庫(kù)存板塊的去化壓力將有所緩解。
再看上海，相較于全國(guó)絕大多數(shù)城市，上海擁有較為穩(wěn)定的樓市，市場(chǎng)波動(dòng)幅度較小。不過(guò)上海市場(chǎng)也存在分化。億翰智庫(kù)表示，今年以來(lái)，上海核心板塊的項(xiàng)目會(huì)被爭(zhēng)搶，而位置沒(méi)那么核心的項(xiàng)目，則可能“人氣不足”，因此在一些區(qū)域繼續(xù)保持限制性的政策意義不大。
克而瑞也表示，上海外環(huán)外一直是新房供應(yīng)和成交的主力，但庫(kù)存壓力也較明顯。截至2025年7月末，上海新建商品住宅庫(kù)存面積733.21萬(wàn)平方米，其中外環(huán)外庫(kù)存面積約561.65萬(wàn)平方米，占比76.6%，以近12個(gè)月商品住宅流速看，去化周期17.6個(gè)月。
效果逐步釋放
本輪新政前，北京曾數(shù)次“小步慢跑”放松調(diào)控，包括通州雙限松綁、取消離婚購(gòu)房限制、五環(huán)外多買一套、落地517政策、以及影響更大的降首付比例等“930政策”。
數(shù)據(jù)顯示，去年“930”新政后，北京樓市交易量明顯提升。2024年10月～12月，北京二手房月度網(wǎng)簽量均達(dá)到1.7萬(wàn)套以上，整個(gè)四季度二手房成交量同比增長(zhǎng)約60%?！叭ツ?30新政，是市場(chǎng)低谷期時(shí)給出的重磅政策，新政效應(yīng)明顯、持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)?！?/p>
相較以往，北京本次放松力度不算小，市場(chǎng)也給予了一定積極反響。
據(jù)業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)，新政對(duì)提升市場(chǎng)活躍度有一定作用，部分樓盤到訪和二手房小區(qū)帶看略有增加。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，8月9日～8月22日，北京新建商品住宅成交套數(shù)1504套，環(huán)比增長(zhǎng)約41%，同比下降23%；二手住宅成交6439套，環(huán)比增長(zhǎng)11%，同比基本持平。
記者了解到，北京新政出臺(tái)的首個(gè)周末，是市場(chǎng)情緒最熱的時(shí)候。
據(jù)龍湖觀萃方面透露，8月9日、10日項(xiàng)目的看房量，日均突破110組，環(huán)比提升超35%；周末合計(jì)成交8套，環(huán)比提升100%，其中5套均為首訪成交。另一五環(huán)外的項(xiàng)目龍湖·宸翰，8月9日單日來(lái)訪量環(huán)比增超50%，政策釋放出一定改善需求。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”臨近，新政將在一定程度上助力市場(chǎng)回穩(wěn)。
除了京滬，其他城市也在“因城施策”，將房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”作為重要任務(wù)。8月份以來(lái)，天津、西安、蘇州等地相繼發(fā)布穩(wěn)樓市政策，涉及優(yōu)化住房公積金、推動(dòng)住房“以舊換新”、存量商品房收購(gòu)、購(gòu)房補(bǔ)貼等多個(gè)方面。
華泰證券表示，房地產(chǎn)中長(zhǎng)期“止跌回穩(wěn)”的基礎(chǔ)正在構(gòu)建，不過(guò)全面達(dá)成仍需要時(shí)間。展望后續(xù)，政策的發(fā)力方向還可能包括：穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期是第一步；更有效地激活購(gòu)房需求；優(yōu)化收儲(chǔ)發(fā)力去庫(kù)存；關(guān)注城市更新資金來(lái)源。
李宇嘉表示，目前政策集中在降成本、降門檻等方面，邊際上會(huì)有一定效果，但考慮到目前的樓市供應(yīng)、尤其是二手房掛牌量較大，居民買房挑選空間大，有絕對(duì)低價(jià)的撿漏心態(tài)，樓市企穩(wěn)還需要宏觀基本面好轉(zhuǎn)支撐。
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