2021年10月23日第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議通過(guò)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的決定。
為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定：授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。
【中指觀點(diǎn)】密集發(fā)聲為房地產(chǎn)稅改革做鋪墊，試點(diǎn)工作將加速落地
今年以來(lái)房地產(chǎn)稅被高頻提及。
5月，財(cái)政部等4部門(mén)已召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽(tīng)取了部分城市政府負(fù)責(zé)人及部分專(zhuān)家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)。
8月，財(cái)政部指出下一步將健全地方稅、直接稅體系，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，配合做好增值稅法、消費(fèi)稅法、關(guān)稅法等立法審核工作。
10月15日，習(xí)近平總書(shū)記在《求是》發(fā)表文章，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”，加強(qiáng)對(duì)高收入的規(guī)范和調(diào)節(jié)。
10月23日，本次全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，充分體現(xiàn)了國(guó)家最高領(lǐng)導(dǎo)人發(fā)聲后，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作在加速推進(jìn)和落地。另外，從表述中亦可看出，房地產(chǎn)稅的作用更多地是引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是重要目的之一。
一、試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類(lèi)房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。
【中指觀點(diǎn)】
本次明確指出試點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)稅征收對(duì)象是居住用和非居住用等各類(lèi)房地產(chǎn)，土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。其中，公告中提到“非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行”。未來(lái)試點(diǎn)城市針對(duì)居住用房地產(chǎn)征收的房地產(chǎn)稅也是對(duì)土地及房屋進(jìn)行征稅 ，并可能將其“合二為一”構(gòu)成房地產(chǎn)稅，是對(duì)保有環(huán)節(jié)的征稅，，但從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，對(duì)首套剛需影響較小。
二、國(guó)務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。國(guó)務(wù)院及其有關(guān)部門(mén)、試點(diǎn)地區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建科學(xué)可行的征收管理模式和程序。
【中指觀點(diǎn)】
房地產(chǎn)稅屬于地方稅的一種，國(guó)務(wù)院制定試點(diǎn)具體方法，試點(diǎn)地區(qū)制定具體實(shí)施細(xì)則，各地或?qū)⒔Y(jié)合各地的實(shí)際情況，從征收的免征范圍（針對(duì)新增住房或存量住房征收，按人均面積或套數(shù)征收等）、稅基、稅率等方面制定適合當(dāng)?shù)氐恼魇占?xì)則。
表：上海和重慶兩大試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅制對(duì)比情況
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院整理
2011年以來(lái)，上海和重慶試點(diǎn)實(shí)施房產(chǎn)稅，普遍存在稅基窄、稅率低、優(yōu)惠力度大等情況，征收對(duì)象“重增量、輕存量”，對(duì)本地戶(hù)籍家庭稅收優(yōu)惠明顯。但不同之處在于，重慶稅制相對(duì)復(fù)雜，計(jì)稅依據(jù)既要看房屋單價(jià)也要看購(gòu)房者情況；上海以家庭人均面積作為免征依據(jù)，避免假離婚避稅等情況。此外，上海在稅收優(yōu)惠方面主要針對(duì)高層次人才和常住超三年務(wù)工人員，而重慶則僅需繳納半年及以上社保即可免征房產(chǎn)稅。
總結(jié)上海和重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)和效果，十年來(lái)效果并不明顯，試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)有限，如重慶個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)的征收對(duì)象范圍偏小且免征優(yōu)惠力度較大，房地產(chǎn)稅收對(duì)城市稅收收入貢獻(xiàn)較低?！昂勒悺睂?shí)施三檔差額累進(jìn)稅率，對(duì)高端需求釋放有一定抑制作用，而“三無(wú)稅”的免稅門(mén)檻偏低且難以抑制本市戶(hù)籍家庭投資性需求釋放。
預(yù)計(jì)本次試點(diǎn)的城市可能借鑒上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)的內(nèi)容并進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，鑒于此前上海和重慶試點(diǎn)效果有限，本次房地產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)于課稅對(duì)象（包含存量）、稅率、免征等相關(guān)政策力度或有加大，但對(duì)首套及人均起征面積免征優(yōu)惠原則仍會(huì)存在。
另外，此前財(cái)政部已明確房地產(chǎn)稅按照 “立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則和房產(chǎn)評(píng)估值征收。23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。同日，新華社記者采訪(fǎng)了財(cái)政部、稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人。有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，財(cái)政部、稅務(wù)總局將依照全國(guó)人大常委會(huì)的授權(quán)，起草房地產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法（草案），按程序做好試點(diǎn)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。
預(yù)計(jì)各地將在國(guó)務(wù)院及相關(guān)部門(mén)制定的總體草案基礎(chǔ)上，因地制宜進(jìn)行細(xì)則落地，包括征稅范圍、計(jì)稅依據(jù)、稅率、稅收優(yōu)惠等。同時(shí)，房地產(chǎn)稅為地方稅的一種，試點(diǎn)城市現(xiàn)階段預(yù)計(jì)只針對(duì)城市內(nèi)部房產(chǎn)進(jìn)行計(jì)算征收，不會(huì)跨城聯(lián)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)。
三、國(guó)務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū)，報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。
本決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年，自國(guó)務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算。試點(diǎn)過(guò)程中，國(guó)務(wù)院應(yīng)當(dāng)及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在授權(quán)期限屆滿(mǎn)的六個(gè)月以前，向全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)報(bào)告試點(diǎn)情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見(jiàn)，由全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律。
本決定自公布之日起施行，試點(diǎn)實(shí)施啟動(dòng)時(shí)間由國(guó)務(wù)院確定。
【中指觀點(diǎn)】
房地產(chǎn)稅立法與改革的原則仍是“積極穩(wěn)妥”，授權(quán)試點(diǎn)期限為五年，待充分總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，條件成熟時(shí)及時(shí)制定法律。授權(quán)期限屆滿(mǎn)后，仍需繼續(xù)授權(quán)的，仍有望繼續(xù)授權(quán)。
財(cái)政部、稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人已表示，財(cái)政部、稅務(wù)總局將依照全國(guó)人大常委會(huì)的授權(quán)，起草房地產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法（草案），按程序做好試點(diǎn)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，目前看，試點(diǎn)城市名單或?qū)⒓铀俾涞兀迥昶谙迌?nèi)，是否會(huì)新增試點(diǎn)城市，我們認(rèn)為中央仍將會(huì)根據(jù)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行合理安排和推進(jìn)。
【房地產(chǎn)稅試點(diǎn)城市預(yù)判】
針對(duì)試點(diǎn)地區(qū)，本次《決定》中明確提出要“統(tǒng)籌考慮深化試點(diǎn)與統(tǒng)一立法、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點(diǎn)地區(qū)”，試點(diǎn)地區(qū)更多地將出現(xiàn)在房?jī)r(jià)高、前期房?jī)r(jià)漲幅較大、市場(chǎng)韌性較強(qiáng)的地區(qū)。
試點(diǎn)城市預(yù)計(jì)將優(yōu)先從核心一二線(xiàn)城市中選取，特別是今年上半年市場(chǎng)熱度較高，房?jī)r(jià)漲幅較大的長(zhǎng)三角、粵港澳地區(qū)城市以及中西部核心二線(xiàn)城市。
第一，核心一二線(xiàn)城市的市場(chǎng)容量較大，需求較為充足，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅開(kāi)征后對(duì)需求端有一定影響但對(duì)剛需客群影響較小，疊加這些城市限購(gòu)端普遍較嚴(yán)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)活躍度仍有支撐。
第二，核心一二線(xiàn)城市住房供求矛盾突出，新市民、新青年等群體住房困難問(wèn)題突出。保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅開(kāi)征有助于引導(dǎo)多套房產(chǎn)所有人出售或出租房屋，緩解市場(chǎng)供求矛盾，優(yōu)化資源配置。前期開(kāi)展租賃住房試點(diǎn)的城市，本次試點(diǎn)房地產(chǎn)稅的可能性亦較高。
第三，部分核心一二線(xiàn)市場(chǎng)目前已進(jìn)入存量市場(chǎng)，二手房銷(xiāo)售規(guī)模高于新房，這些城市為房地產(chǎn)稅的探索研究和總結(jié)經(jīng)驗(yàn)提供了較好的試點(diǎn)環(huán)境，有助于加快推進(jìn)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅改革和立法。
具體來(lái)看，上海、重慶已經(jīng)試點(diǎn)房產(chǎn)稅多年，保有環(huán)節(jié)征稅已有一定經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)實(shí)施更大力度或范圍的預(yù)期仍較大，探索更有效果的房產(chǎn)稅制。
作為粵港澳大灣區(qū)核心城市之一，亦作為建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，深圳的房地產(chǎn)一直是國(guó)內(nèi)外資本的聚焦點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度長(zhǎng)期居高不下，今年二手住宅小區(qū)參考價(jià)發(fā)布后，二手房市場(chǎng)明顯降溫，但新房市場(chǎng)活躍度仍較高，作為粵港澳地區(qū)的代表，深圳進(jìn)行房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的可能性較高。
另外，2021年10月15日，習(xí)近平總書(shū)記在《求是》上發(fā)表《扎實(shí)推動(dòng)共同富?！分?，明確指出“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”是加強(qiáng)對(duì)高收入的規(guī)范和調(diào)節(jié)的重要內(nèi)容，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革、試點(diǎn)是實(shí)現(xiàn)共同富裕的重要環(huán)節(jié)和舉措。2021年，中共中央國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于支持浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)的意見(jiàn)》，提出到2035年，浙江省高質(zhì)量發(fā)展取得更大成就，基本實(shí)現(xiàn)共同富裕。浙江省作為共同富裕示范區(qū)，進(jìn)行房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的可能性非常大，特別是省內(nèi)核心城市，如杭州、寧波等城市。此外，南京、蘇州等長(zhǎng)三角熱點(diǎn)核心城市以及首都北京也有試點(diǎn)可能。
海南省作為我國(guó)全力打造的自由貿(mào)易港，未來(lái)將呈現(xiàn)投資便利化、貿(mào)易自由化、要素充分流動(dòng)的特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)更加市場(chǎng)化運(yùn)作成為必然，短期房地產(chǎn)稅試點(diǎn)亦存在可能。10月15日，海南省政府召開(kāi)《進(jìn)一步做好全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作會(huì)議》，指出下一階段要“加強(qiáng)探索創(chuàng)新，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)分析框架，以市場(chǎng)化手段減少空置房……”，海南省試點(diǎn)房地產(chǎn)稅的預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。
【征收房地產(chǎn)稅的影響分析】
圖：征收房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的路徑
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院整理
試點(diǎn)城市開(kāi)征房地產(chǎn)稅勢(shì)必會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定影響，但影響程度與城市本身房地產(chǎn)依賴(lài)度、市場(chǎng)運(yùn)行現(xiàn)狀及發(fā)展階段等密切相關(guān)。
土地市場(chǎng)方面，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅開(kāi)征在供應(yīng)端將會(huì)對(duì)地方土地財(cái)政和供地節(jié)奏產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)稅收對(duì)土地出讓金存在部分替代作用，短期替代效果較弱，中長(zhǎng)期有利于地方降低土地財(cái)政依賴(lài)度，推動(dòng)地方土地供求規(guī)模趨于合理，引導(dǎo)庫(kù)存處于合理區(qū)間。
新房市場(chǎng)方面，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅開(kāi)征在供應(yīng)端對(duì)住宅產(chǎn)品的業(yè)態(tài)和結(jié)構(gòu)均有所影響。若按面積征收，購(gòu)房者為減少持有成本，對(duì)低總價(jià)或中小戶(hù)型住宅產(chǎn)品的偏好增加，推動(dòng)房企提高該類(lèi)住房的供應(yīng)比例；如對(duì)高檔住宅計(jì)稅，部分別墅或大平層產(chǎn)品影響較大，長(zhǎng)期持有偏好下降。在需求端，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅開(kāi)征對(duì)市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)均會(huì)產(chǎn)生影響。增加不動(dòng)產(chǎn)的持有成本并適當(dāng)減弱交易成本，將推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性增強(qiáng)，二手房市場(chǎng)供應(yīng)量增加下，大城市住房的供需矛盾得到緩解，房?jī)r(jià)漲幅趨于平穩(wěn)。另外，根據(jù)日韓經(jīng)驗(yàn)，單純開(kāi)征保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)調(diào)控短期效果明顯但中長(zhǎng)期效果相對(duì)有限。
租賃市場(chǎng)方面，保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅開(kāi)征提高多套房產(chǎn)所有人持有成本，也增強(qiáng)其利用租金彌補(bǔ)稅收支出的意愿，租賃住房供應(yīng)量有所增加，租金漲幅在一定程度上受到抑制。
綜合來(lái)看，征收房地產(chǎn)稅或可降低全社會(huì)對(duì)地產(chǎn)的依賴(lài)，試點(diǎn)城市短期市場(chǎng)成交可能受到一定沖擊，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)階段性回調(diào)。但從中長(zhǎng)期來(lái)看，一二線(xiàn)核心城市仍是人口主要流入地，結(jié)合“要增加城鄉(xiāng)居民住房、農(nóng)村土地、金融資產(chǎn)等各類(lèi)財(cái)產(chǎn)性收入”的相關(guān)表述，未來(lái)核心城市及區(qū)域房?jī)r(jià)平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)具備較強(qiáng)支撐，也符合全社會(huì)總體利益。
結(jié)合當(dāng)前情況，三季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了深度調(diào)整，盡管9月底以來(lái)，調(diào)控政策已有所轉(zhuǎn)向，調(diào)控及信貸環(huán)境改善預(yù)期不斷加強(qiáng)，但市場(chǎng)尚未出現(xiàn)全面恢復(fù)，試點(diǎn)城市推行時(shí)點(diǎn)也需結(jié)合市場(chǎng)情況確定，預(yù)計(jì)試點(diǎn)城市最快可在2022年開(kāi)始執(zhí)行。
短期來(lái)看，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，四季度仍將是各地因城施策的政策微調(diào)高發(fā)期，鑒于政策變化依然是現(xiàn)階段影響市場(chǎng)趨勢(shì)的最核心因素之一，為了更及時(shí)追蹤及預(yù)判政策走向，中指·項(xiàng)目云（點(diǎn)擊試用）特針對(duì)城市各類(lèi)政策進(jìn)行了結(jié)構(gòu)化梳理，并通過(guò)市場(chǎng)熱度、城市基本面及外部環(huán)境變化構(gòu)建了政策預(yù)警模型，讓政策走向有跡可循，幫助房企制定策略先人一步！
