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今年下半年，看到一個(gè)痛心疾首的現(xiàn)象，貸款賣房出現(xiàn)了。
這樣的事情發(fā)生在全國多 個(gè)城市，從一線的深圳、廣州，到二線的天津、鄭州、西安、合肥，三四線城市也有，但是一二線城市遇到的案例更多。
這樣的案例，不用說新聞上看到的，光我身邊就有不少。
一個(gè)廣州黃埔的朋友房子掛在貝殼掛了一年多，房子掛價(jià)253萬，貸款還有278萬，賣完房要還銀行25萬。
一個(gè)鄭州的朋友正在考慮要不要賣掉他二七區(qū)的一套89m2的小三房，現(xiàn)在成交價(jià)79萬，他的貸款還有83萬，賣掉要還銀行4萬。
還有一個(gè)在合肥的親戚，現(xiàn)在在賣與不賣之間難以抉擇，他當(dāng)初225萬買的房子，貸款還有133萬，小區(qū)同戶型最新成交價(jià)107萬。賣掉要還銀行26萬。
針對上面賣完房要倒欠銀行的現(xiàn)象，出現(xiàn)了一個(gè)名詞叫“房貸倒掛”。顧名思義，它的意思是隨著房價(jià)的下行，出現(xiàn)房子市場價(jià)比剩余貸款金額還要低的情況。
前幾天，第一財(cái)經(jīng)針對房貸倒掛做了一場全面的采訪。采訪的覆蓋面很廣，既有銀行的工作人員，又有房貸倒掛的業(yè)主。
根據(jù)他們采訪的結(jié)果，大致得出了兩個(gè)結(jié)論。
房貸倒掛不影響繼續(xù)還月供的意愿。多數(shù)人買房是為了住，即使是房貸倒掛，只要月供還的上，還是愿意繼續(xù)扛。
收入下降，才是對斷供影響最大的因素。除了惡意斷供的現(xiàn)象除外，高位站崗的買房人，當(dāng)遇到收入下降難以背動(dòng)月供時(shí)，要么賣房，要么被迫斷供。
換句話說，貸款賣房是房貸倒掛情況之下，業(yè)主們能做的其中一個(gè)選擇?，F(xiàn)在貸款賣房的業(yè)主大致上分成了兩類。
一類是手里房子較多的業(yè)主，想要賣掉投資性房產(chǎn)，割肉止損。
第二類是只有一套房子，但收入下降，月供難以承受，所以割肉賣房。
這兩類業(yè)主，基本上承擔(dān)了當(dāng)下市場上二手房砸盤者的角色。由此又造成了二手房價(jià)的下降。
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銀行并不鼓勵(lì)業(yè)主們貸款賣房。
貸款賣房這件事情在明面上是行不通的。銀行的消費(fèi)貸是嚴(yán)禁流入樓市。
也就是說，如果業(yè)主貸款是為了賣房，這一條原因在銀行進(jìn)行消費(fèi)貸審批時(shí)就通不過。
另外，為了幫助房貸倒掛的業(yè)主盡快度過困難。針對月供的壓力，全國多數(shù)銀行都推出的有紓困政策。
業(yè)主們還不上月供時(shí)，可以和銀行協(xié)商，可以延長貸款還款的期限，可以調(diào)降貸款利率，或者一段時(shí)間內(nèi)只還利息。甚至可以和銀行協(xié)商留出來一到兩年的緩沖期。緩沖期內(nèi)先不還本息。
總之，只要你是因?yàn)闆]有還款能力發(fā)生的月供逾期，都可以和銀行協(xié)商出來解決方案。
當(dāng)下銀行盡量在避免斷供。畢竟斷供之后，相關(guān)的抵押和房產(chǎn)會(huì)變成不良資產(chǎn)，影響到銀行的不良資產(chǎn)率。雖然銀行可以通過法拍來進(jìn)行變現(xiàn)，但是進(jìn)入到2025年，法拍的流拍率也在增高。
根據(jù)瑞聯(lián)數(shù)科的數(shù)據(jù)，2025年前三季度全國法拍房掛牌量94.67萬套、成交量13.43萬套，分別同比增長19.01%和27.18%，法拍房的成交率為14.19%。
換句話說，流拍比例高達(dá)85.81%。
為了盡快將手上的房產(chǎn)盡快變現(xiàn)，今年以來多家銀行開始直售房產(chǎn)業(yè)務(wù)。
銀行成立不良資產(chǎn)部門，處理掉房子本身原有的產(chǎn)權(quán)問題和債務(wù)糾紛，然后化身中介，全力去賣掉手上的房產(chǎn)。
根據(jù)阿里資產(chǎn)和京東資產(chǎn)平臺的信息，多家銀行掛牌的房產(chǎn)數(shù)量還不少。大型國有銀行還好一些，尤其是城商行和農(nóng)信系統(tǒng)，持有的直售房產(chǎn)規(guī)模體量不小。
蘭州銀行掛牌直售的房產(chǎn)數(shù)量有1779套。
天津銀行掛牌直售的房產(chǎn)數(shù)量1227套。
吉林銀行掛牌出售的房產(chǎn)數(shù)量2099套。
中原銀行掛牌出售房產(chǎn)出售數(shù)量521套。
農(nóng)業(yè)銀行掛牌出售房產(chǎn)數(shù)量649套。
這是城商行的數(shù)據(jù)，農(nóng)信系統(tǒng)的數(shù)據(jù)就有點(diǎn)夸張了。
如廣東農(nóng)信系統(tǒng)掛牌直售的房產(chǎn)數(shù)量有12386套；
遼寧農(nóng)信系統(tǒng)掛牌直售的房產(chǎn)數(shù)量有11369套；
四川農(nóng)信系統(tǒng)出售的房產(chǎn)數(shù)量有24821套。
這些房子，有些是開發(fā)商留下的債權(quán)，有些是企業(yè)的抵押房產(chǎn)債權(quán)，還有一部分是個(gè)人抵押房產(chǎn)。
銀行把這些不良資產(chǎn)過戶到自己名下，在京東資產(chǎn)和阿里資產(chǎn)上去出售，但是目前來看，雖然銀行的掛價(jià)比較低，但是出售的效果并不好。
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面對房貸倒掛，個(gè)人和銀行都處于比較被動(dòng)的境況。在房地產(chǎn)的下行周期里，沒有贏家。
如何從現(xiàn)在現(xiàn)在被動(dòng)的狀態(tài)里走出去，回到宏觀層面上，需要房價(jià)盡快實(shí)現(xiàn)止跌。
房地產(chǎn)市場仍在摸底期，這點(diǎn)毋庸置疑。
根據(jù)中指研究院剛剛公布的10月百城房價(jià)數(shù)據(jù)，10月百城二手房價(jià)格為13268元/m2，環(huán)比下跌0.84%，跌幅較上月擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)。同比去年10月下跌7.60%。
而且值得注意的是，不論是一線、二線和三四線城市，二手房房價(jià)的降幅都比上一個(gè)月均有所擴(kuò)大。
其中一線環(huán)比下跌了0.81%，二線環(huán)比下跌了0.91%，三四線環(huán)比下跌了0.8%。
如果去看全國百城二手房的房價(jià)數(shù)據(jù)，百城二手房房價(jià)已經(jīng)42個(gè)月連續(xù)下跌，按年計(jì)算已經(jīng)長達(dá)3年半的時(shí)間。
二手房價(jià)的連續(xù)下跌，在賣房業(yè)主和買房人心中刻下了越等價(jià)格越便宜的印象。不過房價(jià)筑底也快到接近尾聲。
當(dāng)下的市場情緒對于房地產(chǎn)已經(jīng)是谷底。這個(gè)看央行做的城鎮(zhèn)儲戶調(diào)查數(shù)據(jù)能夠感受一二。
根據(jù)央行做的城鎮(zhèn)儲戶調(diào)查，有23.5%的居民認(rèn)為房價(jià)繼續(xù)下跌，55.6%的居民認(rèn)為房價(jià)不變，只有9.1%的居民認(rèn)為房價(jià)繼續(xù)上漲，剩余居民表示看不太懂。
認(rèn)為房價(jià)上漲的居民不到10%，這個(gè)被視為房地產(chǎn)的信心悲觀時(shí)刻。
不過資產(chǎn)市場一直奉行的是這樣一條規(guī)則。越是悲觀到極點(diǎn)，越是接近拐點(diǎn)。
相信隨著后續(xù)的政策持續(xù)發(fā)力，以及宏觀面的調(diào)整，房地產(chǎn)觸底的時(shí)間不會(huì)太遠(yuǎn)。
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