調(diào)整存量房貸利率的“腳步聲”越來(lái)越近。
8月4日，國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，介紹“打好宏觀政策組合拳，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展”有關(guān)情況。人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾回應(yīng)了降息降準(zhǔn)問(wèn)題，“未來(lái)還將繼續(xù)發(fā)揮好貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率改革效能和指導(dǎo)作用，指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。
就在8月1日，中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝剛剛表態(tài)，要繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行、指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。
為什么調(diào)整存量房貸利率成了當(dāng)下金融政策熱詞？還是因?yàn)椴糠执媪糠抠J與新增房貸之間的利差過(guò)大。央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，而目前有些地方的首套房貸款利率已經(jīng)低至3.8%。但是，在前幾年，房貸利率動(dòng)輒5%~6%。老百姓最直接的感受就是，還了好幾年的房貸，一對(duì)賬發(fā)現(xiàn)主要還的就是利息，本金沒(méi)有少多少。
隨著5年期以上LPR多次下降，以及理財(cái)收益率、房貸利率等價(jià)格關(guān)系發(fā)生改變，提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。從今年初開(kāi)始，“提前還貸熱”就頻繁地出現(xiàn)在熱搜榜上，甚至有人要排上幾個(gè)月的隊(duì)才能把錢(qián)還給銀行。
市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了改變，房貸利率不能穩(wěn)穩(wěn)地高位“站崗”，要求降低存量房貸利率的呼聲不斷。今年7月，央行就表示：“支持和鼓勵(lì)”商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，如今央行的措施已經(jīng)變成了“指導(dǎo)”。
從微觀上看，房貸利率由商業(yè)銀行和借款人通過(guò)合同“約定”，不是由央行直接規(guī)定的，但在金融領(lǐng)域，職能部門(mén)有相當(dāng)大的作為空間，特別在系統(tǒng)性降低存量房貸利率方面，不能全推給“市場(chǎng)”和“自主協(xié)商”。在7月份央行表態(tài)“支持和鼓勵(lì)”銀行調(diào)整存量房貸利率之后，商業(yè)銀行反饋并不算積極，所以，這一次央行“加大劑量”要解決利率差問(wèn)題。
從宏觀上說(shuō)，按揭市場(chǎng)正從“賣(mài)方市場(chǎng)”進(jìn)入“買(mǎi)方市場(chǎng)”，存量的房貸利率調(diào)整勢(shì)在必行，但是，這一調(diào)整也動(dòng)了銀行的“奶酪”，壓縮了其利潤(rùn)空間，銀行本身是沒(méi)有這個(gè)意愿的，那么，基于契約規(guī)則就會(huì)衍生出“提前還貸熱”——銀行原本想保住存量貸款的高利率，結(jié)果借款人索性把本金也都還了，這樣的“剛性博弈”對(duì)雙方都不是很好的選擇。
其實(shí)，當(dāng)前正處于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)，需要把私人部門(mén)的儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為消費(fèi)和擴(kuò)大投資，所以，特別需要央行拿出更多措施來(lái)精準(zhǔn)“指導(dǎo)”下調(diào)存量房貸利率，這有助于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，擴(kuò)大居民消費(fèi)的意愿和能力。