原標(biāo)題：杭州版共有產(chǎn)權(quán)房能買嗎？
來(lái)源：涌金樓
12月1日上午，杭州發(fā)布《杭州市共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》，正式宣告杭州的保障住房“新物種”——共有產(chǎn)權(quán)房來(lái)了！
共有產(chǎn)權(quán)房，是政府與購(gòu)房家庭按份共有產(chǎn)權(quán)的保障性住房。在杭州之前，不少城市也推出過(guò)共有產(chǎn)權(quán)房，他們的境遇卻各不相同，有些被爭(zhēng)搶、有些被空置。杭州推出的共有產(chǎn)權(quán)房，能夠做到“真香”嗎？在杭州樓市持續(xù)降溫進(jìn)入“深秋”的當(dāng)下，共有產(chǎn)權(quán)房的推出又會(huì)攪動(dòng)起多大的市場(chǎng)波動(dòng)？
杭州版共有產(chǎn)權(quán)房詳解
關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房，你一定有一大堆疑問(wèn)。涌金君去采訪了杭州市住保房管局的相關(guān)負(fù)責(zé)人，對(duì)大家關(guān)心的十個(gè)問(wèn)題，進(jìn)行權(quán)威解答。來(lái)看“錢(qián)塘觀樓”短視頻——
什么是杭州版共有產(chǎn)權(quán)房？
它的全稱叫“共有產(chǎn)權(quán)保障住房”，所以它是保障房的一種。戶型以中小套型為主，即90方以下。未來(lái)的共有產(chǎn)權(quán)房，將單獨(dú)作為一個(gè)小區(qū)，而不是像一些公租房那樣作為商品房的配建。
購(gòu)買共有產(chǎn)權(quán)房，就享有與商品住房同等的公共服務(wù)權(quán)益。這其中，最重要的必然是學(xué)區(qū)。
哪些人可以買？
除了杭州戶籍家庭，非戶籍家庭也可以購(gòu)買，而且沒(méi)有最低收入限制，屬于“全覆蓋”。
擴(kuò)大覆蓋人群，即符合黨的十九大提出“讓全體人民住有所居”的要求，為杭州爭(zhēng)當(dāng)浙江高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)共同富裕示范區(qū)城市范例提供住房保障樣本，同時(shí)也是擴(kuò)大受眾人群，能在一定程度上避免重蹈某些城市共有產(chǎn)權(quán)房“遇冷”的尷尬。
當(dāng)然，購(gòu)買還是要符合一些條件的。簡(jiǎn)單說(shuō)，是居住要有一定年限、市區(qū)內(nèi)要無(wú)房、單身需30歲以上。
其中，“一定年限”的具體年限，以每一個(gè)項(xiàng)目的公告為準(zhǔn)，這也能讓項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)更加靈活；“市區(qū)無(wú)房”的市區(qū)范圍，指除桐廬、建德、淳安以外的大杭州十區(qū)。
價(jià)格怎么樣？如何共有產(chǎn)權(quán)？
共有產(chǎn)權(quán)房的銷售基準(zhǔn)價(jià)，按同地段、同類型商品住房市場(chǎng)價(jià)格合理優(yōu)惠后確定。
共有產(chǎn)權(quán)的比例，有兩種情況：
如果是劃撥土地上的共有產(chǎn)權(quán)保障住房，購(gòu)房家庭可在50%-80%范圍內(nèi)選擇產(chǎn)權(quán)份額比例，再按照單套銷售價(jià)格對(duì)應(yīng)的不同比例支付購(gòu)房款。也就是說(shuō)，價(jià)格最多可以便宜一半，還支持公積金和商業(yè)貸款，這對(duì)自住購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是“真香”了。
如果是出讓土地上的共有產(chǎn)權(quán)保障住房，購(gòu)房家庭產(chǎn)權(quán)份額，是在土地出讓時(shí)就已確定的。比如說(shuō)，如果出讓土地時(shí)定下60%的共有比例，購(gòu)房家庭就只能持有60%。
能不能增購(gòu)？
可增購(gòu)，是杭州共有產(chǎn)權(quán)房的一項(xiàng)大膽之舉。
具體來(lái)說(shuō)，購(gòu)房家庭取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年，可向代持機(jī)構(gòu)提出一次性增購(gòu)政府份額的申請(qǐng)。增購(gòu)后，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)為商品住房。
增購(gòu)價(jià)格按照市場(chǎng)評(píng)估，每年會(huì)公布一次。
能不能上市買賣？
這更是杭州版共有產(chǎn)權(quán)房在政策上，向前邁出的一大步。
買賣有兩種途徑。一種是由代持機(jī)構(gòu)進(jìn)行回購(gòu)。取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，回購(gòu)價(jià)為原銷售價(jià)款加上按同期基準(zhǔn)利率計(jì)算的利息，如市場(chǎng)價(jià)格低于這個(gè)價(jià)格的，就以市場(chǎng)價(jià)格回購(gòu)；滿5年的，回購(gòu)價(jià)款參照增購(gòu)價(jià)格。
另一種是上市交易。在拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿10年后，共有產(chǎn)權(quán)份額可以上市交易。但是代持機(jī)構(gòu)具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如果代持機(jī)構(gòu)不買，就可以視作二手商品房，向其他人轉(zhuǎn)讓。
能不能出租？
《管理辦公》沒(méi)有做出具體規(guī)定，所以原則上可以出租，具體項(xiàng)目由代持機(jī)構(gòu)與購(gòu)房者簽訂使用管理?xiàng)l例，通過(guò)民事的形式來(lái)約定。
可以看出，杭州版共有產(chǎn)權(quán)房的政策制定，“房住不炒”的宗旨貫穿其中，主要是滿足保障人群對(duì)擁有自有產(chǎn)權(quán)住房的訴求，在高房?jī)r(jià)背景下，為人們提供了房?jī)r(jià)與收入相匹配的住房。
四大創(chuàng)新打破“雞肋”感
2021年北京經(jīng)開(kāi)區(qū)首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房開(kāi)始選房
放眼全國(guó)，共有產(chǎn)權(quán)房并不是一個(gè)新事物。
早在2007年，江蘇淮安就成為全國(guó)首個(gè)推出共有產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)的城市。但可惜的是，淮安的共有產(chǎn)權(quán)房一推出就遇冷。
上海自2010年起啟動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房申請(qǐng)供應(yīng)試點(diǎn)工作，面對(duì)的主要是住房和經(jīng)濟(jì)“雙困”標(biāo)準(zhǔn)。起初也僅限于本市戶籍家庭申購(gòu)，直到2018年9月底才將部分非滬籍住房困難家庭也納入共有產(chǎn)權(quán)房保障范圍。因?yàn)樯虾５墓灿挟a(chǎn)權(quán)房地段較好，申請(qǐng)人數(shù)就比較多，可售房源套數(shù)和報(bào)名人數(shù)比大于1：1.3。
北京從2017年推出共有產(chǎn)權(quán)房。不過(guò)，北京的共有產(chǎn)權(quán)房存在地區(qū)“冰火兩重天”的困境，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)區(qū)域的被“爭(zhēng)搶”，遠(yuǎn)郊則被大量棄選。在增購(gòu)方面，北京的共有產(chǎn)權(quán)房取得不動(dòng)產(chǎn)證滿5年的，購(gòu)房家庭可以按市場(chǎng)價(jià)轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。但跟杭州相比，北京的共有產(chǎn)權(quán)房不能變成商品房，屬于“封閉管理、循環(huán)使用”，但可以出租，租金收益也有規(guī)定。
廣州在2020年初啟動(dòng)共有產(chǎn)權(quán)房。去年12月底，廣州首次推出1366套共有產(chǎn)權(quán)房，并在今年1月接受申購(gòu)，共有6187戶家庭提交申購(gòu)。該批次共有產(chǎn)權(quán)房的承購(gòu)人產(chǎn)權(quán)份額比例為55%，房均價(jià)為 12000元/㎡。在增購(gòu)方面，廣州的購(gòu)房者不能購(gòu)入政府的那部分產(chǎn)權(quán)，在取得共有產(chǎn)權(quán)住房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)滿5年的，允許轉(zhuǎn)讓其所持有的全部產(chǎn)權(quán)份額，政府優(yōu)先購(gòu)買，賣給個(gè)人也只能賣給有共有產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買資格的群體。而且，廣州的共有產(chǎn)權(quán)房不得擅自出租或者出借給他人。
廣州南沙區(qū)首批共有產(chǎn)權(quán)人才房
此外，南京、珠海、福州、煙臺(tái)等城市，也推出了共有產(chǎn)權(quán)房。但總體而言，各地的共有產(chǎn)權(quán)房房源供應(yīng)量都偏少，而且很多不能增購(gòu)、不能轉(zhuǎn)為商品房、不能自由買賣。對(duì)很多購(gòu)房家庭來(lái)說(shuō)，雖然房?jī)r(jià)便宜了很多，但總體缺乏靈活度和流動(dòng)性，有雞肋之感，購(gòu)房積極性并不太高。
與這些城市相比，杭州的共有產(chǎn)權(quán)房有4大創(chuàng)新——
第一，保障范圍全覆蓋。只要符合條件，市區(qū)戶籍和非戶籍家庭都可能購(gòu)買。
第二，杭州的共有產(chǎn)權(quán)房籌集方式更多，最大限度地保障了房源供應(yīng)?！豆芾磙k法》明確，共有產(chǎn)權(quán)保障住房采取劃撥土地集中新建、出讓土地集中新建以及既有房源轉(zhuǎn)化三種籌集方式。
第三，可以增購(gòu)和上市，可以成為商品房。這一點(diǎn)，打破了保障房和商品房之間原來(lái)涇渭分明的界限，從根本上消除了二者的對(duì)立。
第四，共有產(chǎn)權(quán)的份額，購(gòu)房者可以自主選擇。
這些創(chuàng)新，說(shuō)明杭州的共有產(chǎn)權(quán)房政策吸取了這些城市的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，更加靈活大膽。這或許能破解共有產(chǎn)權(quán)房“雞肋感”的困境，只有購(gòu)房家庭積極性高、房源供應(yīng)充足穩(wěn)定，共有產(chǎn)權(quán)房才能良性運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，更利于實(shí)現(xiàn)其宗旨——形成分層次的住房保障體系。
能把房?jī)r(jià)打下來(lái)嗎？
杭州樓市，正經(jīng)歷市場(chǎng)下行期。尤其是對(duì)市場(chǎng)最敏感的二手房，11月3000+的成交套數(shù)，與去年動(dòng)輒上萬(wàn)套的月成交相比，簡(jiǎn)直是躺平了。低迷成交量的背后，市場(chǎng)買賣雙方已經(jīng)從量進(jìn)入價(jià)格的博弈。
在這種情況下，共有產(chǎn)權(quán)房的入場(chǎng)，會(huì)給商品房市場(chǎng)帶來(lái)大的沖擊嗎？能把房?jī)r(jià)打下來(lái)嗎？
答案是依然否定的。
我們先看杭州共有產(chǎn)權(quán)房的地段。
在政策解讀會(huì)上，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，試點(diǎn)項(xiàng)目選址在“郊區(qū)新城”，將結(jié)合杭州“一核九星”布局，優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套較為齊全的區(qū)域，以促進(jìn)職住平衡、產(chǎn)城融合。也就是說(shuō)，杭州的共有產(chǎn)權(quán)房，目前還不會(huì)出現(xiàn)在城市核心區(qū)域。
所以，共有產(chǎn)權(quán)房?jī)H會(huì)對(duì)“郊區(qū)新城”的剛需住房銷售，產(chǎn)生一定影響。
再看建設(shè)的數(shù)量：在“十四五”期間開(kāi)工建設(shè)3萬(wàn)套。平均一下，年開(kāi)工量將不足萬(wàn)套，不到杭州一個(gè)月的新房成交量。“微不足道”的總量，預(yù)示著其對(duì)商品房市場(chǎng)，不會(huì)造成太大的沖擊。
此外，共有產(chǎn)權(quán)房的戶型以90方以下的中小戶型為主，而杭州新房市場(chǎng)目前的主流戶型已經(jīng)是100+平方米了。
從項(xiàng)目位置、建設(shè)數(shù)量、戶型設(shè)計(jì)看，杭州版共有產(chǎn)權(quán)保障住房與普通商品房，目前依然是兩輛行駛在平行軌道上的列車。
最后，回到標(biāo)題的問(wèn)題：杭州版的共有產(chǎn)權(quán)房能買嗎？
答案已經(jīng)呼之欲出了：對(duì)于原本就想在“郊區(qū)新城”購(gòu)房的剛需購(gòu)房家庭來(lái)說(shuō)，還有什么會(huì)比當(dāng)下能便宜一半、未來(lái)又能轉(zhuǎn)為商品房的共有產(chǎn)權(quán)房，更香的呢？