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有房源掛牌價(jià)格直降近200萬!這個(gè)一線城市樓市急踩剎車

 本報(bào)實(shí)習(xí)記者楊讓晨記者盛蘭張家振上海報(bào)道

  “三價(jià)取其低”、二手房核驗(yàn)價(jià)、上調(diào)房貸利率……近期,上海房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁密集加碼,使得上海樓市在逐漸步入穩(wěn)定期的同時(shí),也讓即將入市的買賣雙方重新調(diào)整了心理預(yù)期。

  “穩(wěn)房?jī)r(jià)仍需持續(xù)用力,調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)。”7月底,上海市發(fā)改委主任華源指出,今年上半年,上海市市場(chǎng)化新建商品房和二手存量住房成交量同比增速較一季度明顯回落,房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的上漲勢(shì)頭初步回落。

  進(jìn)入今年下半年以來,上海市再度從交易成本、需求端和金融端等多個(gè)維度發(fā)力,連續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控新規(guī),政策影響也“立竿見影”地體現(xiàn)在了交易價(jià)格上。8月16日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,上海二手住宅銷售價(jià)格和新建住宅價(jià)格在今年7月份分別環(huán)比上漲0.7%和0.4%,漲幅分別同比6月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

  《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在采訪中發(fā)現(xiàn),上海房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是二手房市場(chǎng)降溫明顯。以位于上海市浦東新區(qū)的梅園三村小區(qū)為例,據(jù)中介工作人員介紹,小區(qū)有房源在年初的價(jià)格達(dá)680萬元左右,但由于行情不好、房主又著急變現(xiàn)買新房,掛牌價(jià)格在多次下調(diào)后已降到490萬元左右,降價(jià)幅度接近200萬元。

  對(duì)于調(diào)控政策的落實(shí)情況和影響等問題,上海市房屋管理局辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示:“目前政策的細(xì)則已經(jīng)全部公布,我們也將嚴(yán)格按照這些政策執(zhí)行,穩(wěn)住上海樓市的預(yù)期?!?/span>

  清網(wǎng)行動(dòng)整頓“虛高掛牌”

  “房源正在核驗(yàn),請(qǐng)進(jìn)屋咨詢?!痹诿穲@三村小區(qū)附近的一家房屋中介門店玻璃門上張貼著這樣一張A4紙打印的告示牌。和此前相比,各門店貼滿色彩艷麗的大幅精選房源告示牌的景象已不見蹤影。

  這是記者近日在浦東新區(qū)多地走訪看到的新變化。梅園三村小區(qū)一家房屋中介門店負(fù)責(zé)人告訴記者:“自從二手房的價(jià)格需要進(jìn)行核驗(yàn)之后,精選房源展示牌已經(jīng)不讓擺放。近期,城管工作人員已多次來各家門店探查,不符合核驗(yàn)價(jià)格的房源一律不讓掛牌展示,而且之前在街上‘拉客’的行為也被禁止了?!?/span>

  7月9日,上海針對(duì)二手房市場(chǎng)發(fā)布新政策,要求在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上,增加價(jià)格信息核驗(yàn)環(huán)節(jié)。按照最新規(guī)定,上海市房地產(chǎn)交易管理部門將以市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格為依據(jù)對(duì)每套房源掛牌價(jià)格進(jìn)行核驗(yàn),沒有通過核驗(yàn)的房源不得對(duì)外公開展示。

  彼時(shí),上海房屋狀況信息中心表示,已通知11家頭部經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),在接下來的一周內(nèi)對(duì)全市二三十萬套存量二手房掛牌房源集中“清網(wǎng)”,虛高房源立即下架,包括線上和線下門店都不能展示;而需要再次上架的房源以及新增掛牌房源,都必須通過真實(shí)價(jià)格核驗(yàn)環(huán)節(jié)。

  二手房?jī)r(jià)格核驗(yàn)制度對(duì)房源“虛高掛牌”現(xiàn)象的“管控”效果明顯。以鏈家網(wǎng)為例,有數(shù)據(jù)顯示,該網(wǎng)站在價(jià)格核驗(yàn)前大約有2.8萬套掛牌房源,在7月19日核驗(yàn)價(jià)施行當(dāng)日則只剩1.3萬套,多區(qū)域的房源紛紛下架。上海鏈家數(shù)據(jù)也顯示,新政策推行后房源掛牌價(jià)格環(huán)比下降了8%。

  記者同時(shí)注意到,在新天地、前灘、北外灘、大虹橋徐涇和滴水湖等板塊,價(jià)格虛高明顯的掛牌房源也正在不斷下架,部分小區(qū)甚至出現(xiàn)了“零掛牌”現(xiàn)象。例如,在價(jià)格核驗(yàn)制度實(shí)施之前,中糧前灘海景壹號(hào)小區(qū)有多套價(jià)格為20萬元/平方米的二手房源在鏈家平臺(tái)上掛牌售賣,但目前已經(jīng)全部下架。

  該區(qū)域內(nèi)的中介人員告訴記者:“除了海景壹號(hào),在前灘代表小區(qū)中還有晶耀名邸、東方悅耀和東方逸品等小區(qū)的房源因?yàn)閮r(jià)格太高,無法通過核驗(yàn),現(xiàn)在都不能掛牌顯示了?!?/span>

  在對(duì)掛牌價(jià)格進(jìn)行管控的同時(shí),上海二手房交易市場(chǎng)也出現(xiàn)了“陰陽(yáng)價(jià)”現(xiàn)象,即掛牌核驗(yàn)價(jià)與實(shí)際成交的網(wǎng)簽價(jià)的差距多達(dá)幾百萬元。對(duì)此,上海房地產(chǎn)交易中心工作人員也向記者表示:“實(shí)際交易的網(wǎng)簽價(jià)是可以與核驗(yàn)價(jià)不一致的,不影響交易?!?/span>

  此外,部分因掛牌價(jià)過高而“下架”的房源仍在交易。如鏈家平臺(tái)的工作人員王鳴(化名)便向記者展示了鏈家“內(nèi)網(wǎng)”的房源信息。其中,陸家嘴國(guó)際華城小區(qū)內(nèi)房源單價(jià)為15萬元/平方米,總價(jià)皆在2000萬元左右。王鳴表示:“這個(gè)小區(qū)房源因價(jià)格太高無法通過核驗(yàn),但在鏈家是有在售房源的,只是‘外網(wǎng)’不展示而已?!?/span>

  #p#分頁(yè)標(biāo)題#e#壓縮購(gòu)房貸款“杠桿”空間

  “買賣雙方以高于核驗(yàn)掛牌價(jià)的其他價(jià)格成交,也能夠進(jìn)行網(wǎng)簽,但要注意稅務(wù)部門在審稅時(shí)是否會(huì)認(rèn)可該價(jià)格?!鄙虾7康禺a(chǎn)交易中心工作人員向記者表示,稅務(wù)局的核定價(jià)可能會(huì)與實(shí)際網(wǎng)簽價(jià)存在較大差距。

  8月6日,上海再次推出二手房屋抵押貸款政策,宣布上海各銀行在審核銀行房貸時(shí),將依據(jù)稅務(wù)核定價(jià)、網(wǎng)簽價(jià)和銀行評(píng)估價(jià)三者中的最低價(jià)格審批貸款額度。交通銀行上海分行營(yíng)業(yè)部貸款中心的工作人員也向記者確認(rèn)表示:“在8月6日當(dāng)日及之后進(jìn)行網(wǎng)簽的房源,都要進(jìn)行三個(gè)價(jià)格的核驗(yàn)。而在這之前已經(jīng)完成網(wǎng)簽的則按照原來政策,只審核網(wǎng)簽價(jià)和銀行評(píng)估價(jià)。”

  在業(yè)內(nèi)人士看來,此舉對(duì)于需要貸款購(gòu)買二手房的購(gòu)買者而言,增加了首付比例和購(gòu)房壓力,壓縮了購(gòu)房貸款的“杠桿”空間。

  同時(shí),為了進(jìn)一步“降杠桿”,上海市在7月24日全線上調(diào)了房貸利率。近日,中國(guó)銀行和交通銀行等大型國(guó)有銀行上海分行營(yíng)業(yè)部貸款中心負(fù)責(zé)人向記者確認(rèn):“上海首套房貸利率已經(jīng)從原先的4.65%上調(diào)至5%,二套房貸利率則從5.25%上調(diào)至5.7%。”

  對(duì)于此次上海金融機(jī)構(gòu)上調(diào)房貸利率影響,易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者指出,這充分說明上海已經(jīng)出現(xiàn)了房貸“收緊潮”。“首先,會(huì)影響購(gòu)房者的購(gòu)房成本,即按揭貸款成本。貸款政策收緊后,客觀上對(duì)于二套房市場(chǎng)影響更大,有助于進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng),同時(shí)也使得后續(xù)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)空間更大?!?/span>

  此外,上海多家銀行在剛進(jìn)入下半年便已經(jīng)對(duì)外表示:“放款時(shí)間不定”。中國(guó)銀行上海分行貸款部相關(guān)負(fù)責(zé)人在7月底告訴記者:“目前,從審批到放款要完成全部流程的話,可能得等到春節(jié)之后了?!?/span>

  而中信銀行上海分行貸款部門相關(guān)負(fù)責(zé)人則向記者強(qiáng)調(diào)稱:“在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)方面,我行已經(jīng)不直接向個(gè)人開放了。例如,在二手住宅貸款方面,我們目前只跟鏈家平臺(tái)合作,需要通過鏈家這個(gè)第三方進(jìn)行擔(dān)保;而在新建住宅貸款方面,我們也只與部分開發(fā)商進(jìn)行合作,比如目前我們和一些頭部房企都有合作?!?/span>

  上海某即將開盤項(xiàng)目的銷售人員也告訴記者:“現(xiàn)在貸款的確很難,我們也還沒有確定好合作的銀行。而且我們這邊未來的貸款額度也不會(huì)很多,貸款三成的放款會(huì)快一些,如果貸五成或以上,放款周期最起碼得半年以上?!?/span>

  調(diào)控風(fēng)暴澆滅樓市“虛火”

  李立(化名)是上海市一家頭部中介機(jī)構(gòu)的區(qū)域負(fù)責(zé)人,在其看來,目前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)正蔓延“悲觀”情緒。

  “盡管目前愿意降價(jià)的房東占比不多,但是買房者的心理預(yù)期已經(jīng)大幅下降了,絕大多數(shù)都在觀望。如今,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)行情已經(jīng)由去年的‘賣方市場(chǎng)’變成了‘買方市場(chǎng)’?!崩盍⒏嬖V記者,帶看量減少預(yù)示著未來成交量的增長(zhǎng)缺乏動(dòng)力,目前已經(jīng)有同行開始轉(zhuǎn)行、部分中介門店也關(guān)閉了。

  而上海市7月份房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)也驗(yàn)證了李立的說法。上海鏈家研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示,7月份,上海市共成交二手房2.4萬套,環(huán)比下降15%,同比下降16%;成交套數(shù)是今年以來除受到春節(jié)影響的2月份之外成交最低的月份。此外,成交金額為819億元,環(huán)比下降13%,同比下降15%。

  與此同時(shí),上海鏈家數(shù)據(jù)顯示,7月份帶看量環(huán)比下降了16%,并且已連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌的情況。鏈家發(fā)布的信息顯示,部分業(yè)主已經(jīng)主動(dòng)表示下調(diào)掛牌價(jià)格,后續(xù)成交價(jià)格可能會(huì)逐步下降。

  業(yè)內(nèi)人士指出,二手房交易延緩導(dǎo)致了置換需求受限;與此同時(shí),今年以來上海加大了新房供應(yīng)量,進(jìn)而降低了新房市場(chǎng)的恐慌性。在價(jià)格方面,由于加大了剛需房源的供應(yīng),進(jìn)而導(dǎo)致新房市場(chǎng)的交易價(jià)格出現(xiàn)了下滑。

  隨著上海第三批新房集中供應(yīng)已經(jīng)進(jìn)入尾聲,原定于7月份開啟的第四批集中供應(yīng)遲遲尚未落地。多個(gè)原本規(guī)劃在近段時(shí)間開盤項(xiàng)目的銷售人員向記者表示:“開盤時(shí)間或許會(huì)延遲到10月份左右,目前還不確定。”

  對(duì)于推遲入市的原因,鏈家研究院分析指出,可能是為了避免新房市場(chǎng)成交量一直保持在高位,進(jìn)而導(dǎo)致出現(xiàn)新房市場(chǎng)繁榮的局面,但是若限制供應(yīng)量,在目前的環(huán)境下,或?qū)?dǎo)致需求回流至二手房市場(chǎng)。


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