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2020年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷新冠疫情后依然創(chuàng)出全年銷售面積和銷售金額兩項(xiàng)新高。
那么，在堅(jiān)持“房住不炒”以及金融審慎的“三條紅線”原則全面落實(shí)背景下，今年樓市走向又是如何？
澎湃新聞獨(dú)家約訪多位中國(guó)領(lǐng)軍級(jí)別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展之道。2020年房企融資端“三道紅線”等監(jiān)管政策的落地給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)考驗(yàn)，以往靠杠桿驅(qū)動(dòng)發(fā)展的模式已被堵死。面對(duì)市場(chǎng)及行業(yè)規(guī)則的變化，房地產(chǎn)企業(yè)如何預(yù)判2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)或能提供一種參考視角。
近日，佳兆業(yè)集團(tuán)副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉策接受澎湃新聞（www.thepaper.cn）記者專訪，并對(duì)2021年樓市發(fā)展趨勢(shì)，給出三大預(yù)判。
現(xiàn)年35歲的劉策于2018年加入佳兆業(yè)，并先后擔(dān)任經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)、集團(tuán)控股首席增長(zhǎng)官等職務(wù)，其于2020年7月獲委任為佳兆業(yè)集團(tuán)副總裁，同時(shí)任集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家。
2020年全年，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)總合約銷售額約為1069億元人民幣，同比增長(zhǎng)21.3%，超額完成全年銷售目標(biāo)。
劉策指出，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)基本上進(jìn)入了一個(gè)預(yù)見(jiàn)性越來(lái)越強(qiáng)的發(fā)展階段，政策調(diào)控邏輯越來(lái)越清晰，市場(chǎng)回歸基本面研判越來(lái)越精準(zhǔn)。同時(shí)，行業(yè)加速去金融屬性，回歸制造業(yè)屬性。
對(duì)于2021年樓市展望，劉策提出，政策在堅(jiān)持“房住不炒”，以穩(wěn)為主的總體基調(diào)下因城實(shí)施，預(yù)計(jì)有保有壓的靈活調(diào)控政策將更加常態(tài)化、政策工具箱不斷完善。只要有城市市場(chǎng)過(guò)熱，調(diào)控政策便不會(huì)缺席，當(dāng)然如果一些三四線城市市場(chǎng)過(guò)冷，在“房住不炒的”總體基調(diào)下，也會(huì)適當(dāng)放松調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。
劉策稱自己是少數(shù)的“樂(lè)觀派”。劉策提到，對(duì)2021年市場(chǎng)依然堅(jiān)定看多，但城市進(jìn)入基本面分化時(shí)代，預(yù)計(jì)一些城市開(kāi)啟新一輪上升或下降周期，整體來(lái)看預(yù)計(jì)2021年量?jī)r(jià)將保持小幅增長(zhǎng)。
對(duì)房企而言，2020年房企融資端出臺(tái)了“三道紅線”監(jiān)管政策，以及銀行及居民個(gè)人融資端二道紅線信貸政策，劉策認(rèn)為，這對(duì)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，意味著房企杠桿驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式基本上被堵死，行業(yè)加速去金融屬性，回歸制造業(yè)屬性。
劉策預(yù)計(jì)，2021年房企普遍進(jìn)入低速增長(zhǎng)時(shí)代，龍頭房企保持10%-20%增速，甚至部分房企出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，龍頭房企依賴自身品牌影響力，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力將不斷擠壓中小房企市場(chǎng)份額。
以下為澎湃新聞?dòng)浾邔?duì)劉策的采訪實(shí)錄，對(duì)于2021年樓市發(fā)展趨勢(shì)，劉策給出三大預(yù)判：
一是政策在堅(jiān)持“房住不炒”，以穩(wěn)為主的總體基調(diào)下因城實(shí)施，預(yù)計(jì)有保有壓的靈活調(diào)控政策將更加常態(tài)化、政策工具箱不斷完善。最近上海、深圳、廣州等一二線城市掀起了新一輪的調(diào)控?zé)岢保浔澈蟮闹饕蚴沁@些城市房?jī)r(jià)、成交出現(xiàn)了明顯的過(guò)熱情況，因此，穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)市場(chǎng)成為此輪政策調(diào)控的主要目的。另外，政策內(nèi)容看，打擊假結(jié)婚、假離婚和代持買房等，是堵過(guò)去政策漏洞的主要措施，反映政策工具箱不斷完善。預(yù)計(jì)類似調(diào)控政策將貫穿全年，只要有城市市場(chǎng)過(guò)熱，調(diào)控政策便不會(huì)缺席，當(dāng)然如果一些三四線城市市場(chǎng)過(guò)冷，在“房住不炒”的總體基調(diào)下，也會(huì)適當(dāng)放松調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。
二是對(duì)2021年市場(chǎng)依然堅(jiān)定看多，但城市進(jìn)入基本面分化時(shí)代，預(yù)計(jì)一些城市開(kāi)啟新一輪上升或下降周期。過(guò)去幾年，行業(yè)內(nèi)不斷有看衰的聲音，屢屢聽(tīng)到行業(yè)拐點(diǎn)來(lái)了的觀點(diǎn)，我是少數(shù)的樂(lè)觀派，看多派，最近幾年的市場(chǎng)也一直印證此觀點(diǎn)。針對(duì)2021年，我們依然堅(jiān)定看多，預(yù)計(jì)量?jī)r(jià)將保持小幅增長(zhǎng)，這主要由市場(chǎng)基本面決定的。具體原因：一是即便在市場(chǎng)比較悲觀的 2018 年、 2019年、2020年，房地產(chǎn)行業(yè)銷售額仍接連創(chuàng)了歷史新高，說(shuō)明需求的基礎(chǔ)是堅(jiān)實(shí)的；二是過(guò)去三年銷售屢創(chuàng)新高是在核心一二線城市嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)限貸調(diào)控政策下取得的，說(shuō)明大部分城市的需求尚未完全釋放；三是長(zhǎng)期來(lái)看，城鎮(zhèn)化率仍有 20%左右的上升空間，消費(fèi)升級(jí)下的改善型需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，需求的持續(xù)動(dòng)力仍在。
當(dāng)然，也必須看到城市基本面在不斷分化，表現(xiàn)出了不同區(qū)域與城市之間市場(chǎng)分化在擴(kuò)大，部分城市出現(xiàn)了新一輪周期啟動(dòng)的跡象。北方及中西部一些三四線城市，人口與產(chǎn)業(yè)支撐不足，房地產(chǎn)需求表現(xiàn)出明顯下滑，而長(zhǎng)三角、珠三角城市熱度依然較高。從周期角度看，北京、廣州、成都等一些城市從2016年調(diào)控開(kāi)始到2019年基本屬于橫盤階段，但是2020年開(kāi)始至今，出現(xiàn)了明顯的周期啟動(dòng)跡象，而部分城市如重慶等城市過(guò)去幾年調(diào)控相對(duì)寬松，經(jīng)歷了一輪上升周期后，開(kāi)始出現(xiàn)了疲軟跡象。
三是房企內(nèi)生驅(qū)動(dòng)不斷增強(qiáng)，房企普遍進(jìn)入低增長(zhǎng)時(shí)代，行業(yè)格局相對(duì)固化。2020年房企融資端出臺(tái)了“三道紅線”監(jiān)管政策，以及銀行及居民個(gè)人融資端二道紅線信貸政策出臺(tái)，對(duì)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，意味著房企杠桿驅(qū)動(dòng)發(fā)展模式基本上被堵死，行業(yè)加速去金融屬性，回歸制造業(yè)屬性。預(yù)計(jì)2021年房企普遍進(jìn)入低速增長(zhǎng)時(shí)代，龍頭房企保持10%-20%增速，一些房企則會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，龍頭房企依賴自身品牌影響力，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力將不斷擠壓中小房企市場(chǎng)份額。