【編者按】2024年，中央通過優(yōu)化稅費(fèi)政策、降低首付比例和利率等手段，明確釋放了樓市“止跌回穩(wěn)”的決心。一線城市作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，其市場(chǎng)表現(xiàn)尤為引人注目。
2024年，廣州二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽超11萬(wàn)套，達(dá)110781套，成交量高于2023年全年水平；新房市場(chǎng)在2024年第四季度現(xiàn)翹尾行情，成交同比提升55%，季度成交創(chuàng)2022年以來(lái)新高。
中指研究院華南分院研究主管陳雪強(qiáng)指出，2024年，廣州相繼出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)利好政策，尤其是9月底以來(lái)，在中央定調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的背景下，廣州房地產(chǎn)政策能出盡出，取消長(zhǎng)達(dá)14年的限購(gòu)政策。在一系列利好政策的帶動(dòng)下，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)去年四季度成交明顯回升。
首個(gè)全面取消限購(gòu)的一線城市
“2024年可以視為廣州樓市的一個(gè)重要分水嶺。”廣州市越秀區(qū)中原地產(chǎn)環(huán)市東二分行店董廖錦春認(rèn)為，在經(jīng)歷了前幾年的市場(chǎng)波動(dòng)后，最糟糕的階段已經(jīng)過去。
在廖錦春看來(lái)，政策層面的利好是關(guān)鍵因素之一?！?024年，廣州出臺(tái)了一系列利好政策，包括取消限購(gòu)、降低買房首付比例等，在廣州這樣的一線城市，買房首付比例已低至15%。此外，銀行貸款的利率也達(dá)到了歷史低位，這使得購(gòu)房成本大幅降低，進(jìn)一步提振了市場(chǎng)信心?！?/p>
“特別是在去年10月份之后，隨著政策的逐步落地，購(gòu)房者的信心在恢復(fù)，一些之前看跌的人也開始猶豫甚至出手購(gòu)房?！绷五\春說。
2024年，廣州先后迎來(lái)“528政策”以及“930政策”。其中，“528政策”明確支持非戶籍家庭購(gòu)房，并將首套房最低首付比例調(diào)至15%。在政策利好加持下，2024年6月廣州市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)達(dá)到10456宗，環(huán)比大幅上漲33.40%，成交宗數(shù)也創(chuàng)下自2023年4月以來(lái)的新高。
這一紀(jì)錄在年末再度刷新。隨著廣州官宣自2024年9月30日起取消居民家庭在購(gòu)買住房的各項(xiàng)限購(gòu)政策，廣州成為首個(gè)全面取消限購(gòu)政策的一線城市。無(wú)論是廣州市戶籍，還是非戶籍居民家庭和單身人士在廣州市范圍內(nèi)購(gòu)買住房的，不再審核購(gòu)房資格，不再限制購(gòu)房套數(shù)。至此，廣州自2010年10月推出的樓市限購(gòu)政策，畫上句號(hào)。
政策落地后，廣州二手房復(fù)蘇勢(shì)頭持續(xù)，2024年四季度二手住宅網(wǎng)簽連續(xù)3個(gè)月破萬(wàn)，其中12月份的二手住宅網(wǎng)簽數(shù)量為11494宗。該網(wǎng)簽量成為去年年內(nèi)單月成交最高成績(jī)，同時(shí)也是年內(nèi)第5次突破萬(wàn)套。
綜合全年數(shù)據(jù)，據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，2024年1-12月（統(tǒng)計(jì)周期:2023年12月26日至2024年12月25日），廣州市二手住宅累計(jì)網(wǎng)簽110781套、1104.38萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)1.63%和1.52%。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2024年，廣州總體貫徹落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的總基調(diào)，做到房地產(chǎn)政策應(yīng)出盡出，目前，廣州房地產(chǎn)政策已創(chuàng)2010年以來(lái)最寬松時(shí)期。
剛需剛改客群由“小步入市”轉(zhuǎn)向“加速上車”
廣州新房市場(chǎng)雖然全年整體成交量有所下跌，但在政策推動(dòng)下，去年四季度迎來(lái)翹尾行情。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2024年四季度以來(lái)，隨著各項(xiàng)利好政策的陸續(xù)出臺(tái)，有效地提振了市場(chǎng)信心，市場(chǎng)需求得到進(jìn)一步釋放。同時(shí)，開發(fā)商為沖刺業(yè)績(jī)加大營(yíng)銷力度，以及在熱銷樓盤的集中開盤帶動(dòng)下，市場(chǎng)成交呈現(xiàn)翹尾行情。廣州新建商品住宅網(wǎng)簽套數(shù)連續(xù)3個(gè)月成交超8000套，整體呈現(xiàn)階段性回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。
綜合2024年四季度數(shù)據(jù)看，廣州四季度合計(jì)成交新建商品住宅27969套，成交面積303.7萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅提升75.9%，同比提升55%，季度成交創(chuàng)2022年以來(lái)新高。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在去年四季度的放量成交下，廣州全年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交呈筑底回穩(wěn)趨勢(shì)。
“政策落地對(duì)購(gòu)房者決策的影響是很大的。”據(jù)廖錦春介紹，一位客戶在2024年6月份成功賣掉了自己的房子計(jì)劃置換，然而，在接下來(lái)的幾個(gè)月里，盡管帶看了很多樓盤，但卻一直沒有出手。直到9月末廣州官宣全面放開限購(gòu)政策后，他才在國(guó)慶期間迅速定下了一套房子，這種客戶的成交表現(xiàn)反映了這部分持幣客戶的心態(tài)變化。
“政策落地，很多新房項(xiàng)目去化都很好，特別是大型開發(fā)商的項(xiàng)目，像保利、中海、萬(wàn)科等的項(xiàng)目帶看和成交有明顯的上漲，包括一些續(xù)銷的樓盤，幾乎都實(shí)現(xiàn)了清盤?！睆V州中原地產(chǎn)一新房代理提到。
廣州中原研究發(fā)展部提及，2023-2024年廣州樓市調(diào)控政策逐步放松，市場(chǎng)主要經(jīng)歷了三輪上升周期，2024年“930”全面取消限購(gòu)后，政策效果立竿見影，市場(chǎng)見底回升明顯，新房來(lái)訪及認(rèn)購(gòu)環(huán)比大漲104%、228%。其中，剛需剛改客群由“小步入市”轉(zhuǎn)向“加速上車”，信心修復(fù)最快，改善置業(yè)需求持續(xù)釋放。
陳雪強(qiáng)認(rèn)為，2024年伴隨著房地產(chǎn)利好政策的持續(xù)釋放，廣州房地產(chǎn)政策已非常寬松，無(wú)論是對(duì)剛性置業(yè)，還是改善性需求購(gòu)房者均十分友好，也將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的進(jìn)一步釋放。
今年將繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)
對(duì)于2025年的廣州樓市，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇和政策的不斷調(diào)整，2025年廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將維持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，新房與二手房市場(chǎng)將各自保持一定的交易規(guī)模。其中，新房市場(chǎng)預(yù)計(jì)交易量將穩(wěn)定在7萬(wàn)套左右；二手房市場(chǎng)預(yù)計(jì)將更為活躍，交易量有望達(dá)到11萬(wàn)套至12萬(wàn)套。
其認(rèn)為，當(dāng)前廣州已全面退出限購(gòu)，隨著新房和二手房?jī)r(jià)格的持續(xù)調(diào)整，使得更多有購(gòu)買力的新市民和外來(lái)人口能夠進(jìn)入市場(chǎng)。同時(shí)，2025年，廣州的城中村改造會(huì)大力推進(jìn)，這也將對(duì)后續(xù)市場(chǎng)需求形成有利支撐。此外，廣州二手房市場(chǎng)中剛需和小戶型的教育需求仍在持續(xù)增長(zhǎng)，也是推動(dòng)交易量上升的重要因素，特別是像番禺和海珠等地區(qū)預(yù)計(jì)將繼續(xù)在二手房市場(chǎng)中占據(jù)重要地位。 政策層面，廣州市政府將通過完善建筑新規(guī)和規(guī)劃條件來(lái)吸引開發(fā)商拿地。同時(shí)，政府探索收儲(chǔ)地塊后“商改住”等政策的實(shí)施，將進(jìn)一步盤活存量用地，優(yōu)化土地資源配置。 因此，2025年廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將維持穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，新房市場(chǎng)將保持穩(wěn)定需求，而二手房市場(chǎng)則有望在政策支持和市場(chǎng)需求共同推動(dòng)下實(shí)現(xiàn)更為顯著的增長(zhǎng)。