作者：馬一凡
法拍住宅數(shù)量增長(zhǎng)的同時(shí)，部分銀行個(gè)人按揭貸款不良率也在上漲。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)，除新房、二手房外，近年來(lái)法拍房源逐步被大眾所接受，2023年法拍房市場(chǎng)熱度再度提升，掛拍量、成交量均有不同程度的增長(zhǎng)。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)全國(guó)355個(gè)城市得出的數(shù)據(jù)，2023年，各物業(yè)類型（含住宅、商業(yè)、土地、工廠、車位等）法拍房掛拍量達(dá)到79.6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)36.7%；成交拍品數(shù)量14.9萬(wàn)套，較2022年全年增加2.02萬(wàn)套，成交總金額3004.1億元，基本與上一年持平。
從掛拍物業(yè)類型來(lái)看，住宅、商業(yè)占主流，二者法拍套數(shù)合計(jì)占比超過77%。其中，住宅2023年掛拍量達(dá)到了38.9萬(wàn)套，占比48.9%，絕對(duì)量增加11.7萬(wàn)套；商業(yè)法拍房源掛拍22.4萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)22.5%。
分城市來(lái)看，法拍住宅掛拍量前十名城市分別是重慶、成都、鄭州、南寧、長(zhǎng)沙、廣州、惠州、佛山、沈陽(yáng)、武漢。
法拍房掛拍量持續(xù)大幅上漲，究竟是何原因？此前一直有聲音稱，由于房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者“棄房斷供”是主因。不過，從2020年到2022年，法拍房物業(yè)類型中，住宅類增長(zhǎng)并不明顯，直到2023年，法拍住宅掛拍市場(chǎng)份額明顯擴(kuò)大，這背后既有房企因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資產(chǎn)被執(zhí)行，也有房屋業(yè)主無(wú)力還貸或債務(wù)糾紛導(dǎo)致住房被法拍等因素。
與法拍房數(shù)量增長(zhǎng)相對(duì)應(yīng)的，是銀行房地產(chǎn)不良貸款的增加。
截至2023年年中，18家重點(diǎn)上市銀行對(duì)公的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額已達(dá)2970億元，較2022年末增加209億元。以招商銀行為例，截至2023年6月末，房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款達(dá)到196億，不良率大增至5.52%。
個(gè)人住房按揭貸款過去一直被銀行視為最安全的資產(chǎn)，近年來(lái)不良率也在上升。中國(guó)債券信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2023年建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行等8家銀行發(fā)行個(gè)人住房抵押貸款不良ABS達(dá)22單，發(fā)行規(guī)模225億元，涉及10.73萬(wàn)戶借款人。
在法拍房掛拍規(guī)模較大的重慶和鄭州，銀行的個(gè)人住房貸款不良率也排在前列。
截至2023年6月末，鄭州銀行的個(gè)人住房按揭貸款金額為349.37億元，占銀行貸款總額的9.94%，不良率為1.67%。截至2023年中，重慶農(nóng)商行個(gè)人住房貸款不良率已漲至1.01%。相比之下，同期招商銀行的個(gè)人住房貸款不良率為0.35%，建設(shè)銀行為0.42%，浦發(fā)銀行為0.58%。
中指研究院認(rèn)為，雖然法拍房掛牌數(shù)量在各城基本都有增長(zhǎng)，但成交熱度卻不足，僅是靠掛拍量的大幅增加帶動(dòng)了絕對(duì)成交量的提升，成交率是下滑的。與此同時(shí)，成交價(jià)格也在走低，除商業(yè)房源外，各類型物業(yè)成交折價(jià)率（成交折價(jià)率=成交價(jià)/評(píng)估價(jià)）均略低于去年水平。