險資斥資幾十億購入地產的消息，又密集起來。
日前，大悅城（000031）公告，中郵保險意向受讓其控股子公司西單大悅城公開掛牌轉讓的北京昆庭資產管理有限公司100%股權及債權，主要資產為位于北京市東城區(qū)的中糧·置地廣場項目，交易價格為42.56億元。
同時，世茂集團公告擬出售一個珠海綜合體項目51%股權，總價為39.1億元，受讓者為項目合營聯營企業(yè)，背景主要為中國人壽系。
中郵保險買下中糧·置地廣場項目
大悅城日前公告，子公司西單大悅城有限公司（下稱“西單大悅城”）通過北京產權交易所公開掛牌轉讓北京昆庭資產管理有限公司（下稱“北京昆庭”）100%股權及債權。掛牌期滿后，根據北京產權交易所反饋，中郵人壽保險股份有限公司（下稱“中郵保險”）為符合條件的意向受讓方。9月28日，西單大悅城與中郵保險簽署了《產權交易合同》，成交價格約為42.56億元。
本次交易掛牌底價為425584.70萬元，其中，股權掛牌底價為344884.70萬元（不低于經國資備案的凈資產評估值），債權掛牌底價為80700萬元。
北京昆庭的主要資產為位于北京市東城區(qū)安定門外大街208號的中糧·置地廣場項目，2018年竣工投入使用，產權年限至2060年9月?？偨ㄖ娣e81454平方米，另有車位377個。同時，摘牌方需承接西單大悅城對北京昆庭的債權，即西單大悅城應收北京昆庭的股東借款本金80700萬元計入掛牌底價。
中郵保險控股股東為中國郵政集團有限公司。截至2022年12月31日，中郵保險經審計總資產4460.39億元、總負債4241.91億元、凈資產218.58億元；2022年度，中郵保險經審計營業(yè)收入1129.88億元、利潤總額7.09億元、凈利潤3.97億元。
據大悅城公告的由中企華資產評估有限公司出具的資產評估報告，截至評估基準日2023年4月30日，北京昆庭凈資產評估值為243774.29萬元、增值率為125.4%，主要增值原因是在投資性房地產中核算的房屋以成本價計量，其所處區(qū)域房地產市場狀況較好，該區(qū)域市場整體趨勢呈現一定上漲，導致房地產價值增加；負債評估值為97987.59萬元、增值率為0。
大悅城稱，本次交易完成后，公司將不再持有北京昆庭股權。本次股權轉讓將有利于盤活存量資產，實現資產價值最大化，回籠資金助力公司高質量發(fā)展。
世茂珠海綜合體轉讓給國壽系
與此同時，世茂系上市公司也公告了一個項目的轉讓信息，受讓方也為險資系。
世茂集團控股有限公司（世茂集團，00813.HK）、上海世茂股份有限公司（ST世茂，600823.SH）日前公告，控股的公司珠海海新企業(yè)管理有限公司（下稱“珠海海新”）擬將其持有的珠海世茂新領域房地產開發(fā)有限公司（下稱“珠海世茂新領域”）51%股權轉讓，轉讓對價合計39.1億元。
（來源：ST世茂公告）
受讓珠海世茂新領域這51%股權的有2家企業(yè)，其中，國壽星灣（天津）企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“星灣企業(yè)”）受讓50.99%，對價約39.09億元；國壽啟航壹期（天津）股權投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）（下稱“啟航基金”）受讓0.01%，對價為76.67萬元。
本次交易完成后，珠海海新將不再持有珠海世茂新領域股權。珠海世茂新領域將由兩大國壽系股東持股，其中，星灣企業(yè)持股從49%增至99.99%，啟航基金持股0.01%。兩大股東中，啟航基金對星灣企業(yè)持股99.976%；啟航基金股東為中國人壽、國壽置業(yè)，二者同為國壽系。
世茂集團稱，珠海世茂新領域的主要業(yè)務為發(fā)展位于珠海的綜合商業(yè)及商用綜合體開發(fā)項目。該項目的占地面積約為225563.9平方米，目前正分為六期開發(fā)，包括酒店式寫字樓、商業(yè)物業(yè)、酒店及展會中心。開發(fā)項目一期包括七棟酒店式寫字樓，預期將于2023年末前開始陸續(xù)交付。開發(fā)項目二期包括八棟酒店式寫字樓，現時正在施工。該項目的后續(xù)階段目前處于規(guī)劃方案論證階段，后續(xù)該項目將陸續(xù)開發(fā)建設。
世茂集團表示，由于該項目的持續(xù)開發(fā)需要訂約各方進一步投資，鑒于公司目前的流動資金問題，公司無法再進一步投資及支持該項目的持續(xù)開發(fā)。進行出售事項使本集團能夠償還其結欠合營伙伴的債務，確保開發(fā)該項目所需的持續(xù)資金，并有機會分占該項目物業(yè)的所得款項。
險資配置不動產資產比例仍較低
這兩宗交易，是今年保險公司對不動產新增投資的延續(xù)。
據保險公司在中國保險行業(yè)協會官網披露的信息顯示，今年以來，平安人壽、友邦人壽等保險公司發(fā)布大額不動產投資公告信息，出資額從幾十億到上百億不等。今年2月，大家投控與高端物流園區(qū)開發(fā)商和運營商寶灣物流聯合發(fā)起設立物流產業(yè)基金，用于收購嘉興、南京和昆明三個成熟高標物流資產，總建筑面積近20萬平方米，本次收購有助于進一步完善大家保險在全國物流倉儲領域的戰(zhàn)略布局。
頭部保險資管相關投資人士表示，地產投資或不動產投資，既包括房地產開發(fā)商的股票投資、債券投資或金融產品投資，也包括與不動產實物資產類投資，并且，實物類資產還有較大發(fā)展空間。
從公開信息看，保險公司近年新增投資的地產實物類資產主要是自用性不動產和投資性不動產，后者均為商業(yè)不動產，包括寫字樓、倉儲物流和產業(yè)園區(qū)、IDC（數據中心）等。
上述保險資管人士表示，保險資金具有期限長、規(guī)模大、來源穩(wěn)定等特性，與不動產投資天然契合，不動產投資具有長期創(chuàng)造價值的內核，對于保險資金而言，也具有長期配置價值。在中外機構投資人的實踐中，不動產始終是一個重要的投資品種。
中國人壽副總裁劉暉今年8月在該公司業(yè)績發(fā)布會上介紹，成熟的商業(yè)地產有穩(wěn)定的現金流，能夠跨越周期實現保值增值，同時抵御通脹、抵御波動，與其他品種相關性較低，是保險等長期資金的重要配置品種，在組合中配置一定的不動產實物資產有利于保險資金長期獲得穩(wěn)健回報。國外保險公司對于不動產配置一般在10%左右，國內保險公司目前對于商業(yè)不動產等實物資產的配置比例仍比較低。
對于近兩年部分商業(yè)地產出租率較低下的情況，劉暉還表示，這屬于市場短期波動。中國人壽會通過選擇更加核心的資產，更好地匹配長期收益的要求。她介紹，目前整體不動產配置的息類收入穩(wěn)健，高于固收資產的配置收益率。
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