當(dāng)下法拍房數(shù)量上升，但不能就此推論斷供情況在增多。
近日，深圳樓市“棄房斷供”傳言被官方辟謠。當(dāng)?shù)亟鹑诒O(jiān)管部門表示，深圳市房地產(chǎn)貸款按揭不良率為0.23%，一直保持在較低水平，沒有明顯變化，傳言斷供數(shù)量與實(shí)際嚴(yán)重不符。
一則傳言，引發(fā)業(yè)內(nèi)對斷供房及法拍房市場的極大關(guān)注。一般而言，法拍房包括因民間借貸糾紛、金融機(jī)構(gòu)借款糾紛等被強(qiáng)制拍賣的各類房產(chǎn)，斷供導(dǎo)致的法拍房也在其中。上半年，全國各物業(yè)類型法拍房掛拍量30.4萬套，同比上升近兩成。
有業(yè)內(nèi)人士表明，當(dāng)下法拍房數(shù)量上升，和樓房斷供有一定關(guān)系，但不能就此推論斷供情況在增多?！皵喙┑恼鎸?shí)數(shù)據(jù)，只能在銀行和AMC等機(jī)構(gòu)處體現(xiàn)出來，從斷供到進(jìn)入法拍程序，是一個(gè)非常長的處置鏈條，今年斷供的房子，至少1～2年后才會出現(xiàn)在法拍。”
拋開斷供這一“噱頭”，真實(shí)的法拍房市場，也遠(yuǎn)比想象中要瘋狂。以北京為例，今年上半年，當(dāng)?shù)爻山粌r(jià)最高的房源價(jià)值過億，有法拍房源遭46人爭搶，有聯(lián)排別墅打3.9折成交，網(wǎng)紅豪宅“萬柳書院”也有房源低于市場價(jià)2937萬拍出，場面極為冷熱不均。
判決書中的斷供真相
深圳火速辟謠背后，實(shí)則反映出市場對斷供房的極大關(guān)注。此前，在河北廊坊等房價(jià)下跌區(qū)域，便出現(xiàn)過業(yè)主無力還貸、打算斷供的案例；去年全國爆發(fā)樓盤“停貸潮”，也有部分業(yè)主在收房無期的情況下企圖斷供，不過隨后各銀行紛紛表示規(guī)模占比較小。
現(xiàn)實(shí)生活中，真正選擇斷供的是何種情況？這在法院判決書可窺見一二。
廣東省中山市第一人民法院一份民事判決書便顯示，2018年12月24日，原告中山市基裕房地產(chǎn)有限公司與被告馮某、李某簽署《商品房買賣合同》，總價(jià)91.92萬元，其中55萬元向銀行貸款支付。此后，因被告未按合同約定償還貸款，原告向按揭銀行履行了保證責(zé)任、連帶清償。
被告表示，涉案房貸斷供，是因?yàn)橥顿Y失敗、血本無歸，影響還房貸，并非惡意斷供。因撫養(yǎng)子女等需要才購買本房。原告單方向銀行結(jié)清房貸，導(dǎo)致被告失去同銀行協(xié)商還款的機(jī)會。原告則稱，先后向被告郵寄了追償通知函，也有電話溝通，但后者不接聽。
最終法院判決，本案為商品房預(yù)售合同糾紛，原告因被告未按時(shí)償還按揭貸款違約、承擔(dān)保證責(zé)任，代其支付貸款本息530902.59元、訴訟費(fèi)9217元、律師費(fèi)23451元，有權(quán)向被告追償。
河北也有類似案例。固安縣人民法院一份民事裁定書顯示，2016年，原告萬隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告簽訂《商品房買賣合同》，被告向銀行借款140萬元，原告承擔(dān)連帶保證責(zé)任。開始被告一直按時(shí)還款，但2019年2月起斷供。2021年，銀行將欠款從擔(dān)保賬戶中一次性扣除，共160.98萬元。
原告履行完擔(dān)保責(zé)任后，根據(jù)《擔(dān)保法》相關(guān)法律規(guī)定，有權(quán)對被告主張權(quán)利，但未果。無奈，訴至人民法院。戲劇性的是，原告不能提供被告準(zhǔn)確的送達(dá)地址，法院經(jīng)查證后仍不能確定，致使相關(guān)法律文書無法送達(dá)被告，最終原告起訴被駁回。
除了開發(fā)商作為擔(dān)保方追償，現(xiàn)實(shí)中更多的是銀行作為原告，要求業(yè)主清償貸款。廣州市花都區(qū)人民法院一份民事判決書顯示，2019年建行花都分行與被告簽署《個(gè)人住房（商業(yè)用房）借款合同》，本金41萬元，截至2022年12月19日，尚欠本金29.70萬元，利息5203.18元。
被告表示：“確認(rèn)欠款事實(shí)，但目前沒有償還欠款的能力，2022年9月開始斷供?！弊罱K法院判決，建行花都分行起訴請求解除合同、要求被告清償欠款本息，合理合法。被告名下相關(guān)房產(chǎn)經(jīng)折價(jià)或拍賣、變賣所得的價(jià)款，銀行有權(quán)優(yōu)先受償。
從宏觀角度看，15家上市銀行2022年個(gè)人住房貸款的不良率均值為0.57%，較上年微升0.2個(gè)百分點(diǎn)。招商銀行在年報(bào)中指出，受經(jīng)濟(jì)增長放緩影響，不良貸款率、關(guān)注貸款率和逾期貸款率均有所上升。同時(shí)，個(gè)人住房貸款關(guān)注余額中非逾期占比超過七成，整體風(fēng)險(xiǎn)可控。
全國法拍房掛拍量上升
觀察斷供房情況，法拍房也是一個(gè)側(cè)面視角。
早在2015年，線上法拍交易起步，法拍房逐步進(jìn)入大眾視野，由于早期法拍房不受限購政策約束，成交價(jià)格通常低于市場價(jià)，部分投資者在法拍房市場成功“撿漏”，一時(shí)間法拍房市場關(guān)注度走高。2020年以來，法拍房掛拍量出現(xiàn)增多趨勢。
根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，從掛拍量來看，2023年1～6月，全國法拍房掛拍套數(shù)較上一年增加19.7%，掛拍套數(shù)30.4萬套絕對量大幅增加。從掛拍物業(yè)類型來看，住宅、商業(yè)為法拍房主流，住宅2023年上半年掛拍量17.9萬套，占總體59%，較上一年明顯增長。
分省份看，上半年掛拍量較高省份四川首次超4.5萬套，同比增加15472套、增幅51.3%。其他省份如廣東、重慶、河南、江蘇等均有不同程度增加，其中廣東前6個(gè)月掛拍同比增加7987套，河南前6個(gè)月掛拍較上年同期增加10101套，增幅高達(dá)63.38%。
北京金訴律師事務(wù)所主任、律師王玉臣表示，受經(jīng)濟(jì)形勢影響，不少人或者企業(yè)收入下降，導(dǎo)致債務(wù)不能及時(shí)償還，進(jìn)而導(dǎo)致被訴、被法院強(qiáng)制執(zhí)行，法拍房掛拍量上升和樓房斷供有一定關(guān)系。
上海藍(lán)鯨資產(chǎn)總經(jīng)理王勝藍(lán)告訴記者，受經(jīng)濟(jì)形勢影響，抵押人債務(wù)人斷供比例肯定是上升的，明后年法拍房數(shù)據(jù)還會有一定比例的上升，但應(yīng)該不會超過20%。但是，斷供數(shù)據(jù)暫時(shí)還不會在法拍房市場上體現(xiàn)出來，真實(shí)數(shù)據(jù)只能在銀行和AMC等機(jī)構(gòu)那邊體現(xiàn)出來。
“從斷供到進(jìn)入大眾視野的法拍，這是一個(gè)非常長的處置鏈條?！蓖鮿偎{(lán)表示，從債務(wù)人違約，到銀行和債務(wù)人催收，再到逾期債權(quán)從銀行打包轉(zhuǎn)讓出去，資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)收購后進(jìn)行催收、訴訟、拍賣處置，整個(gè)鏈條非常長。所以去年今年斷供的房子，至少還得1～2年后才會出現(xiàn)在法拍。
她還提到，疫情后整個(gè)不良資產(chǎn)處置的鏈條逐步恢復(fù)正常，法拍掛拍房源量就相應(yīng)上升了，整個(gè)鏈條的最末端，就是法拍房市場。不過房源量上升的比例不會有很大幅度，因?yàn)榉ㄔ好磕甑奶幹昧渴怯邢薜摹?/p>
中指研究院表示，今年全國二手房掛拍量明顯增加，法拍房掛拍水漲船高，但住宅掛拍成交套數(shù)漲幅有限。除了受限購政策收緊、房地產(chǎn)市場觀望情緒加重等因素影響，疫情復(fù)蘇之后，各行業(yè)百廢待興，法拍房掛拍案件略有增加，資金流轉(zhuǎn)較疫情時(shí)期明顯好轉(zhuǎn)，市場在多角度復(fù)蘇過程中。
同時(shí)，各城市間掛拍量、成交率逐步分化，市場集中度較上一年略有提升。經(jīng)濟(jì)活動(dòng)更為發(fā)達(dá)的長三角、珠三角城市中法拍房掛拍量、成交量均較高；而部分地區(qū)掛拍量高增但成交量仍較低，如青海、寧夏等地，低成交率也反映出當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活躍度受限、房地產(chǎn)市場活躍度較低。
豪宅法拍頻頻吸睛
拋卻“斷供”視角，真實(shí)的法拍房市場，同樣看點(diǎn)頗多。
今年，一線城市豪宅法拍頻繁受到關(guān)注。比如，深圳南山區(qū)兩套半島城邦法拍房拍出總價(jià)1.2億元；深圳灣壹號5號樓超大戶型法拍房，拍出1.14億元，折合單價(jià)每平方米26.3萬元，近1.5萬人次圍觀；深圳南山恒裕濱城二期一套法拍房三拍成交，吸引1.8萬人圍觀，成交價(jià)7598萬元。
瀚海數(shù)據(jù)研究院報(bào)告也顯示，2023年上半年，在北京住宅類參拍房源中，熱度最高的房源為海淀怡清園，有46人參拍，成交較起拍溢價(jià)率256.92%；通州御世佳府折（聯(lián)排別墅）折扣3.9折；海淀萬柳書院成交差價(jià)最大，較市場價(jià)低2937萬；朝陽泛海世家東府以11662萬成為上半年最高成交價(jià)。
在現(xiàn)實(shí)情況中，法拍房多是因折價(jià)受到關(guān)注。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，去年法拍房限購全面執(zhí)行后，各城市折價(jià)率回落，2023年，重點(diǎn)城市折價(jià)率下降幅度較大，成交量前30城的平均折價(jià)率約降至60.86%。
王玉臣表示，通常來說，法拍房可能比市場價(jià)要低一些，如果房屋本身沒有問題，有時(shí)確實(shí)會“物美價(jià)廉”。但是法拍房風(fēng)險(xiǎn)也不少，比如房產(chǎn)的占有使用有問題，雖然通過競拍拿下房屋所有權(quán)，但房子的占有使用被原房主的債權(quán)人或家人掌握，拒不配合，導(dǎo)致買了房子卻無法實(shí)際使用。
此外，有的法拍房產(chǎn)權(quán)有問題，可能面臨無法辦理產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)；對于多重查封、抵押的房產(chǎn)，尤其是不同法院，不同地域的法院實(shí)施的，可能會有協(xié)同不一致問題，拍賣后如果查封或抵押沒有解除，也無法辦理產(chǎn)權(quán)證；有的可能拖欠大量稅費(fèi)，實(shí)際成本不僅是成交價(jià)；如果房子上掛了戶口，成交后可能面臨戶口無法遷出的問題。
王勝藍(lán)表示，購買法拍房有利有弊。首先，法拍房源是完全公開的，競價(jià)規(guī)則也非常透明，整個(gè)競拍過程非常公平、簡單高效，不需要和買家討價(jià)還價(jià)，也不需要中間人協(xié)商，價(jià)格也非常有優(yōu)勢。常規(guī)來說，一拍是評估價(jià)格的七到八折，如果流拍，在此基礎(chǔ)上還會打七到八折。
但從風(fēng)險(xiǎn)因素上說，房子本身的信息是不全面的，需要購房人自己去調(diào)研，包括房子的查封情況、抵押情況、涉及案件、房子業(yè)主、實(shí)際出資人、稅費(fèi)繳納、能不能辦理產(chǎn)證等，這些權(quán)屬方面的信息需要去調(diào)研。如果涉及刑事案件，還要看是否屬于兇宅，這種少數(shù)極端情況也需競買人去了解。
從交易流程上說，相較于新房或者二手房，法拍房的交易對手不是原業(yè)主而是法院，法院會開具判決書、協(xié)助執(zhí)行通知書等，競買人要和法院、交易中心打交道；如果涉及到產(chǎn)權(quán)，涉及到公司，可能還要跟公司所在地的稅務(wù)打交道，相對來說比較復(fù)雜，需要專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助辦理。