第一章 總則
第一條 為適應(yīng)土地市場(chǎng)變化，完善“三舊”改造（城市更新）地價(jià)激勵(lì)政策，發(fā)揮地價(jià)杠桿對(duì)“三舊”改造（城市更新）的推進(jìn)作用，根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號(hào)）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（粵府〔2019〕71號(hào)）及有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市經(jīng)批準(zhǔn)的公開(kāi)招引實(shí)施主體模式“三舊”改造（城市更新）項(xiàng)目的地價(jià)計(jì)收和分配。
第三條 公開(kāi)招引實(shí)施主體模式的“三舊”改造（城市更新）項(xiàng)目地價(jià)計(jì)收和分配遵循以下基本原則：
（一）市場(chǎng)地價(jià)評(píng)估原則，以公布的區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)作為“三舊”改造（城市更新）地價(jià)計(jì)收體系基礎(chǔ)。
（二）公平公正公開(kāi)原則，“三舊”改造（城市更新）地價(jià)計(jì)收體系經(jīng)公開(kāi)征求意見(jiàn)、集體決策等程序后對(duì)外發(fā)布實(shí)施。
（三）支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展原則，鼓勵(lì)盤活存量用地建設(shè)頭雁產(chǎn)業(yè)社區(qū)試點(diǎn)，支持興辦先進(jìn)制造業(yè)、生產(chǎn)性及高科技服務(wù)業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)等國(guó)家支持的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)建設(shè)項(xiàng)目。
（四）促進(jìn)利益共享原則，設(shè)定起始價(jià)系數(shù)，給予實(shí)施主體合理的地價(jià)優(yōu)惠，創(chuàng)新地價(jià)分配方式，統(tǒng)籌兼顧政府、集體、土地權(quán)利人和實(shí)施主體等各方利益。
第四條 區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)是區(qū)片在設(shè)定地價(jià)內(nèi)涵條件下于估價(jià)基準(zhǔn)日的國(guó)有出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。地價(jià)內(nèi)涵條件包括：
（一）土地用途分為商服、住宅、工業(yè)三類。
（二）土地開(kāi)發(fā)程度為“五通一平”（宗地外通路、通上水、通下水、通電、通訊和宗地內(nèi)土地平整），土地使用年限為法定最高使用年限。
（三）土地利用狀況：商服用地、住宅用地、工業(yè)用地設(shè)定容積率2.0。
（四）地價(jià)表現(xiàn)形式：商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)表現(xiàn)形式為首層樓面地價(jià)，住宅用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)表現(xiàn)形式為平均樓面地價(jià)，工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)表現(xiàn)形式為地面地價(jià)。
估價(jià)基準(zhǔn)日為每年的9月1日。
第五條 區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)原則上每年更新一次，每年第三季度啟動(dòng)更新工作，9月底前公布更新成果。
市自然資源局可根據(jù)土地市場(chǎng)變化情況報(bào)請(qǐng)市人民政府適時(shí)調(diào)整更新時(shí)間。
第六條 市自然資源局負(fù)責(zé)區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)、修正系數(shù)和起始價(jià)系數(shù)的更新以及地價(jià)計(jì)收工作。
市財(cái)政局負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督土地使用權(quán)出讓收入，按規(guī)定做好地價(jià)款分配工作。
市農(nóng)村集體資產(chǎn)管理辦公室、鎮(zhèn)街（園區(qū)）農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)按照相關(guān)集體資產(chǎn)管理規(guī)章政策，負(fù)責(zé)對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的地價(jià)款使用情況進(jìn)行監(jiān)管。
第二章 地價(jià)計(jì)收
第七條 地價(jià)款起始價(jià)按以下規(guī)則確定：
地價(jià)款起始價(jià)=區(qū)片地價(jià)×起始價(jià)系數(shù)+“三地”地價(jià)款－配建并無(wú)償移交公共設(shè)施成本－政府分成物業(yè)補(bǔ)償成本。
第八條 “三舊”改造（城市更新）項(xiàng)目涉及不同區(qū)片的，對(duì)應(yīng)所在區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，結(jié)合拆除范圍及“三地”范圍內(nèi)各區(qū)片用地面積占比核算地價(jià)款起始價(jià)。
第九條 區(qū)片地價(jià)=單位地面地價(jià)×可開(kāi)發(fā)凈用地面積（不含“三地”）。單位地面地價(jià)分別按下列不同情形計(jì)算：
（一）改造后為工業(yè)用地的，按工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算單位地面地價(jià)。
（二）改造后為住宅用地的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算單位地面地價(jià)：
商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×容積率×商服用途計(jì)容建筑面積比例+住宅用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×容積率修正系數(shù)×容積率×住宅用途計(jì)容建筑面積比例。
容積率為改造后住宅用地的綜合容積率。
（三）改造后為商服用地（單獨(dú)成宗）的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算單位地面地價(jià)：
商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×70%×容積率修正系數(shù)×容積率。
（四）改造后為新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算單位地面地價(jià)：
〔工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×40%×（1-M0可分割比例）+工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×144%×M0可分割比例〕×容積率×（實(shí)際出讓年限÷50）。
（五）改造后為配套型住宅用地（R）的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算單位地面地價(jià)：
住宅用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×50%×容積率修正系數(shù)×容積率。
第十條 舊廠房改造為工業(yè)、M0的起始價(jià)系數(shù)為20%，舊廠房改造為居住、商業(yè)的起始價(jià)系數(shù)為40%，舊廠房改造為配套型住宅用地（R）的起始價(jià)系數(shù)為50%，舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造的起始價(jià)系數(shù)為10%。兩種及以上情形混合的，按照單元規(guī)劃方案明確的拆除范圍內(nèi)用地面積占比核算地價(jià)款起始價(jià)。
第十一條 涉及配建并無(wú)償移交公共設(shè)施的“三舊”改造（城市更新）項(xiàng)目，配建并無(wú)償移交公共設(shè)施成本按照《關(guān)于印發(fā)〈東莞市政府投資項(xiàng)目估算造價(jià)指標(biāo)〉的通知》（東財(cái)〔2022〕115號(hào)）確定建安成本，并在地價(jià)款起始價(jià)中扣除?！蛾P(guān)于印發(fā)〈東莞市政府投資項(xiàng)目估算造價(jià)指標(biāo)〉的通知》（東財(cái)〔2022〕115號(hào)）未明確的，配建并無(wú)償移交公共設(shè)施成本和涉及實(shí)施主體為政府承擔(dān)的綜合整治工程成本，按照鎮(zhèn)街（園區(qū)）財(cái)政部門（財(cái)審）審核確認(rèn)的工程估算價(jià)予以扣除。原則上舊廠房改造的配建并無(wú)償移交公共設(shè)施和綜合整治工程總成本不超過(guò)該項(xiàng)目區(qū)片地價(jià)的10%，舊村莊（舊城鎮(zhèn)）改造的配建并無(wú)償移交公共設(shè)施和綜合整治工程總成本不超過(guò)該項(xiàng)目區(qū)片地價(jià)的5%，改造情形混合的，按照單元規(guī)劃方案明確的拆除范圍內(nèi)用地面積占比混合核算。實(shí)施主體配建公共設(shè)施并移交政府的地塊，無(wú)須繳納地價(jià)款。
第十二條 政府分成物業(yè)補(bǔ)償成本指“三舊”改造（城市更新）項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)涉及軌道交通TOD的政府分成物業(yè)補(bǔ)償成本，具體按照以下成本扣除地價(jià)款：
政府分成物業(yè)補(bǔ)償成本=（項(xiàng)目區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×起始價(jià)系數(shù)+單位建筑面積建安成本）×政府分成物業(yè)建筑面積。
改造后為工業(yè)用地的，以工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定項(xiàng)目區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。
改造后為住宅用地、商服用地、新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）、配套型住宅用地（R）的，項(xiàng)目區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)=單位地面地價(jià)÷容積率。單位地面地價(jià)按本章第九條確定。
除單元規(guī)劃明確的公共設(shè)施及整治工程、軌道交通TOD政府物業(yè)分成、其他政策規(guī)定的移交責(zé)任外，其他用地、用房移交原則上不予扣除地價(jià)款。政府分成物業(yè)的單位建筑面積建安成本，按照東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局每年發(fā)布的東莞市房屋建筑工程年度參考造價(jià)確定。參考造價(jià)未明確的，按照鎮(zhèn)街（園區(qū)）財(cái)政部門（財(cái)審）審核確認(rèn)的工程估算價(jià)予以扣除。
第十三條 公開(kāi)招引實(shí)施主體模式的“三舊”改造（城市更新）項(xiàng)目涉及公有資產(chǎn)的，需在公開(kāi)交易方案中明確公有資產(chǎn)的處置辦法和補(bǔ)償原則，具體辦法由市自然資源局會(huì)同市財(cái)政局、市國(guó)資委另行制定。
第十四條 改造為居住、商業(yè)用途及新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的“三舊”改造（城市更新）項(xiàng)目，額定責(zé)任用地移交不足的，或經(jīng)批準(zhǔn)按控規(guī)、TOD規(guī)劃實(shí)施且實(shí)際可開(kāi)發(fā)容量大于《東莞市“三舊”改造（城市更新）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)容量計(jì)算指引》（以下簡(jiǎn)稱“指引”）計(jì)算的開(kāi)發(fā)容量的，按以下方式加計(jì)地價(jià)款，納入地價(jià)款起始價(jià)：
（一）額定責(zé)任用地移交不足的，應(yīng)補(bǔ)足未落實(shí)額定責(zé)任用地部分的全額區(qū)片地價(jià)，即：
加計(jì)地價(jià)款=區(qū)片地價(jià)×（未落實(shí)額定責(zé)任用地面積/不含“三地”的可開(kāi)發(fā)凈用地面積）×（1－起始價(jià)系數(shù)）。
（二）經(jīng)批準(zhǔn)按控規(guī)、TOD規(guī)劃實(shí)施且實(shí)際可開(kāi)發(fā)容量大于《指引》計(jì)算的開(kāi)發(fā)容量的，應(yīng)補(bǔ)足規(guī)劃增加的可開(kāi)發(fā)容量部分的全額區(qū)片地價(jià)，即：
加計(jì)地價(jià)款=（實(shí)際可開(kāi)發(fā)容量下的區(qū)片地價(jià)－指引計(jì)算開(kāi)發(fā)容量下的區(qū)片地價(jià)）×（1－起始價(jià)系數(shù)）。
實(shí)際可開(kāi)發(fā)容量下的區(qū)片地價(jià)，是指按控規(guī)、TOD規(guī)劃或經(jīng)批準(zhǔn)的單元規(guī)劃方案計(jì)算的區(qū)片地價(jià)。
指引計(jì)算開(kāi)發(fā)容量下的區(qū)片地價(jià)，是指根據(jù)《指引》計(jì)算可開(kāi)發(fā)容量且按額定責(zé)任移交用地情況下的區(qū)片地價(jià)。
（三）同時(shí)涉及上述兩種情形的“三舊”改造（城市更新）項(xiàng)目，按照上述兩種情形中的較高值計(jì)收加計(jì)地價(jià)款。
第十五條 涉及邊角地、夾心地、插花地為國(guó)有建設(shè)用地且經(jīng)批準(zhǔn)出讓的，按以下規(guī)則計(jì)收“三地”地價(jià)款：
“三地”地價(jià)款=單位地面地價(jià)×出讓“三地”面積。
單位地面地價(jià)按本章第九條確定。
第十六條 出讓單獨(dú)成宗、單獨(dú)供地的公共設(shè)施用地，分別按下列不同情形計(jì)收地價(jià)款起始價(jià)：
（一）改造后為社會(huì)停車場(chǎng)用地、充電站用地的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：
商服用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×70%×20%。
（二）改造后為幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院等其他公共設(shè)施用地的，按以下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收單位地面地價(jià)：
工業(yè)用途區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)×120%×20%。
第十七條 涉及其他改造用途的，按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定地價(jià)款起始價(jià)?！叭f”改造（城市更新）項(xiàng)目范圍內(nèi)工業(yè)、新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）、商業(yè)用地部分申請(qǐng)以集體自用方式供地且作為集體物業(yè)補(bǔ)償?shù)模瑹o(wú)須繳納地價(jià)款。
第三章 地價(jià)款分配
第十八條 土地成交價(jià)款包括地價(jià)款起始價(jià)、溢價(jià)和集體貨幣補(bǔ)償。地價(jià)款起始價(jià)按照第二章有關(guān)公式計(jì)算，集體貨幣補(bǔ)償在集體綜合收益報(bào)告中明確。
第十九條 在公開(kāi)招引實(shí)施主體模式公開(kāi)掛牌環(huán)節(jié)，地價(jià)款起始價(jià)應(yīng)以受理公開(kāi)交易方案之日作為計(jì)算時(shí)點(diǎn)，對(duì)區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)和容積率修正系數(shù)進(jìn)行核定。競(jìng)買人針對(duì)溢價(jià)部分競(jìng)價(jià)，報(bào)名企業(yè)應(yīng)依競(jìng)價(jià)規(guī)則進(jìn)行加價(jià)競(jìng)價(jià)，依競(jìng)價(jià)規(guī)則確定的出價(jià)最高者確定為項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)要約收購(gòu)階段的實(shí)施主體。在土地出讓環(huán)節(jié)，地價(jià)款起始價(jià)應(yīng)以受理改造單元（項(xiàng)目）總體實(shí)施方案之日作為計(jì)算時(shí)點(diǎn)，對(duì)區(qū)片市場(chǎng)評(píng)估價(jià)和容積率修正系數(shù)進(jìn)行更新核定。
第二十條 土地成交價(jià)款（不含“三地”地價(jià)款）扣除集體貨幣補(bǔ)償、計(jì)提國(guó)有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、軌道交通建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)資金、歷史文化保護(hù)資金后，地價(jià)起始價(jià)（不含“三地”地價(jià)款）部分市、鎮(zhèn)街（園區(qū)）按5:5比例分配。報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)溢價(jià)成交的，溢價(jià)部分市、鎮(zhèn)街（園區(qū)）、村組集體按3:3:4比例分配。
市分成部分包含了市級(jí)土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)專用金。
除已全面實(shí)行“村改居”、社會(huì)管理經(jīng)費(fèi)由鎮(zhèn)街財(cái)政全額供給的社區(qū)外，集體貨幣補(bǔ)償和成交溢價(jià)村組集體分配部分，先行撥付至鎮(zhèn)街（園區(qū)）財(cái)政賬戶，由鎮(zhèn)街（園區(qū)）按不少于集體貨幣補(bǔ)償8%、成交溢價(jià)村組集體分配部分10%的比例計(jì)提公共服務(wù)專項(xiàng)資金后，剩余部分撥付至集體經(jīng)濟(jì)組織土地款專戶。公共服務(wù)專項(xiàng)資金轉(zhuǎn)入“三舊”改造（城市更新）項(xiàng)目所在村（社區(qū)）的村委會(huì)（居委會(huì)）賬戶，由其統(tǒng)籌專項(xiàng)用于各項(xiàng)公共服務(wù)費(fèi)用支出，鎮(zhèn)街（園區(qū)）負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)管。
社會(huì)管理經(jīng)費(fèi)由財(cái)政全額供給的村（社區(qū)），按不少于集體貨幣補(bǔ)償8%，成交溢價(jià)村組集體分配部分10%的比例計(jì)提公共服務(wù)專項(xiàng)資金，由鎮(zhèn)街（園區(qū)）統(tǒng)籌專項(xiàng)用于轄區(qū)內(nèi)各社區(qū)社會(huì)管理、公共服務(wù)等方面的支出，成交溢價(jià)村組集體分配部分不撥付至集體經(jīng)濟(jì)組織。
第二十一條 “三地”地價(jià)款計(jì)提市土地統(tǒng)籌收入、國(guó)有土地收益基金后依申請(qǐng)撥付給鎮(zhèn)街（園區(qū)）。市土地統(tǒng)籌收入包括市級(jí)土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)專用金和軌道交通建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)資金。
第四章 附則
第二十二條 地塊用途的劃分，按照土地利用現(xiàn)狀分類等國(guó)家和省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十三條 軌道交通建設(shè)發(fā)展專項(xiàng)資金計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)如下：城際軌道交通站點(diǎn)周邊800米和城市軌道交通站點(diǎn)周邊500米半徑范圍內(nèi)，按土地成交價(jià)款的20%征收；其它范圍按土地成交價(jià)款的10%征收。
國(guó)有土地收益基金按招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)所取得土地成交價(jià)款的1%征收。
農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金按15元/平方米計(jì)提。
歷史文化保護(hù)資金計(jì)提規(guī)則另行制定。
上述計(jì)提費(fèi)用均包含在地價(jià)款內(nèi)，土地受讓方無(wú)須另行繳納。各項(xiàng)計(jì)提標(biāo)準(zhǔn)如有變化的，按國(guó)家、省、市最新規(guī)定執(zhí)行。
本辦法由市自然資源局會(huì)同市財(cái)政局解釋。本辦法自2023年5月1日起施行，有效期至2026年4月30日。