為建立公開透明、簡明易行、科學(xué)合理的“三舊”改造（城市更新）規(guī)則，打造“三舊”改造（城市更新）陽光工程，全面加快項目落地實施，根據(jù)《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》（粵府令第279號）、《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見》（粵府〔2019〕71號）及有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，特制定本指引。本指引適用于我市行政范圍內(nèi)，采取公開招引實施主體模式或土地權(quán)利人自行改造模式實施的“三舊”改造（城市更新）項目。政府主導(dǎo)模式實施的“三舊”改造（城市更新）項目可按照公開招引實施主體模式進(jìn)行開發(fā)容量計算，其他模式可參照土地權(quán)利人自行改造模式進(jìn)行開發(fā)容量計算。
一、項目開發(fā)容量計算標(biāo)準(zhǔn)
“三舊”改造（城市更新）項目開發(fā)總?cè)萘浚匠杀鹃_發(fā)量+獎勵開發(fā)量=成本基準(zhǔn)容積率×現(xiàn)狀容積率修正系數(shù)×拆除范圍及出讓“三地”面積+獎勵開發(fā)量。
（一）成本基準(zhǔn)容積率
1.改造為居住、商業(yè)用途的“三舊”改造（城市更新）項目：采取公開招引實施主體模式改造的，查詢成本基準(zhǔn)容積率地圖確定（詳見附件1）。采取土地權(quán)利人自行改造模式改造的，成本基準(zhǔn)容積率為1.8。成本開發(fā)量為居住開發(fā)容量，項目需配置商業(yè)的，商業(yè)開發(fā)容量按照居住開發(fā)容量的1.5倍進(jìn)行轉(zhuǎn)換，獎勵開發(fā)量參照本轉(zhuǎn)換規(guī)則執(zhí)行。拆除范圍內(nèi)涉及舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房混合的項目，按照“舊廠房與舊村莊（舊城鎮(zhèn)）核定標(biāo)準(zhǔn)”（詳見附件2）核定拆除范圍內(nèi)現(xiàn)狀舊廠房、舊村莊（舊城鎮(zhèn)）用地面積占比，結(jié)合各情形對應(yīng)的成本基準(zhǔn)容積率確定成本開發(fā)量。
2.改造為工業(yè)用途的“三舊”改造（城市更新）項目：采取公開招引實施主體模式改造的，成本基準(zhǔn)容積率為3.0。采取土地權(quán)利人自行改造模式改造的，成本基準(zhǔn)容積率為2.7。
3.改造為新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的“三舊”改造（城市更新）項目：查詢成本基準(zhǔn)容積率地圖確定（詳見附件1）。成本開發(fā)量為產(chǎn)業(yè)用房開發(fā)容量，項目需配置非產(chǎn)業(yè)用房的，非產(chǎn)業(yè)用房開發(fā)容量按照產(chǎn)業(yè)用房開發(fā)容量的1倍進(jìn)行轉(zhuǎn)換，獎勵開發(fā)量參照本轉(zhuǎn)換規(guī)則執(zhí)行，且應(yīng)符合《東莞市新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理辦法（修訂）》（東府〔2022〕70號）規(guī)定。
4.混合情形：“三舊”改造（城市更新）項目涉及不同區(qū)片的，按照拆除范圍以及出讓“三地”各區(qū)片的用地面積占比，對應(yīng)所在區(qū)片的成本基準(zhǔn)容積率確定成本開發(fā)量。
（二）現(xiàn)狀容積率修正系數(shù)
1.改造為居住、商業(yè)用途的“三舊”改造（城市更新）項目：舊村莊（舊城鎮(zhèn)）范圍內(nèi)，由鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)益核查中的測繪數(shù)據(jù)確定現(xiàn)狀容積率，按照“舊村莊（舊城鎮(zhèn)）現(xiàn)狀容積率修正系數(shù)表”（詳見附件3）確定修正系數(shù)。舊廠房不適用本系數(shù)。
2.改造為工業(yè)用途、新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的“三舊”改造（城市更新）項目：由鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)益核查中的測繪數(shù)據(jù)確定現(xiàn)狀容積率，按照“工業(yè)、M0現(xiàn)狀容積率修正系數(shù)表”（詳見附件4）確定修正系數(shù)。
上述現(xiàn)狀容積率需由所在鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府最終審核確認(rèn)。
（三）獎勵開發(fā)量
1.改造為居住、商業(yè)用途及新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的“三舊”改造（城市更新）項目在拆除范圍內(nèi)移交用地總面積超出額定責(zé)任的，對于額定責(zé)任外的額外貢獻(xiàn)用地面積，按照1.5倍給予開發(fā)容量獎勵。
2.“三舊”改造（城市更新）項目涉及軌道交通TOD物業(yè)分成的，可給予開發(fā)容量獎勵。TOD獎勵開發(fā)量=TOD政府分成物業(yè)比例×成本開發(fā)量×0.5。采取用地移交代替TOD政府分成物業(yè)的，不再給予開發(fā)容量獎勵。
（四）改造用途混合情形
“三舊”改造（城市更新）項目涉及不同改造用途混合的，按照拆除范圍內(nèi)各用途占比，分別計算各用途的開發(fā)容量。
（五）其他用途
涉及改造為其他用途的，項目開發(fā)容量根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合實際需要確定。
二、項目可開發(fā)凈用地面積計算標(biāo)準(zhǔn)
“三舊”改造（城市更新）項目可開發(fā)凈用地面積=拆除范圍面積-額定責(zé)任用地面積-額外貢獻(xiàn)用地面積-零星用地+出讓“三地”面積。
（一）額定責(zé)任用地
為滿足“三舊”改造（城市更新）項目自身開發(fā)，需無償移交政府的用地。額定責(zé)任用地除落實確需隨項目配建的公共配套設(shè)施外，其余均作為政府發(fā)展備用地，由政府統(tǒng)籌使用，發(fā)展備用地可規(guī)劃為居商等經(jīng)營性用途，土地收益由市、鎮(zhèn)街（園區(qū)）按照5:5比例分成?！叭f”改造（城市更新）項目移交的額定責(zé)任用地包含以下兩項：
1.對于改造為居住、商業(yè)用途及新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的“三舊”改造（城市更新）項目，按照項目拆除范圍面積的16.5%計算城市道路、市政設(shè)施等用地移交責(zé)任。
2.對于改造為居住、商業(yè)用途的“三舊”改造（城市更新）項目，舊廠房改造按照成本開發(fā)量的12%、舊村莊（舊城鎮(zhèn)）改造按照成本開發(fā)量的7.5%核算公共服務(wù)設(shè)施、開放空間等用地移交責(zé)任。若幼兒園需獨立分宗，舊廠房改造按照成本開發(fā)量的13%、舊村莊（舊城鎮(zhèn)）改造按照成本開發(fā)量的8%核算。
（二）額外貢獻(xiàn)用地
完成額定責(zé)任用地移交后，額外貢獻(xiàn)給政府的用地面積。
（三）用地貢獻(xiàn)規(guī)則
對于改造為居住、商業(yè)用途的“三舊”改造（城市更新）項目，舊廠房改造移交用地總面積建議不超過拆除范圍面積的50%，舊村莊（舊城鎮(zhèn)）改造移交用地總面積建議不超過拆除范圍面積的45%。除線性道路、防護(hù)綠地、生態(tài)修復(fù)用地、市政交通設(shè)施用地、與周邊空地整合開發(fā)且同步移交的用地外，無法單獨出具規(guī)劃條件的零星用地不納入移交用地核算范圍。
三、項目地塊平均容積率計算標(biāo)準(zhǔn)
“三舊”改造（城市更新）項目地塊平均容積率＝“三舊”改造（城市更新）項目實際可開發(fā)容量÷可開發(fā)凈用地面積。
（一）項目實際可開發(fā)容量
基于本指引規(guī)則計算開發(fā)容量后，應(yīng)充分銜接國土空間規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)定，明確項目實際可開發(fā)容量，需同時滿足公共服務(wù)設(shè)施承載力、交通市政設(shè)施負(fù)荷，符合生態(tài)保護(hù)、歷史保護(hù)、地質(zhì)安全、城市景觀等要求，并滿足日照、消防等規(guī)范以及《東莞城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2020年文件匯編）》的要求。
（二）平均地塊容積率
“三舊”改造（城市更新）項目涉及多個地塊的，在不突破項目實際可開發(fā)總?cè)萘壳疤嵯?，可以在多個地塊間按需求分配開發(fā)容量，確定各地塊容積率。地塊容積率上限需符合國土空間規(guī)劃及《東莞城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2020年文件匯編）》要求，即按照《關(guān)于印發(fā)〈東莞市密度分區(qū)管理的通知技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）〉》（東自然資〔2019〕521號）執(zhí)行。對于改造為居住、商業(yè)用途的“三舊”改造（城市更新）項目，涉及舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房等兩種及以上情形混合的，按照“舊廠房與舊村莊（舊城鎮(zhèn)）核定標(biāo)準(zhǔn)”（詳見附件2）核定拆除范圍內(nèi)現(xiàn)狀舊廠房、舊村莊（舊城鎮(zhèn)）用地面積占比，加權(quán)確定地塊容積率上限。
為大力支持制造業(yè)發(fā)展，改造為工業(yè)用途的“三舊”改造（城市更新）項目，若計算地塊容積率低于3.0，可賦值至3.0；若計算地塊容積率高于4.0，或在計算容積率基礎(chǔ)上有更高需求的，可論證并報市城市更新與城市設(shè)計委員會審議同意后實施。
（三）特殊情形處理規(guī)則
1.如根據(jù)本指引計算的開發(fā)容量超出上述規(guī)劃設(shè)施承載力及規(guī)范要求的，優(yōu)先通過調(diào)整額外貢獻(xiàn)用地面積、減少貢獻(xiàn)獎勵開發(fā)量的方式滿足技術(shù)規(guī)范要求。調(diào)整后仍不滿足要求、需進(jìn)一步降低額定責(zé)任用地的“三舊”改造（城市更新）項目，應(yīng)報送市城市更新與城市設(shè)計委員會審議。
2.改造為居住、商業(yè)用途及新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的“三舊”改造（城市更新）項目，移交額定責(zé)任用地不足的，應(yīng)補(bǔ)足未落實額定責(zé)任用地部分的全額區(qū)片地價；經(jīng)批準(zhǔn)按控規(guī)、TOD規(guī)劃實施且實際可開發(fā)容量大于本指引計算開發(fā)容量的，應(yīng)補(bǔ)足超出本指引計算開發(fā)容量部分的全額區(qū)片地價。具體加計地價款按《東莞市“三舊”改造（城市更新）公開招引實施主體模式地價計收和分配辦法（試行）》計收，權(quán)利人自行改造模式涉及上述加計地價款情形的，參照公開招引實施主體模式計算。改造為工業(yè)用途的“三舊”改造（城市更新）項目涉及上述情形的，無需加計地價。
四、實施期限與時效
本指引由市自然資源局解釋。本指引自2023年5月1日起施行，有效期至2026年4月30日。此前有關(guān)規(guī)定與本指引不一致的，以本指引為準(zhǔn)。
附件：
1.東莞市“三舊”改造成本基準(zhǔn)容積率地圖
2.舊廠房與舊村莊（舊城鎮(zhèn)）核定標(biāo)準(zhǔn)
3.舊村莊（舊城鎮(zhèn)）現(xiàn)狀容積率修正系數(shù)表
4.工業(yè)、M0現(xiàn)狀容積率修正系數(shù)表
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