2020年7月15日，深圳出臺(tái)“7·15樓市政策”，開啟限購(gòu)、限售、限貸等全面嚴(yán)調(diào)控堵漏洞，被市場(chǎng)稱為深圳“史上最嚴(yán)”樓市調(diào)控。3年時(shí)間過去，深圳樓市經(jīng)歷了大變化。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，當(dāng)下樓市調(diào)控又有哪些調(diào)整的空間？
二手網(wǎng)紅神盤：從705萬(wàn)跌至410萬(wàn)
這3年，深圳樓市經(jīng)歷從高峰到低谷。新房市場(chǎng)的成交量變化相對(duì)不大，據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2023年上半年深圳成交1.62萬(wàn)套新房住宅，而2020年上半年為1.67萬(wàn)套，但供應(yīng)量大幅增加，市場(chǎng)上的“日光盤”也大幅減少，許多新房的去化率都不理想。
二手房市場(chǎng)的成交量變化更為明顯。樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2020年7-8月深圳二手住宅月度過戶量均超1萬(wàn)套，“7·15樓市政策”也因此出臺(tái)，隨后深圳二手住宅成交量很快進(jìn)入了下行態(tài)勢(shì)。2021年2月出臺(tái)的指導(dǎo)價(jià)政策再度給市場(chǎng)加碼，月度過戶量長(zhǎng)期進(jìn)入2000-3000套的低谷。
房?jī)r(jià)方面，樂有家研究中心的數(shù)據(jù)顯示，近3年深圳二手房熱點(diǎn)片區(qū)的價(jià)格呈現(xiàn)不同幅度的下跌，部分片區(qū)的跌幅超過15%。以二手房指導(dǎo)價(jià)為例，在“7·15樓市政策”推出前，2020年7月深圳60%的房源成交價(jià)與指導(dǎo)價(jià)偏差值高于10%以上，高于20%以上的房源占比達(dá)到27%。直到2022年下旬開始，市場(chǎng)成交價(jià)才大幅度向指導(dǎo)價(jià)靠攏。2023年6月，深圳市場(chǎng)有近五成的房源以低于指導(dǎo)價(jià)成交。市場(chǎng)下行，業(yè)主賣房難度也加大，平均成交周期從2020年下半年的113天拉長(zhǎng)至目前的168天。
“與2020年的最高峰相比，深圳各個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)都有所下跌。以我所在的福田八卦嶺片區(qū)為例，房?jī)r(jià)下跌幅度普遍超過20%?！辟Y深房產(chǎn)中介張經(jīng)理表示。3年前，深圳一些二手房小區(qū)被投資客炒作，價(jià)格迅速抬高，更被市場(chǎng)稱為網(wǎng)紅神盤，但目前房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅回落。以龍華區(qū)的龍悅居四期為例，約62平方米房源的成交價(jià)最高峰時(shí)被炒至705萬(wàn)左右，目前房產(chǎn)中介力推的同戶型房源報(bào)價(jià)為410萬(wàn)左右，比指導(dǎo)價(jià)還低近120萬(wàn)元。
值得留意的是，過去半年深圳購(gòu)房者選擇主動(dòng)去杠桿。據(jù)深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年深圳二手住宅全款購(gòu)買比例上升至32%。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，深圳購(gòu)房者傾向于全款購(gòu)房的人數(shù)增多；若貸款則愿意多付首期，減少在銀行貸款比例。
“房?jī)r(jià)只漲不跌”預(yù)期已被打破
時(shí)間回到2020年7月15日，深圳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中核心內(nèi)容包括深戶入戶滿3年且社保滿3年才有購(gòu)房資格；夫妻離婚，購(gòu)房資格倒追3年計(jì)算套數(shù)；首付比例方面，無(wú)房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%；轉(zhuǎn)讓增值稅免除年限變5年；豪宅線增設(shè)了總價(jià)750萬(wàn)元的限制等。
其實(shí)，今年以來(lái)深圳樓市相關(guān)政策也迎來(lái)利好，包括房貸利率調(diào)整；住房公積金新規(guī)出臺(tái)，加大了對(duì)購(gòu)買首套住房、多子女家庭購(gòu)房、購(gòu)買綠色建筑住房等的公積金貸款支持力度；二手房指導(dǎo)價(jià)調(diào)整等，但這些利好給市場(chǎng)帶來(lái)的提振效果有限。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，現(xiàn)在放松二手房指導(dǎo)價(jià)的環(huán)境，和當(dāng)時(shí)這個(gè)啟動(dòng)指導(dǎo)價(jià)時(shí)已經(jīng)完全不一樣?，F(xiàn)在，居民對(duì)未來(lái)的收入工作以及對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期還不是很樂觀，加杠桿買房的動(dòng)力自然也比較低。放開后低于指導(dǎo)價(jià)成交的房源反而比之前還多，那就說(shuō)明房?jī)r(jià)還在繼續(xù)下降。
對(duì)于接下來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)，美聯(lián)物業(yè)認(rèn)為，進(jìn)入下半年開發(fā)商或?qū)⑼瞥龈嗟馁?gòu)房?jī)?yōu)惠，一手住宅成交量有望上漲。若無(wú)利好刺激，二手住宅市場(chǎng)或維持目前水平，也不排除成交量進(jìn)一步走低。
對(duì)于下半年樓市政策走向，李宇嘉認(rèn)為調(diào)控政策的放松對(duì)深圳樓市支撐力度比較弱。即使放開限購(gòu)，所限制的一部分人群的買房可能會(huì)釋放，但整體來(lái)講作用也不大，目前最根本的還是高房?jī)r(jià)和居民收入和工作的預(yù)期產(chǎn)生巨大的不匹配。此外，就目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，深圳的住房供應(yīng)量在大幅度增加，結(jié)構(gòu)正向公共住房調(diào)整，“房?jī)r(jià)只漲不跌”的預(yù)期已經(jīng)打破，“房住不炒”已經(jīng)開始深入人心。所以，現(xiàn)在最重要還是要穩(wěn)定居民的收入預(yù)期，繼而慢慢改善對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。