近日，記者獲悉，位于南城體育路與勝和路交會(huì)處的恒兆公館即將于近期入市，其最小戶型達(dá)到了建筑面積約118平方米。
隨后，記者全面梳理東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，今年以來，市場(chǎng)似乎比較偏愛面積較大的產(chǎn)品，建筑面積三四十平方米的一房、六七十平方米的二房以及七八十平方米的“小三房”——也就是所謂的“過渡房”，在中心城區(qū)已經(jīng)幾乎難覓蹤跡，在全市也變得愈發(fā)稀有。
過渡房稀缺，建面80㎡以下戶型占比不足3%
何謂“過渡房”？就是指暫時(shí)性居住的房子，幾年后會(huì)搬到比該住房更好的房子里面居住。首次置業(yè)者資金較少，一般會(huì)選擇二房、一房甚至“小三房”等戶型作為過渡房，減輕生活壓力的同時(shí)，也滿足了居住需求。
但是，今年中心城區(qū)全新入市的項(xiàng)目，南城華潤置地中心·悅府主推建筑面積約220-380平方米大平層，萬科·瑧灣匯主推建筑面積約143-310平方米大平層，中?！ぴ淳持魍平ㄖ娣e約129-143平方米四房，恒兆公館主推建筑面積約118-143平方米三至四房，瑞天·莞太印象主推建筑面積約95-128平方米三至四房；東城萬科·瑧山匯主推建筑面積約260-380平方米環(huán)幕奢景平層，瑧山境主推建筑面積約143-270平方米低密山景四房，綠城·桂語旗峰主推建筑面積約89-142平方米三至四房；萬江保利首鑄鷺灣主推建筑面積約143-255平方米江景大平層，萬科中天世紀(jì)水岸主推建筑面積約89-195平方米三至四房，過渡房幾近銷聲匿跡，僅莞城豐華匯1個(gè)項(xiàng)目有推建筑面積約79平方米的二房。
不僅如此，過渡房在全市也很稀缺。合富大數(shù)據(jù)顯示，2023年6月，建筑面積90平方米以下戶型在全市住宅需求中的占比僅為7%，建筑面積80平方米以下戶型比例甚至不足3%。
剛需上車族選擇少，置業(yè)壓力大
這種情況對(duì)于剛需上車族來說相當(dāng)不利。假設(shè)一名剛需上車族小劉，剛工作幾年，有非常強(qiáng)烈的在東莞中心城區(qū)置業(yè)的意愿。市住建局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年5月，南城洋房網(wǎng)簽均價(jià)為57022元/平方米，東城為49654元/平方米，莞城為45774元/平方米，萬江為29074元/平方米。
經(jīng)過反復(fù)比對(duì)，綜合考量單價(jià)、總價(jià)、配套、交通等因素，最后小劉相中了萬江某樓盤一套建筑面積約90平方米的三房。參照今年5月份萬江洋房的成交均價(jià)，假設(shè)該套房子單價(jià)約30000元/平方米，那么總價(jià)約270萬元。假設(shè)小劉是首套房，無房屋登記信息，也無貸款記錄，那么首付2成約54萬元。假設(shè)小劉貸款20年、利率4%、等額本息還款，那么月供就是約13089元。對(duì)于小劉來說，結(jié)果只會(huì)是壓力過大，無奈放棄，然后或者繼續(xù)攢錢，或者轉(zhuǎn)向二手房，又或者擴(kuò)大看房范圍。
這就是缺少過渡房對(duì)于小劉這樣的年輕人所造成的影響。如果市場(chǎng)上有較為充足的一房、二房以及“小三房”可以選，很多“求房若渴”的剛需就不必“望房興嘆”了。
樓市逐步進(jìn)入改善時(shí)代，三四房成主流
過渡房逐漸減少，新盤產(chǎn)品大部分都是三房、四房乃至大平層，開發(fā)商為何如此抉擇？
合富輝煌研究院高級(jí)分析師李興旺表示，近些年來，受二孩政策、“80后”陸續(xù)進(jìn)入換房階段、疫情等各種因素影響，東莞樓市逐步進(jìn)入改善時(shí)代?！伴_發(fā)商順應(yīng)了這個(gè)趨勢(shì)，所以相應(yīng)地提高了改善房的開發(fā)比重。”
“開發(fā)商追求利潤，在當(dāng)前市場(chǎng)趨勢(shì)下，做三房、四房，才能更快地回籠資金。而且今年還出現(xiàn)了新情況，高端客戶購買力更旺盛，溢價(jià)空間更大?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，2023年1-6月，東莞千萬豪宅成交量達(dá)到771套，超過2022年全年的648套。住宅銷售金額排名前15的樓盤，一半為豪宅項(xiàng)目。尤其是前三名萬科·瑧灣匯、華僑城·松湖原岸、華潤置地中心·悅府，住宅銷售金額都超過了40億元?！庇袠I(yè)內(nèi)人士說道。
/記者手記/
剛需上車族不應(yīng)被忽視
記得十幾年前的東莞樓盤項(xiàng)目，產(chǎn)品線都比較豐富，單間、一房一廳、二房一廳、三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d，應(yīng)有盡有，總有一款適合你。如位于市區(qū)核心區(qū)域的高尚小區(qū)萬科·金域華府亦有建筑面積約75平方米的二房，中信·新天地的建筑面積約32平方米單間和建筑面積約56平方米一房一廳至今仍是熱租戶型。
雖然這樣設(shè)計(jì)會(huì)導(dǎo)致圈層不夠純粹，剛需、改善、豪宅客戶同處一個(gè)小區(qū)，卻也照顧到了大部分人的居住需求。
如今，開發(fā)商為了降低風(fēng)險(xiǎn)，順應(yīng)潮流，更多傾向于三四房以及大戶型產(chǎn)品，這無可厚非，但也在無形中忽視了上車族的需求。一個(gè)健康成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不可能全靠高端客戶支撐，開發(fā)商在做產(chǎn)品設(shè)計(jì)的時(shí)候，特別是在一些熱點(diǎn)區(qū)域，可否考慮設(shè)計(jì)點(diǎn)過渡房？值得期待。