今年，中介行業(yè)，開始震蕩了。
1
第一個(gè)吃螃蟹的城市，它來了，它帶著全國首個(gè)新政來了！
5月30日，福州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)文了，關(guān)于《合理調(diào)整二手房產(chǎn)交易傭金標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)房產(chǎn)消費(fèi)復(fù)蘇的指導(dǎo)意見書》，主要就是規(guī)范中介行業(yè)運(yùn)用管理機(jī)制和重新規(guī)范中介費(fèi)。
二手房中介費(fèi)，真的要降了嗎？
來看政策原文。
最主要的幾點(diǎn)內(nèi)容：
1、調(diào)整由買方全額支付交易傭金的現(xiàn)行辦法，轉(zhuǎn)為由買、賣雙方等比等額分擔(dān)傭金；
2、合理下調(diào)中介企業(yè)的傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，單方收傭比例定為房屋成交價(jià)的1.5%，
3、建立健全一房一碼信息數(shù)據(jù)發(fā)布及管理機(jī)制，推進(jìn)房源信息真實(shí)性和透明化建設(shè)；
4、嚴(yán)格落實(shí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案制度，全面推行經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)名制管理；
5、由協(xié)會開展針對違法違規(guī)行為的定期、不定期自查自糾工作；
6、指導(dǎo)意見自2023年6月1日起正式實(shí)施，試行期一年。
最重要的，就是1/2/6條內(nèi)容，關(guān)鍵點(diǎn)就是，這次新政明確規(guī)定后，福州全城二手房中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部統(tǒng)一化，即單方收傭?yàn)榉孔映山豢們r(jià)的1.5%。
福州，是目前全國第一個(gè)政策性定調(diào)二手房中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的城市。
從5月8日到30日，短短二十多天，別的不說，福州執(zhí)行力是真的強(qiáng)。
但這次發(fā)布的政策內(nèi)容，有很多細(xì)節(jié)方面，仍然比較模糊，并不明確。
比如：
1、文件提及的1.5%的費(fèi)用，究竟是總費(fèi)用1.5%？還是賣家與買家各1.5%？
如果買家1.5% 賣家1.5%，那總費(fèi)用是房屋總價(jià)的3%，并沒有降多少，還是比較高的，甚至比別的城市還要高。
2、是上限要求不超過1.5%，下限不要求？還是統(tǒng)一都必須收1.5%？
事實(shí)上，市場上關(guān)于二手房中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是比較混亂的，有3個(gè)點(diǎn)（賣家1% 買家2%），有2個(gè)點(diǎn)（只收買家），有2.5個(gè)點(diǎn)，有部分小中介只收1個(gè)點(diǎn)。
如果規(guī)定的只是上限那還好，如果是統(tǒng)一1.5%，那對部分小中介來說，不降反漲了。
實(shí)際操作中，中介收費(fèi)確實(shí)太亂了。
不同中介公司收費(fèi)不一樣，不同城市收費(fèi)區(qū)間不一樣。
有的只收買家的，有的賣家和買家都收。
還有一種特殊情況是，明面不收賣家中介費(fèi)，但變相崔收額外1%：
平臺雖然不強(qiáng)制收賣家中介費(fèi)，但如果房東想要快速賣房就要購買平臺的“好贊”服務(wù)，平臺會額外提供房源強(qiáng)化推廣、優(yōu)先聯(lián)賣服務(wù)（全程經(jīng)紀(jì)人可售房源列表優(yōu)先展示14天，獨(dú)享大數(shù)據(jù)精準(zhǔn)匹配客戶）、房源分析報(bào)告、專屬銷售服務(wù)等等，也要收取1%服務(wù)費(fèi)。
總之，特別亂！可以說，樓市里的亂象，中介占了最重的一角。
2
福州之后，重整二手房中介費(fèi)，馬上要城傳城，迅速在全國普及。
仔細(xì)對比政策會發(fā)現(xiàn)，福州這次的政策，總體上和5月8日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》是一致的。
當(dāng)時(shí)關(guān)于“合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)”，住建部的指示主要有3條：
1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用；
2、鼓勵按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)；
3、引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用；
宗旨就是要降中介費(fèi)，其實(shí)和“帶押過戶”政策目的是一致的，就是要降低二手房在市場流通中的各種交易要成本。
和福州政策對比，第一條和第三條基本符合。
但唯獨(dú)第二條“照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低分檔定價(jià)”，福州的新政連提都沒有提。
住建部為什么要提出分檔定價(jià)？因?yàn)楝F(xiàn)有的政策里，豪宅們中介費(fèi)太高了。
現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)都是統(tǒng)一的，比如中介費(fèi)收2個(gè)點(diǎn)，那么100萬的房子收2個(gè)點(diǎn)是2萬，1000萬的房子中介費(fèi)也是2個(gè)點(diǎn)，就高達(dá)20萬。
這顯然對豪宅市場的流通，太不友好了。
福州為什么不提差異化定價(jià)？
那說明，控制豪宅中介費(fèi)的阻力太大了，比想象中大多了，太難執(zhí)行了。
這也說明，雖然全國都要開始整治規(guī)范中介行業(yè)，但并沒有強(qiáng)行要求完全按照住建部的意見來走，允許地方視情況差異化調(diào)整具體政策。
但有一點(diǎn)可以肯定，降中介費(fèi)這一拳，福州之后，全國所有城市都會跟進(jìn)。
當(dāng)然，差別就在于，或早或晚的問題。
比如去年就開始的帶押過戶，有些城市去年第一批就馬不停蹄地執(zhí)行，而有些城市到現(xiàn)在還在磨磨唧唧難產(chǎn)中。
已知的消息是，有的城市正在討論研究方案，有的城市已經(jīng)基本已經(jīng)確定還在走審批流程。
就像二手房帶押過戶一樣，都要全面執(zhí)行，誰都跑不掉！
3
控制中介費(fèi)很好，但只降中介費(fèi)，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠！
盤活二手房市場，去年到現(xiàn)在都做了什么？
出了“帶押過戶”，“整治中介費(fèi)”也在進(jìn)行中，但和新房相比，力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
比如很多人提意的減稅方面，二手房契稅減免力度和覆蓋面，遠(yuǎn)不如新房。
現(xiàn)有的，
新房分城市和區(qū)域，減免契稅，10%、20%、50%；
新房市場，二胎、多子女家庭，契稅減免50%-100%；
置換買房，賣舊買新，新房1年內(nèi)買完，原來賣掉那套房子繳的契稅，重新退。
二手房能享受到的降費(fèi)減稅優(yōu)惠，真的太少太少了。
能不能大方點(diǎn)，二手房交易直接全面限時(shí)減免？
能不能大方點(diǎn)，一方面降低中介費(fèi)，讓中介讓利讓步，另一方面地方財(cái)政也讓步讓利，多減點(diǎn)稅？
當(dāng)然，中介行業(yè)整頓，是個(gè)大工程，也是個(gè)長久之策。
因?yàn)橐蔚摹⒁牡?，太多了?/p>
比如虛假房源信息、侵占房屋交易資金、哄抬房價(jià)、違規(guī)提供金融服務(wù)等等，但這些都不是最急的。
但眼前最緊急的事，是要想方設(shè)法盤活二手房市場，讓二手房快速流通起來。
4
一切都?xì)w因于，二手房市場太不理想了。
為什么不理想？
房東們都急了，掛牌拋售的太多了；
買家們眼看價(jià)格漲不上去，更不急了，就是觀望不買；
房東眼看房子賣不動，看都沒人看，繼續(xù)降價(jià)；
買家們一看又降價(jià)了，你不買我不買下月又降兩三百；
……
就這樣，形成了惡循環(huán)。
所以才會有，杭州二手房，掛牌價(jià)小區(qū)最低，但中介帶看90多次“沒有一個(gè)誠心買”。
也才會有這些，因?yàn)榉孔淤u不掉，硬把房東逼成了營銷大師的。
有房東著急賣房，承諾中介賣掉房，直接送一輛賓利的；
有房東自己張羅拉群發(fā)錢賣房，帶客一組領(lǐng)88元，面談一次1888元，成交額外獎勵5萬現(xiàn)金紅包；
還有房東，中介帶看一次發(fā)100元，成交額外送蘋果手機(jī)的。
5
為什么二手房這么難賣？
市場預(yù)期不夠；
拋售潮導(dǎo)致貨量太大；
買方動力不足；
而問題是，以上這些困境，并不是單靠降一降中介費(fèi)，就能快速解決的？
你說是嗎？