政策暖風勁吹，樓市亦同步回溫。隨著各項穩(wěn)樓市政策的推出和市場預期的改善，2023年以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)肉眼可見的升溫態(tài)勢。
多家機構發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，近期，主要城市新房和二手房交易雙雙回暖，房價也出現(xiàn)止跌回升。持續(xù)多時的樓市筑底局面，有望在近期結束。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年2月份，全國60個重點城市新建商品住宅成交面積為2005萬平方米，環(huán)比增長47%，同比增長37%。同期，該機構監(jiān)測的8個重點城市成交二手房79438套，環(huán)比增長78%，同比增長96%。
價格方面，中指研究院的統(tǒng)計指出，今年2月，百城新房價格環(huán)比持平，終結了連續(xù)多月的下跌態(tài)勢，二手房價格環(huán)比跌幅收窄。
作為最直觀的市場信號，量、價的改善預示著市場有望從筑底狀態(tài)中走出。進入3月，傳統(tǒng)銷售旺季將至，樂觀預期持續(xù)，或將繼續(xù)助推市場回溫。
量升價穩(wěn)
本輪市場的升溫端倪，從1月就已出現(xiàn)。歲末年初，很多城市將穩(wěn)樓市納入了經(jīng)濟增長的通盤考量中，并繼續(xù)推出一系列對供需兩端的利好政策。這些政策不僅進一步降低了購房門檻，也大大改善了市場預期。
今年春節(jié)假期期間，三四線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)熱度再現(xiàn)，部分二線城市也供需兩旺。一線城市的二手房帶看、交易情況也有明顯回升。
進入2月，隨著預期的持續(xù)改善，此前積壓的需求進一步釋放。上海易居房地產(chǎn)研究院指出，2月，全國60城新房成交面積同比增長37%，為近21個月以來的首次同比“轉正”。
“從全國各地售樓處、營銷代理機構和購房群體等反饋的情況看，購房方面的正面信號不斷增強?！痹摍C構指出。
二手房方面，據(jù)上述機構的統(tǒng)計，8個重點城市的二手房成交套數(shù)也創(chuàng)下了20個月來的新高，即2021年7月份以來的月度最高值。
以北京為例，2023年2月，北京二手房住宅成交15315套，創(chuàng)近11個月的新高，并接近去年3月的成交量。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀經(jīng)濟報道記者指出，過去幾年北京房地產(chǎn)市場的高峰基本都出現(xiàn)在3月份，大部分都是因為購房入學需求增加導致的。2023年北京入學人口繼續(xù)上升，意味著3月的市場交易量有望進一步提升，“北京樓市‘小陽春’實際上已經(jīng)出現(xiàn)”。
交易量提升也在帶動價格的改善。中指研究院的統(tǒng)計顯示，今年2月，全國100個城市新建住宅平均價格為16174元/平方米，環(huán)比結束“七連跌”，轉為持平。同期，百城二手住宅平均價格為15856元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，跌幅較上月收窄0.1個百分點。
熱點一二線城市成為此輪房價領漲者。成都、長沙、西安、南京、杭州等地的新房價格漲幅明顯；三亞、上海、廈門、北京等地的二手房價格漲幅較大。這也體現(xiàn)出，經(jīng)濟、人口、產(chǎn)業(yè)等較好的基本面，對這些城市的住房需求形成了有力支撐。
弱復蘇
房地產(chǎn)市場的積極變化，與政策層面的動向密不可分。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，2023年以來，全國已有近90省市（縣）出臺樓市調控措施過百次。其中，2月已有46省市（縣）出臺49條穩(wěn)樓市政策。
同時，經(jīng)過去年以來的數(shù)次降息，當前的購房利率處于歷史低位。在首套住房貸款利率動態(tài)調整機制下，已有超30城的首套房貸利率下限降至4%以下。
機構普遍認為，在防風險的基礎上，使房地產(chǎn)在穩(wěn)增長中發(fā)揮更大的作用，是今年的重要政策導向。未來一段時間，供需兩端的政策支持力度有望加大，核心一二線城市可能通過“因區(qū)施策”的方式優(yōu)化調控。這也將繼續(xù)對市場預期產(chǎn)生正向引導。
加之3-5月的傳統(tǒng)交易旺季到來，分析人士指出，預計房地產(chǎn)市場將逐步企穩(wěn)，久違的“小陽春”有望出現(xiàn)。
但值得注意的是，由于剛從長期的筑底狀態(tài)中走出，當前的市場復蘇態(tài)勢并不穩(wěn)固。
中指研究院表示，今年1-2月，重點100城新建商品住宅月均銷售面積同比基本持平，絕對規(guī)模仍處2016年來低位水平，整體市場成交表現(xiàn)仍相對平淡。
從供給端來看，2月重點城市的新建住宅整體推盤量出現(xiàn)回落。前述機構指出，“供給端修復不足或一定程度影響熱點城市市場銷售規(guī)模”。
從需求端來看，上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年2月，一線城市新建住宅成交量環(huán)比和同比增速分別為-18%、-11%。該機構認為，“部分城市交易數(shù)據(jù)增速高，和持續(xù)壓抑的需求有關，并不代表購房者購買力完全恢復了。類似一線城市交易數(shù)據(jù)沖高后依然下降，深刻說明市場回暖依然存在阻礙因素?！蓖瑯?，二手房市場也面臨相似的風險。
“如果以前些年作為參照的話，現(xiàn)在的交易量還遠遠談不上‘火爆’?！北本┠成鲜蟹科笙嚓P負責人也向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，當前的市場熱度主要源自過去擠壓的購買力釋放，能持續(xù)多久仍需觀察。
他表示，從案場一線反饋的情況看，雖然門檻較低，但購房者的支付能力并沒有完全恢復，體現(xiàn)為決策周期長、成交戶型偏小等。同時，由于過去兩年拿地較少，開發(fā)商的存貨并不充裕，這能否持續(xù)支撐市場供應，也存在一定的疑問。