2月20日，證監(jiān)會啟動了不動產私募投資基金試點工作，這是證監(jiān)會落實黨中央和國務院有關“促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”決策部署，健全資本市場功能，促進房地產市場盤活存量，支持私募基金行業(yè)發(fā)揮服務實體經濟功能的重要舉措。
根據規(guī)則，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。證監(jiān)會在涉及《關于加強私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條關于股債比的限制方面進行差異化安排，但不動產私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權，或者持有被投企業(yè)51%以上股權且被投企業(yè)提供擔保，可實現資產控制和隔離。
試點產品投資者首輪實繳出資不低于1000萬
不動產私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機構陸續(xù)設立投向商業(yè)地產、基礎設施的私募基金并在基金業(yè)協會備案，不斷探索積累不動產投資運作經驗。如為貫徹國務院關于堅持租購并舉、加快發(fā)展長租房市場的工作部署，證監(jiān)會支持建設銀行住房租賃基金于2022年10月在基金業(yè)協會完成備案。
證監(jiān)會表示，由于不動產私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產收益特征等與傳統股權投資存在較大差異，證監(jiān)會指導基金業(yè)協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。此次試點工作按照試點先行、穩(wěn)妥推進的原則，符合一定條件的私募股權投資基金管理人可以按照試點要求募集設立不動產私募投資基金，進行不動產投資試點。參與試點工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩(wěn)定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發(fā)企業(yè)及其關聯方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經營用房、基礎設施項目等。
證監(jiān)會指出，考慮到不動產私募投資基金的規(guī)模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限制。不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。
投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權
同時，為適應不動產私募投資基金投資策略，不動產私募投資基金按照試點要求為被投企業(yè)提供借款或者擔保的，證監(jiān)會在涉及《關于加強私募投資基金監(jiān)管的若干規(guī)定》第八條關于股債比的限制方面進行差異化安排，但不動產私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權，或者持有被投企業(yè)51%以上股權且被投企業(yè)提供擔保，可實現資產控制和隔離。試點備案產品及其底層資產應實現與原始權益人的主體信用風險隔離。同時，為促進不動產私募投資基金試點工作穩(wěn)妥推進，本次試點對基金托管、基金合同必備條款、關聯交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規(guī)范要求。
業(yè)內人士指出，此輪試點將進一步發(fā)揮私募基金多元化資產配置、專業(yè)投資運作優(yōu)勢，滿足不動產領域合理融資需求。證監(jiān)會將指導基金業(yè)協會發(fā)布具體工作指引，細化工作要求。符合試點要求的私募股權投資基金管理人可在開展基金募集、管理等業(yè)務活動前，向基金業(yè)協會報送相關材料，開展不動產私募投資基金試點，并依照規(guī)定進行產品備案。同時，不參與試點的私募股權投資基金管理人，可按照協會有關自律規(guī)則，繼續(xù)開展保障性住房、商業(yè)地產、基礎設施等股權投資業(yè)務。
證監(jiān)會表示，下一步將根據試點工作實踐情況及時總結評估，完善試點政策和規(guī)則，支持私募基金不斷豐富產品類型，發(fā)揮服務實體經濟的功能作用。