居民降低負債杠桿的意愿正在史無前例地爆發(fā)。
作為銀行十分看重的優(yōu)質中長期零售資產——房貸，正在面臨著人為的提前到期。雖然提前償還的占比因為限額管理等舉措較為有限，對于銀行資負管理的沖擊也比較短時，可它確實將業(yè)界對今年銀行優(yōu)質零售生息資產獲取難題的討論，放到了一個熱議的新高度。
存量房貸或呈小幅減少、新增房貸增長乏力、高定價消費信貸難覓……2023年，銀行想要維持的“體面”息差，壓力更大了。
優(yōu)質中長期零售資產增速放緩
不局限于這一波提前還房貸給銀行資負管理帶來的短時沖擊，拉長觀察區(qū)間并引入更廣的涉房業(yè)務視野，會發(fā)現(xiàn)涉房類資產（即零售端的個人按揭貸款和對公端的地產商開發(fā)貸）早已收縮。
根據央行近五年金融機構投向數據，證券時報·券商中國記者測算后發(fā)現(xiàn)，2018年至2020年三年間，全國個人住房貸款余額占各項貸款比例均維持增長；然而2021年開始下跌，2022年的跌幅尤為明顯。去年末該項余額為38.8萬億元，占比由前一年的19.89%跌至18.13%，迅速回落至接近2017年時的比例。房地產開發(fā)貸方面，最近五年的房地產開發(fā)貸占各項貸款比例則持續(xù)穩(wěn)定下降，2022年末占各項貸款比例降至5.93%，余額約12.69萬億元。
作為優(yōu)質中長期貸款，房貸的增速放緩甚至存量收縮，是導致近年來銀行息差收窄的重要原因之一。絕大多數上市銀行均不在三季報中披露涉房業(yè)務詳情，唯一有據可查的兩家銀行是招行和平安銀行。
以招行為例，截至2022年9月末，該行零售貸款3.16萬億元，較上年末增幅僅有5.89%。這個增幅同比放緩，招行列舉了兩個主要原因，其中居民個人住房貸款需求的減少就是首要因素（另一個是小微客戶信貸需求偏弱）。證券時報·券商中國記者查閱其2022年三季報發(fā)現(xiàn)，截至2022年9月末，招行個人住房貸款余額為1.383萬億，較2021年末的約1.365萬億僅增長約188.55億元，且不良率由0.28%微增至0.29%。
而在對公涉房貸款一端，截至2022年9月末，招行對公房地產貸款余額3470.35億元，較上年末減少89.42億元；占比6.13%，下降0.65個百分點。
招行房地產業(yè)務的疲態(tài)也在另外的指標上有直觀體現(xiàn)。截至2022年9月末，招行承擔信用風險的表內房地產業(yè)務（即實有及或有信貸、自營債券投資、自營非標投資等，下同）余額合計4737.27億元，較上年末下降7.38%；不承擔信用風險的表外業(yè)務（理財資金出資、委托貸款、合作機構主動管理的代銷信托、主承銷債務融資工具，下同）余額合計3141.03億元，較上年末下降23.78%。
招行坦言：2022年1-9月，該行凈利差2.3%，凈利息收益率2.41%，同比分別下降9和7個基點，主要是受生息資產收益率同比下降的影響。
再以平安銀行為例。零售端涉房業(yè)務方面，截至2022年9月末，該行個人房屋按揭及持證抵押貸款余額7340.6億元，其中住房按揭貸款余額2839.43億元，僅較上年末增長1.6%。而在2021年的前三季度，平安銀行住房按揭貸款的同比增幅還高達12.2%。
對公涉房貸款方面，截至9月末該行對公房地產貸款余額2939.59億元，僅較上年末增加50.36億元，不良率0.72%。
平安銀行更廣義的表內和表外房地產業(yè)務口徑呈現(xiàn)下降趨勢。截至2022年9月末，平安銀行承擔信用風險的表內房地產業(yè)務余額合計3353.24億元，較2021年末不是增幅放緩，而是真正減少了57.65億元；不承擔信用風險的表外房地產業(yè)務余額合計1053.59億元，較上年末減少153.27億元。
平安銀行去年前三季度的凈利差（年化，下同）為2.7%，較上年末的2.74%下降4個基點；凈息差為2.77%，較上年末的2.79%下降2個基點。
即便市場無法詳細拆解每家銀行的涉房業(yè)務最新規(guī)模趨勢，但監(jiān)管數據給了市場明確的定調——央行2022年四季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告顯示：截至2022年末，房地產貸款余額為53.16萬億元，同比僅增長1.5%，比上年末增速低了6.5個百分點。其中，個人住房貸款余額38.8萬億元，同比僅增1.2%，增速比上年末低10個百分點。
簡而言之就是，房貸這塊優(yōu)質的中長期資產，從去年開始增長乏力。而背后的核心原因顯而易見：國家統(tǒng)計局披露的數據顯示，2022年商品房累計銷售金額約為13.33萬億元，同比下降26.7%；商品房累計銷售面積約13.58萬平方米，同比下降24.3%。從房地產開發(fā)來看，2022年新開工面積跌幅達39.4%，全年施工面積、竣工面積均創(chuàng)下歷史最大跌幅。
息差下行趨勢愈發(fā)嚴峻
房地產貸款的緩增加上高定價消費類貸款的失速，去年銀行的息差表現(xiàn)可謂嚴峻。
以A股上市銀行披露的2022年上半年凈息差為例，證券時報·券商中國記者梳理數據后發(fā)現(xiàn)，42家上市銀行中凈息差同比縮減的有32家，同比收窄幅度在2BP至37BP之間；僅有8家保持增長，且多數銀行增幅僅在10BP以內。到2022年第三季度，不少大中型銀行的凈息差又進一步收縮。
在房貸業(yè)務占比相對較高的國有大行和股份行中，2022年上半年，農行和郵儲的凈息差均收窄10BP，工行、建行和交行分別下滑9BP、4BP和2BP；而部分股份行的同比降幅更為猛烈，其中，民生銀行、華夏銀行同比降幅多達37BP，興業(yè)銀行、光大銀行和中信銀行降幅分別為17BP、14BP和10BP。根據東方證券研報數據，到2022年第三季度，工行、農行、交行和郵儲4家大行，中信、民生、光大、浦發(fā)4家股份行的凈息差環(huán)比進一步縮減。
需要注意的是，隨著2022年LPR的多輪下調，住房按揭貸款的重新定價將在2023年產生實際影響。根據東方證券研報預計，按揭重新定價將在今年一季度產生較大擾動，去年LPR較大幅度的下行將直接影響2023年按揭貸款利息收入，進而影響銀行凈息差。與此同時，在實體信貸需求整體偏弱的背景下，后續(xù)貸款利率回升的概率也較小。去年至今，國務院多次會議指出，“進一步推動金融機構降低實際貸款利率，降低企業(yè)綜合融資和個人消費信貸成本”。
“息差下行壓力較大的提法”已經延續(xù)了好幾年?！胺€(wěn)住”息差的組合拳通常是提升貸款收益+壓降負債成本。但談及2023年的息差管理，多名銀行業(yè)人士直言“更不樂觀”，主要原因有二：
首先資產端受市場利率下行、持續(xù)讓利實體經濟等因素影響，資產收益率下降。LPR階梯狀下調，2022年央行執(zhí)行了2次LPR降息，（5月將5年期以上LPR利率由4.60%降至4.45%，8月又降至4.30%，共下調30bps；此外，8月還將1年期LPR從3.70%降至3.65%），LPR降息的結果在中長期貸款的重新定價中已經開始顯現(xiàn)。
“今年我們的貸款定價本來存在下行壓力，再加上房貸這一中長期優(yōu)質資產增長乏力，息差（下行）壓力很大。就我們行來說，主要在保證支持實體經濟同時優(yōu)化信貸投放結構，努力提高線上經營貸、消費貸等收益較高的、非按揭類零售貸款的占比?！币幻笮凸煞菪袃炔咳耸扛嬖V證券時報·券商中國記者。
其次，客戶對存款收益要求日漸提升，存款的財富屬性越來越強。這從“開門紅”期間，利率相對較高的大額存單異?；鸨?、額度靠搶的現(xiàn)狀可見一斑。不少銀行業(yè)人士預料今年存款的成本還將保持剛性甚至繼續(xù)上行。
住房貸款未回暖下的信貸投放結構
“優(yōu)化資產負債業(yè)務組合”是穩(wěn)息差的常規(guī)提法。
在證券時報·券商中國記者的采訪中，優(yōu)質負債獲取的方式與往年差異不大。前述大型股份行人士告訴證券時報·券商中國記者，今年重點仍是要拓展結算性存款。具體做法包括但不限于：一是以大財富管理為抓手，獲取客戶在資產配置過程中的沉淀資金；二是通過投行、商行、私行聯(lián)動，拓展企業(yè)結算賬戶；三是加強公私轉化，基于對公往來撬動企業(yè)員工代發(fā)工資、代繳代收、財富管理、私人銀行等零售業(yè)務；四是加強清算、托管、三方存管等低成本、穩(wěn)定性強的同業(yè)存款拓展。
而“強政策”和“弱需求”的博弈或許仍將延續(xù)的今年，優(yōu)質生息資產如何獲取，成了業(yè)界更加高度關注的議題。
在近期多家券商發(fā)布的信貸開門紅規(guī)模及投向分析的研報里，2023開年貸款資產的投向有了些許輪廓。據證券時報·券商中國記者粗略比對，幾篇研報對信貸結構的分析不盡相同，但都提出信貸“開門紅”規(guī)?；騽?chuàng)出今年新高。
比如中金銀行團隊就指出：今年銀行開年信貸投放速度快于往年，理由是票據貼現(xiàn)利率2023年開年即明顯上行，而2022年票據利率到1月中下旬才出現(xiàn)上行。該團隊甚至給出了具體的數據預測：1月信貸投放規(guī)?？赡苓_到4.8萬億元，創(chuàng)單月歷史新高，將明顯高于市場預期。
廣發(fā)證券銀行團隊則追蹤了近期國有大行的信貸投放反饋，指出今年年初“開門紅”投放有望實現(xiàn)同比多增，整體信貸投放節(jié)奏較為前置。2023年預算方面，增長平穩(wěn)適度，大行2022年信貸增量基數大，票據占比較高，預計2023年全年大行信貸調結構為主，全年增量與2022年增量相當。
更為重要的是，兩篇研報都指出個人住房貸款的增速，今年或許還是不樂觀。中金銀行團隊的說法是：按揭投放仍偏弱，消費貸款好于往年但貢獻較??；廣發(fā)銀行團隊的說法是：零售信貸整體還在爬坡恢復，住房貸款需求回暖尚不明顯。
那么，銀行剛剛創(chuàng)出新高的信貸“開門紅”，都投向了哪里？房地產貸款放在全年維度，有可能修復嗎？
根據中金公司銀行團隊與主要上市銀行的交流，基建貸款可能是1月份信貸的主要投向，其他重點領域包括綠色金融、普惠小微、設備更新改造、高技術制造業(yè)等。而預測區(qū)間拉到全年，中金預計2023年信貸結構中，基建、普惠小微、綠色貸款、制造業(yè)等領域占比超過80%，房地產貸款占比將低于10%。
廣發(fā)證券銀行團隊預計在信貸供給方面，銀行業(yè)2023年信貸增量約23萬億，同比多增約10%。信貸結構方面，該團隊對公司端貸款投向重點的預測比較確定，稱投放重點集中在基礎設施建設領域、房地產領域、制造業(yè)、其他受國家政策支持力度較大領域，如綠色信貸、普惠金融、戰(zhàn)略新興產業(yè)等。
另外，部分銀行開始發(fā)力消費貸的增長，預計2023年將繼續(xù)保持增長；普惠小微方面，部分銀行表示將于2023年加大對相關領域的資源傾斜和政策支持。
至于市場關注的房地產貸款，廣發(fā)證券銀行團隊分別對對公房地產開發(fā)貸和零售端個人住房按揭貸款做出了預測?；诜康禺a市場恢復趨勢確定，該團隊預計全年房地產開發(fā)貸投放將保持增長態(tài)勢；個人住房按揭貸款的需求仍待恢復，后續(xù)需求變化取決于經濟大盤的恢復情況，全年增長預期普遍較為保守。
【一線觀察】還貸潮下：客戶蜂擁而至，銀行拉長“排隊”線
2023年年初，“提前還房貸”再次掀起話題高潮。在各社交平臺上，人們討論著提前還房貸的攻略和經驗。
其中，“等待時間長”成為還貸者集體吐槽的現(xiàn)象，甚至感嘆“預約還房貸，竟比申請房貸還要難”。
證券時報·券商中國記者從北京、上海、深圳等地的主流商業(yè)銀行調研獲悉，在還款周期上，與往年相比，今年以來預約等待的周期顯著拉長，大部分在一兩個月起，不少銀行的等待時間已經在6個月以后。
盡管各項政策對樓市頻吹暖風，在經濟下行周期，大家的心理預期變了，居民降低負債杠桿的意愿正在史無前例爆發(fā)。
浪潮般涌向銀行還貸的客戶，意味著原本銀行十分看重的優(yōu)質中長期貸款，正在面臨著提前到期，直接考驗著銀行應對資負管理的能力。
提前還貸“大排長龍”
“我放棄了?！痹谏钲诠ぷ鞯臈钕壬蜃C券時報·券商中國記者感慨。前年，他為父母購置了一套武漢的房產，2022年12月，楊先生在某華南區(qū)股份行APP遞交了線上還款申請。原本只需幾天的流程，這次卻花了一個月才收到結果，更讓他無法接受的是：該股份行通知本次還款不能線上操作，因此他得在約定時間內從深圳趕往武漢的支行辦理，考慮到時間和精力成本，楊先生最終放棄了提前還款。
近年來，線上零售賽道競爭激烈，“還貸”本是銀行APP的基礎功能，只需線上操作，貸款人就能在數個工作日內完成還款。證券時報記者調查發(fā)現(xiàn)，提前還房貸潮來臨后，部分銀行APP已下線相關功能。
除了關閉線上或線下還款通道，也有銀行對還款地點、預約時長、預約材料等條件做出要求。
“現(xiàn)在預約提前還貸的人太多了，從去年10月份開始，突然客戶開始要辦理提前還貸。我們分行額度很緊張，每個月20號下來額度，很快就用完?！苯ㄔO銀行上海地區(qū)某支行網點的個人住房貸款客戶經理告訴記者，現(xiàn)在客戶在手機銀行APP很難預約上，經常處于額度已滿的狀態(tài)。
“需要每天去登錄嘗試，也可以線下辦理預約。線下預約需要等至少10個月以上，1年也是有可能的?！鄙鲜隹蛻艚浝肀硎?。
“現(xiàn)在預約，到6月份才能辦理?！鞭r業(yè)銀行北京通州地區(qū)某支行網點客戶經理告訴記者，自2022年下半年以來，由于提前還款人數激增，分行設定的“提前還款額度”吃緊。
“若是在往年，一般當月預約提前還款，下個月即可順利還款，而且分行設定的提前還款額度夠用；但現(xiàn)在情況是額度沒漲，預約還款的人卻暴漲?！鄙鲜隹蛻艚浝頍o奈表示。
成功還款的深圳廖先生將自己經歷告訴證券時報·券商中國記者，他于2022年9月向建設銀行提交了商業(yè)性住房貸款提前還款的申請，1月底個貸經理通知申請通過，但需廖先生線下辦理手續(xù)。
“我辦理房貸的支行在鹽田，從市區(qū)過去很遠，等我到了那里，又跟我說2月的房貸要按未還款的本金交?！绷蜗壬J為自己被多收了一期利息，且在其向個貸經理咨詢能否預約下次一次性還清貸款時，被告知等待時間將會更長。
“當前，人們衣食住行的隱形成本都比較高，這其中房貸的成本是最高的。實際上，2022年也出現(xiàn)過提前還貸的熱度，不過今年更為猛烈，這反映了人們對未來預期心態(tài)的變化。” 上海易居房地產研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，人們提前還房貸，目的是減少利息支出，應該要重視此類社會情緒。
對于提前還房貸款的熱潮，上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛認為，還房貸不一定要跟風，從家庭資產配置的角度出發(fā)，它適合有富裕閑置資金的家庭。
“由于沒有較為理想的投資渠道，基于過去兩年利率不斷下降的背景，提前償還房貸在當前不失是一種理想選擇。”不過，曾剛提醒，考慮到未來市場利率的變化，要警惕利用消費貸、經營貸等當前低成本資金置換房貸的操作。
銀行的應激反應
激增的還貸客戶，意味著原本優(yōu)質貸款業(yè)務將流失。于是，出于平衡息差的考量，不少商業(yè)銀行采取了一系列拉長客戶排隊期限的措施，包括網點支行還貸權限上移、額度管控、取消線上或線下預約申請、推出特定支行預約等。
其中，有的銀行關閉了線上或者線下還款渠道，只開放單一的預約渠道。
“我們銀行不支持線上預約，只能來網點預約還貸?！闭猩蹄y行上海地區(qū)某支行網點個貸經理表示，該行的客戶還貸流程相對并不難，只需要帶上身份證等資料來辦理房貸的網點?！安贿^，至少要等1個月以上，這期間，支行需要將這一時期的所有擬提前還貸人員的資料上交至分行進行審批?！?/p>
與招商銀行不同，中國銀行關閉了線下還款渠道，客戶均需在該行手機銀行APP上預約。證券時報·券商中國記者從中國銀行北京一家支行網點的工作人員表示，即使線上預約，若現(xiàn)在預約，排隊需到4月份。
還有的銀行根據還貸客戶選擇的還款方式不同，安排不同的辦理渠道。
交通銀行上海地區(qū)一家網點的個貸經理告訴證券時報·券商中國記者，如果客戶選擇部分還貸，有“減少月供金額”和“縮短貸款期限”兩種方案可選。前者手機銀行APP申請，至少1個月的預約時間；后者，需要電話預約，并需要產權人一起過來辦理，簽訂一份“補充協(xié)議”，但是也需要申請至2個月之后才可還款。
證券時報·券商中國記者從上海地區(qū)多家銀行的網點了解到，目前客戶提前還貸已經沒有違約金了，不需要繳納任何違約金和手續(xù)費。不過，一些地區(qū)仍需要根據貸款合同進行操作。
市場信心仍待恢復
當前，商業(yè)銀行不僅面臨大量客戶提前還貸的考驗，在房貸利率下降的暖風下，房貸投放也比較冷清。某房產中介平臺經紀人王先生透露，據其一線觀察，“一些銀行目前很難將貸款放出去?！?/p>
近期，在全國范圍內，房地產政策頻吹暖風，多地首套房貸利率邁入“3”時代。貝殼研究院監(jiān)測數據顯示，截至1月31日，貝殼研究院監(jiān)測的103個城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個。
隨著中央和地方樓市寬松政策持續(xù)發(fā)布，年初以來的市場信心似乎已經初現(xiàn)恢復跡象。中指研究院數據顯示，2023年1月，百城新房、二手房價格環(huán)比下跌城市數量分別減少至62個、77個。2023年開年，百城房價跌勢放緩、房價下行城市數量有所減少。
不多，較低的房貸利率只存在于“房價過于疲軟、允許突破央行規(guī)定下限”的城市之中。市場人士呼吁調整存量利率，以重視存量客戶的情緒。
在嚴躍進看來，一方面，要積極宣傳“存量貸款也會降利息”的精神，減少提前還房貸的行為；另一方面，各地要把“房貸利率下調-房貸提前償還”之間的關系做系統(tǒng)的研究，從保護購房者權益角度積極為購房者減負。