8月5日，《華夏時報》記者獲悉，鄭州市近日下發(fā)了《鄭州市房地產(chǎn)紓困基金設立運作方案》（以下簡稱《方案》），主要用于緩解房地產(chǎn)項目停工停按揭月供帶來的社會問題和金融風險，提振市場信心，而這也是7月“停貸風波”以來首個落地的地方性地產(chǎn)紓困基金。
《方案》顯示，鄭州市房地產(chǎn)紓困基金將按照“政府引導、多層級參與、市場化運作”原則，由中心城市基金下設立紓困專項基金，規(guī)模暫定100億元，采用“母子基金”方式運作，原則上紓困專項基金出資比例不高于30%，項目所在區(qū)國有投融資公司應參與子基金組建，各主體出資比例由各方協(xié)商確定。
希望撬動更多社會資本
文件顯示，經(jīng)與部分金融機構、央企、市級國有投融資公司、房地產(chǎn)企業(yè)代表等座談，結合鄭州市房地產(chǎn)所面臨的實際困難制定《方案》，于7月29日發(fā)布，目的在于“貫徹國務院扎實穩(wěn)住經(jīng)濟的一攬子政策措施，盡力解決房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的急迫困難，緩解當前房地產(chǎn)項目停工停按揭月供造成的突出社會問題和可能引發(fā)的系統(tǒng)性金融風險，提振市場信心”。
根據(jù)方案內(nèi)容，鄭州房地產(chǎn)紓困基金按照“政府引導、多層級參與，市場化運作”原則，由中心城市基金下設立紓困專項基金，規(guī)模暫定100億元。“天眼查”平臺顯示，鄭州國家中心城市基金成立于2019年，大股東為鄭州市中融創(chuàng)產(chǎn)業(yè)投資有限公司，最終實際控制人為鄭州市財政局。
在運作方式上，《方案》規(guī)定由紓困專項基金與市區(qū)兩級國有公司、社會資本（包含但不限于央企、省級國企、施工企業(yè)、資產(chǎn)管理公司、金融機構）等組建子基金作為實施主體，原則上紓困專項基金出資比例不高于30%。
之后，由子基金聘請第三方對擬盤活項目進行盡調評估，以項目凈資產(chǎn)為基礎確定盤活方式及價格；盤活資金通過子基金自有資金或融資方式籌集，其中自有資金出資原則上不高于40%；同時，由子基金對項目實施全封閉管理，按照銷售進度逐步回收投資，并陸續(xù)退出；盤活資金專項用于危困房企問題樓盤。
在紓困基金的投向方面，《方案》明確了基金主要通過引導和鼓勵央國企、社會資本以及AA以上的市、區(qū)兩級國有投融資公司等主體，以市場化、法制化方式參與盤活“鄭州市域內(nèi)未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產(chǎn)項目”。同時，《方案》規(guī)定，紓困基金帶動社會資本，盤活危困房企1-2個凈資產(chǎn)較高的存量項目，督促危困房企將置換資金專項用于緩解其他已停工停按揭月供樓盤存在的資金不足問題，希望以此實現(xiàn)“盤活一個、救活一批”的杠桿撬動效應，逐步化解潛在風險。
在具體實施步驟方面，首先由各區(qū)縣、轄區(qū)內(nèi)頭部房企共同篩選盤活哪些項目，以“一項目一子基金”方式，對接各級國企和社會資本，擬定子基金設立運作方案，進行子基金申報。且方案應包括且不限于擬盤活項目情況、項目未來收益測算、盤活方式、盤活資金用途以及基金組織形式、規(guī)模及期限、股權比例、各出資人出具的出資意向函、基金退出方式等基金基本要素。
此外，為了確保資金安全，《方案》強調，危困房企收到盤活資金后，應將資金全部用于其前期投資的若干已停工停按揭月供樓盤，盡快實現(xiàn)復工復產(chǎn)，由鄭州市住房保障局、鄭州審計局負責全程監(jiān)督。
救助門檻偏高？
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《華夏時報》記者表示，此次鄭州紓困基金模式的創(chuàng)立具有非常好的導向?！按祟惢鹁哂蟹浅：玫母軛U撬動效應。”嚴躍進指出，比如，目前鄭州一些重點項目的資金硬缺口大約是15億/個，按照母基金子基金的運作模式，最后此類問題樓盤硬資金“分攤”到母基金約為1.8億。“據(jù)此可以認為，通過此類資金的運作，能夠有效發(fā)揮杠桿效應，使得看似并不大的百億資金規(guī)模，能夠發(fā)揮很好的紓困效應?！眹儡S進認為。
《華夏時報》記者注意到，有業(yè)內(nèi)聲音認為，鄭州此次公布的百億紓困基金規(guī)模較小，重點在于吸引更多社會資本參與，但多數(shù)機構參與的動力可能有限。與此同時，紓困資金對問題樓盤的救助門檻也偏高，落地效果有待市場檢驗。
對此，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向《華夏時報》記者分析稱，從鄭州的百億紓困基金來看，目前的確是重點解決資產(chǎn)大于負債的項目，通過紓困“母子基金”的動作方式，帶動社會資本來解決項目的完工問題，“的確是存在一定的門檻”。而設立門檻的目的，一是紓困基金本身的規(guī)模有限，無法全面解決所有存在問題的項目，因而通過“解決一個帶動一批”的方式更好恢復行業(yè)信心；二是前期選擇資大于債的項目亦是為了控制相應的風險，保障基金先期動作的有效落實。
至于對社會資本吸引有限的看法，張波則認為無需悲觀：“社會面的參與度未來將會隨著風險逐步化解，項目復工情況不斷好轉而逐步得到提升，當下市場依然處于政策密集介入期，各方資本暫處觀望階段亦屬正常。”
一位在鄭州進行開發(fā)的房企人士也向《華夏時報》記者表示，“個人感覺有門檻很正常，當?shù)兀ㄠ嵵荩┻€是挺積極的，在疏困房地產(chǎn)項目上也是一直出政策。很多政策沒法一步到位，或者全部支持到?！痹撊耸空\懇地說：“這個導向和示范效應，感覺還是好的?！?/p>
正如該人士所言，自“停貸風波”以來，鄭州一直在堅持解決樓盤停工停貸、房企紓困問題，加緊提振房地產(chǎn)市場信心。
據(jù)河南資產(chǎn)管理有限公司官網(wǎng)消息，7月19日，鄭州地產(chǎn)集團有限公司和河南資產(chǎn)聯(lián)合設立鄭州市地產(chǎn)紓困基金，通過資產(chǎn)處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。
7月底，鄭州市房管局組織了8家重點房企開會，擬以棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購、破產(chǎn)重組、保障性租賃住房四種模式對這些房企在鄭的問題樓盤進行支持。
進入8月，河南省自然資源廳等13個部門日前聯(lián)合印發(fā)《關于全面推行新建商品房“交房即交證”的實施意見》，決定自2023年1月1日起，全面實施城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)新取得國有建設用地使用權的預售商品房項目“交房即交證”。
但從市場反應看，“停貸風波”還是對鄭州樓市造成了一定影響?？硕鸷幽辖瞻l(fā)布的市場監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，7月份大鄭州單項目月均來訪量約202組，環(huán)比6月平均約190組上升約6%，月均成交約14套，環(huán)比6月平均約15套下降約7%，轉化率在下降。