原標(biāo)題 任澤平：關(guān)于預(yù)售制的理性思考
來(lái)源 澤平宏觀 發(fā)表于浙江
原創(chuàng) 任澤平
導(dǎo)讀
本文試圖從理性、客觀、專業(yè)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的維度，探討當(dāng)前房地產(chǎn)商品房預(yù)售制的起源、歷史功績(jī)、當(dāng)前問(wèn)題及建議，給出兼顧短期和長(zhǎng)遠(yuǎn)的建議，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。
核心觀點(diǎn)：是該取消商品房預(yù)售制了，用你的錢(qián)，建你的房子，還爛尾了，這是對(duì)購(gòu)房者的不公平。以后誰(shuí)有錢(qián)誰(shuí)建房，沒(méi)錢(qián)沒(méi)實(shí)力的別建了，不能把包袱甩給老百姓和社會(huì)。98年房改時(shí)，全國(guó)缺房子，開(kāi)發(fā)商缺錢(qián)，預(yù)售制是權(quán)宜之計(jì)，現(xiàn)在全國(guó)套戶比超過(guò)1，從大開(kāi)發(fā)進(jìn)入存量時(shí)代，對(duì)購(gòu)房民眾不公平的預(yù)售制已經(jīng)過(guò)時(shí)了，該取消了，改為現(xiàn)房銷售。以后一手交錢(qián)，一手交房，天經(jīng)地義。當(dāng)然二次房改是個(gè)技術(shù)活，兼顧化解停貸、復(fù)工保交樓、重組房企債務(wù)、恢復(fù)市場(chǎng)信心以及長(zhǎng)效機(jī)制，長(zhǎng)效機(jī)制四大關(guān)鍵是推動(dòng)城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融中性穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅。這樣有助于落實(shí)中央房住不炒精神、有助于保障購(gòu)房老百姓權(quán)益、有助于房企穩(wěn)健發(fā)展，一舉多得，謀劃長(zhǎng)遠(yuǎn)。如果按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，中國(guó)一定能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸和長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，跨過(guò)這道關(guān)，解好這道世界難題。
正文
1 當(dāng)前停貸現(xiàn)象的深層次原因：預(yù)售制負(fù)面效應(yīng)凸顯
整體來(lái)看，當(dāng)前停貸項(xiàng)目占比較小，但是要高度重視，防患于未然，避免風(fēng)險(xiǎn)升級(jí)。如果及時(shí)出臺(tái)統(tǒng)籌兼顧各方的有效措施，順勢(shì)推動(dòng)二次房改，則能借機(jī)將房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展推向正軌。
停貸項(xiàng)目所屬房企絕大部分是此前債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)民營(yíng)房企，主要分布在河南、湖北、湖南等地。
從區(qū)域分布看，截至7月13日，停貸項(xiàng)目主要分布在河南、湖北和湖南，河南涉及樓盤(pán)35個(gè)，占全國(guó)的34%；湖北和湖南其次，問(wèn)題樓盤(pán)均為15個(gè)，余下多數(shù)省份如江蘇、江西、河北的停貸樓盤(pán)基本上為個(gè)別現(xiàn)象，在5個(gè)以下。
從城市看，河南、湖北、湖南省省會(huì)，即鄭州、武漢、長(zhǎng)沙的停貸樓盤(pán)居前，分別為26、7、5個(gè)。其他二線城市如沈陽(yáng)、南寧、昆明、合肥的停貸項(xiàng)目分別有3、3、2、2個(gè)。而其他弱二線和內(nèi)陸基本面較差三四線單城市項(xiàng)目個(gè)數(shù)基本維持在2-3個(gè)。
從所屬房企看，大部分是此前“爆雷”的民營(yíng)房企，當(dāng)然，違約房企的大部分項(xiàng)目還是在努力交付中。
總體來(lái)看，涉事樓盤(pán)主要是延期交付多年的樓盤(pán)，以及未到交付時(shí)間，但資金緊張、難以復(fù)工的停工盤(pán)，反映出了商品房預(yù)售制的負(fù)面效應(yīng)愈發(fā)凸顯。
2 客觀評(píng)價(jià)預(yù)售制的功過(guò)：曾經(jīng)作出重大貢獻(xiàn)，現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)時(shí)并弊端日益凸顯，需要改革
為什么建議取消預(yù)售制度？預(yù)售制度怎么來(lái)的？國(guó)外什么情況？簡(jiǎn)單科普一下：商品房預(yù)售最早源于中國(guó)香港，俗稱賣(mài)樓花，賣(mài)期房，是一種開(kāi)發(fā)商放杠桿的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺資金，借鑒中國(guó)香港，引入了商品房預(yù)售制度。其實(shí)，當(dāng)前世界不少國(guó)家存在預(yù)售制。但是，重點(diǎn)來(lái)了，發(fā)達(dá)國(guó)家一般有嚴(yán)格的監(jiān)管保障措施，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目獲得政府批準(zhǔn)后才可以開(kāi)始銷售，買(mǎi)家在購(gòu)買(mǎi)期房后并非像中國(guó)一樣在支付完首付款后從銀行一次性貸款支付剩余全部房款，而是根據(jù)開(kāi)發(fā)商工程進(jìn)度在完全交房前進(jìn)行分期支付。所以，預(yù)售制度是需要嚴(yán)格的資金監(jiān)管、分期支付以及違約處罰措施作為保障的，如果沒(méi)有這些保障措施，一定會(huì)觸發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)購(gòu)房民眾不公平，所以不如借機(jī)取消預(yù)售制度，以后改為現(xiàn)房銷售?？陀^講預(yù)售制度有一定歷史階段性，現(xiàn)在中國(guó)住房進(jìn)入存量時(shí)代，取消預(yù)售制度有助于降負(fù)債降杠桿，不再把爛尾風(fēng)險(xiǎn)甩給老百姓和社會(huì)，當(dāng)然這需要配套房企債務(wù)重組、復(fù)工保交樓、恢復(fù)市場(chǎng)信心和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。這是個(gè)技術(shù)活，只要堅(jiān)持市場(chǎng)化改革，中國(guó)一定能化解這個(gè)難題，讓房地產(chǎn)回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)和居住屬性，安居樂(lè)業(yè)。
作為中國(guó)商品房銷售的最主要方式，預(yù)售制極大縮短房企現(xiàn)金回籠周期，同時(shí)增加市場(chǎng)商品房供應(yīng)，推動(dòng)了城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程。商品房預(yù)售最早出現(xiàn)于中國(guó)香港，俗稱賣(mài)樓花，賣(mài)期房，是一種房企放杠桿方式。上個(gè)世紀(jì)九十年代，中國(guó)內(nèi)地住房制度改革初期，由于房企缺少資金，商品房供應(yīng)量小，借鑒中國(guó)香港經(jīng)驗(yàn)，引入商品房預(yù)售制。預(yù)售制在過(guò)去20多年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段的資金需求，也提高了居民居住水平，中國(guó)城鎮(zhèn)居民從筒子樓住到住宅小區(qū)，從全民蝸居到基本適居，住房事業(yè)取得巨大進(jìn)步，數(shù)十年時(shí)間走完發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)装倌瓿擎?zhèn)化路程。預(yù)售制當(dāng)前已成為我國(guó)商品房銷售最主要方式，2021年我國(guó)期房累計(jì)銷售面積達(dá)15.6億平，占總商品房銷售面積的87%。
世界很多國(guó)家存在住房預(yù)售制，各國(guó)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、行業(yè)環(huán)境的不同導(dǎo)致預(yù)售制的具體內(nèi)容存在較大差異，發(fā)達(dá)國(guó)家普遍有嚴(yán)格的資金監(jiān)管、分期支付以及違約處罰措施作為保障。房企在項(xiàng)目獲得政府批準(zhǔn)后才可以開(kāi)始銷售，但買(mǎi)家在購(gòu)買(mǎi)期房后并非像中國(guó)一樣在支付完首付款后從銀行一次性貸款支付房款，而是根據(jù)工程進(jìn)度在完全交房前進(jìn)行分期支付。如果房企因故延遲了工程進(jìn)度，購(gòu)房者可以和房企協(xié)商以推遲付款，并要求房企給予一定的補(bǔ)償措施。此外，如果房企無(wú)法在合同規(guī)定的日期內(nèi)交付，購(gòu)房者可根據(jù)合同要求退款或賠償。
3 取消預(yù)售制是二次房改的大勢(shì)所趨
隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代步入存量時(shí)代，商品房預(yù)售制的使命或已完成。根據(jù)我們的《中國(guó)住房存量測(cè)算報(bào)告》，2020年中國(guó)城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國(guó)住房整體已經(jīng)總體平衡。經(jīng)過(guò)20多年的高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)增量時(shí)代已經(jīng)基本結(jié)束，全國(guó)房子建得差不多了。除了人口流入的都市圈城市群面臨一定住房短缺，大部分東北、西北以及非都市圈城市群的低能級(jí)城市，已經(jīng)出現(xiàn)供給過(guò)剩，由于人口外遷嚴(yán)重，未來(lái)過(guò)剩程度還將加深。行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，意味著在中期將進(jìn)入洗牌階段，其程度參考當(dāng)年的紡織、家電。
不可否認(rèn)，預(yù)售制背后潛藏的風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)存在，當(dāng)前的負(fù)面效應(yīng)愈發(fā)凸顯。大家想想，絕大部分商品是一手交錢(qián)一手交貨，預(yù)售制是對(duì)購(gòu)買(mǎi)者的單方面不公平制度，購(gòu)房老百姓幾乎承擔(dān)了所有商品不能交付的風(fēng)險(xiǎn)。從個(gè)人層面看，預(yù)售制對(duì)購(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般為兩年，在此期間，購(gòu)房者不僅承擔(dān)銀行利息，還要承擔(dān)延遲交房、房屋質(zhì)量、房產(chǎn)證延期辦理甚至不能交房的風(fēng)險(xiǎn)。從行業(yè)層面看，預(yù)售制助推部分房企過(guò)度舉債、高杠桿擴(kuò)張，若遇到下行周期，會(huì)引發(fā)資金鏈斷裂、項(xiàng)目擱置等系列風(fēng)險(xiǎn)。
我們?cè)岢?nbsp;“房地產(chǎn)是最堅(jiān)硬的泡沫，要軟著陸，避免硬著陸，用時(shí)間換空間”。改革既要下定決心，也要考慮有個(gè)過(guò)程。短期看，立刻取消預(yù)售制不現(xiàn)實(shí)，當(dāng)前房企資金緊張，會(huì)加大房企壓力，難以保障其他項(xiàng)目順利交付。長(zhǎng)期看，若能逐步取消商品預(yù)售制、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售，不僅能減少房企過(guò)度承諾、住房質(zhì)量不過(guò)關(guān)等問(wèn)題，同時(shí)也有助于降低房企的杠桿，是人心所向，也是時(shí)代必然。
簡(jiǎn)單講，如果取消預(yù)售制，改為現(xiàn)房銷售，開(kāi)發(fā)商將拼的不是五花八門(mén)、眼花繚亂、不知道能不能兌現(xiàn)的營(yíng)銷手段，而是所見(jiàn)即所得的過(guò)硬的產(chǎn)品質(zhì)量和誠(chéng)信，這才是對(duì)購(gòu)房民眾的最根本最實(shí)質(zhì)的保障，這樣將極大的提升開(kāi)發(fā)商的建筑質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)良幣驅(qū)逐劣幣。所有商業(yè)的本質(zhì)是向善，是以客戶為中心，房地產(chǎn)也不能例外，老百姓買(mǎi)房子是天大的事，爛尾毀三代，好房幸福一家人。從這個(gè)角度，取消預(yù)售制、實(shí)施現(xiàn)房銷售是實(shí)現(xiàn)老百姓安居樂(lè)業(yè)、社會(huì)長(zhǎng)治久安、企業(yè)健康發(fā)展的重大措施。
作者十年前在國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心參與財(cái)稅改革方案研究時(shí)，對(duì)預(yù)售制、房地產(chǎn)稅、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房企杠桿率等進(jìn)行過(guò)長(zhǎng)期系統(tǒng)的專項(xiàng)研究。（參考后來(lái)形成的專著《房地產(chǎn)周期》《全球房地產(chǎn)》）
在取消商品房預(yù)售制這個(gè)問(wèn)題上，已經(jīng)有一些地區(qū)開(kāi)始探索。2019年廣東出臺(tái)《關(guān)于商品房預(yù)售制意見(jiàn)通知》，表示將逐漸探索試點(diǎn)商品房現(xiàn)房銷售制度與商品房制度取消的可能性；2020年海南發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，要求新出讓的土地建設(shè)商品房的規(guī)劃的，全部要實(shí)行現(xiàn)房銷售制度；湖南在《湖南省推進(jìn)新建商品房“交房即交證”改革實(shí)施方案》中明確規(guī)定，2022年起，湖南省所有城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)新取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的預(yù)售商品房項(xiàng)目必須實(shí)施“交房即交證”。
4 長(zhǎng)短結(jié)合促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展
借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，預(yù)售制度需要嚴(yán)格資金監(jiān)管、分期支付以及違約處罰措施作保障，否則大概率觸發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)購(gòu)房民眾不公平。短期看，當(dāng)務(wù)之急是建立風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制、加強(qiáng)資金監(jiān)管、保交樓、保民生，長(zhǎng)期看，不如借機(jī)逐漸取消預(yù)售制，適時(shí)改為現(xiàn)房銷售。
客觀講，預(yù)售制有一定歷史階段性，但現(xiàn)在中國(guó)住房進(jìn)入存量時(shí)代，取消預(yù)售制有助于降負(fù)債降杠桿，保障房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，不再把風(fēng)險(xiǎn)甩給老百姓和社會(huì)。當(dāng)然，這是系統(tǒng)工程，不是只取消預(yù)售制就可解決問(wèn)題，需要配套房企債務(wù)重組、復(fù)工保交樓、恢復(fù)市場(chǎng)信心和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。這是個(gè)技術(shù)活，只要堅(jiān)持市場(chǎng)化改革，中國(guó)一定能化解這個(gè)難題，讓房地產(chǎn)回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)和居住屬性，安居樂(lè)業(yè)。
短期穩(wěn)房市措施：當(dāng)前房地產(chǎn)復(fù)蘇基礎(chǔ)并不牢固，在堅(jiān)持“房住不炒”前提下，各地應(yīng)繼續(xù)因城施策適度松綁偏緊調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心恢復(fù)，促進(jìn)軟著陸。
1）適當(dāng)降低人口流入地區(qū)限購(gòu)門(mén)檻，充分尊重人口和產(chǎn)業(yè)向都市圈城市群集聚的客觀規(guī)律。
2）適度松綁二手房限價(jià)政策。部分熱點(diǎn)城市仍實(shí)行二手房貸款限價(jià)政策，銀行按相關(guān)部門(mén)規(guī)定參考價(jià)給購(gòu)房者貸款，參考價(jià)僅是市場(chǎng)價(jià)的7-8折，居民合理貸款額度明顯受限。
3）下調(diào)首套首付比和改善型二套首付比，減少剛需人群和改善型購(gòu)房人群的首付壓力，實(shí)現(xiàn)居民“住有所居”“住有宜居”。
4）通過(guò)貸款展期、債務(wù)重組、并購(gòu)等方式化解風(fēng)險(xiǎn)。允許部分房企銀行貸款進(jìn)行展期，緩解短期現(xiàn)金流壓力。給予優(yōu)質(zhì)房企合理并購(gòu)貸款、并購(gòu)債支持，在行業(yè)內(nèi)部通過(guò)并購(gòu)重組化解風(fēng)險(xiǎn)，防止風(fēng)險(xiǎn)傳染與擴(kuò)大。支持金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與房企不良資產(chǎn)化解、保交樓，創(chuàng)設(shè)一些金融工具。
5）加強(qiáng)資金監(jiān)管，嚴(yán)格要求房企與監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，對(duì)信用不同的房企實(shí)行差別化資金監(jiān)管額度，按照工程進(jìn)度支取相應(yīng)比例資金。
長(zhǎng)期住房制度建設(shè)。根據(jù)我們對(duì)美國(guó)、日本、英國(guó)、中國(guó)香港、德國(guó)、新加坡等住房制度和房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，結(jié)合中國(guó)住房制度現(xiàn)狀和發(fā)展階段特點(diǎn)，建議以城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅為四大支柱構(gòu)建長(zhǎng)期住房制度。
一是推動(dòng)都市圈城市群戰(zhàn)略。根據(jù)對(duì)世界上幾十個(gè)國(guó)家上百年的人口大遷移研究發(fā)現(xiàn)，人口往都市圈城市群遷移集聚是基本規(guī)律，人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走。
二是以常住人口增量為核心改革“人地掛鉤”，優(yōu)化土地供應(yīng)。
三是保持貨幣政策和房地產(chǎn)金融政策長(zhǎng)期穩(wěn)定。
四是穩(wěn)步推動(dòng)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。穩(wěn)增長(zhǎng)是今年宏觀經(jīng)濟(jì)頭等大事，年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件，未來(lái)有必要建立科學(xué)的經(jīng)濟(jì)模型評(píng)估房地產(chǎn)稅對(duì)各方影響。