21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗 北京報(bào)道
監(jiān)管層和地方政府正在合力打出穩(wěn)樓市“組合拳”，在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
一方面，包括人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、住建部、財(cái)政部等中央部門(mén)不斷給市場(chǎng)注入信心，包括對(duì)樓市定向降息、首套房貸利率優(yōu)惠、實(shí)施住房公積金階段性支持政策、保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)等舉措紛紛出臺(tái)，自上而下地釋放了更為積極的信號(hào)。
另一方面，各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，優(yōu)化樓市調(diào)控舉措的鼓點(diǎn)愈發(fā)密集。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，5月以來(lái)，已有超過(guò)69個(gè)城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策，相關(guān)舉措包括降低房貸利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度、提高購(gòu)房補(bǔ)貼、降低購(gòu)房稅費(fèi)等，“應(yīng)有盡有”。
在這樣的背景下，熱點(diǎn)城市正在率先醞釀暖意。但受客觀環(huán)境限制和熱點(diǎn)城市改善需求信貸政策依然嚴(yán)格等因素影響，樓市的整體熱度上升依然緩慢。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，市場(chǎng)依然期待更多的支持，后續(xù)或有更多城市加快政策調(diào)整節(jié)奏。
監(jiān)管層釋放一攬子支持
據(jù)央視新聞聯(lián)播，5月25日國(guó)務(wù)院召開(kāi)全國(guó)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤(pán)電視電話會(huì)議。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定6方面33條穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施5月底前要出臺(tái)可操作的實(shí)施細(xì)則、應(yīng)出盡出。要在防控好疫情同時(shí)完成經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展任務(wù)，防止單打一、一刀切。各地在助企紓困上政策能出盡出。對(duì)各類市場(chǎng)主體一視同仁，用市場(chǎng)化辦法、改革舉措解難題。
此前的5月23日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)主要金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢(shì)分析會(huì)強(qiáng)調(diào)，金融系統(tǒng)要用好用足各種政策工具，從擴(kuò)增量、穩(wěn)存量?jī)煞矫姘l(fā)力，以適度的信貸增長(zhǎng)支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。會(huì)議指出：“要落實(shí)政策要求，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)增長(zhǎng)，支持中小微企業(yè)、個(gè)體工商戶、貨車司機(jī)貸款和受疫情影響嚴(yán)重的個(gè)人住房、消費(fèi)貸款等實(shí)施延期還本付息?！?/p>
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，督促銀行加快信貸投放，對(duì)于各產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有積極作用，房地產(chǎn)相關(guān)貸款工作也將主動(dòng)作為和靠前發(fā)力。他表示，購(gòu)房者獲取貸款的門(mén)檻將進(jìn)一步降低，疊加既有的地方支持政策，將對(duì)購(gòu)房需求產(chǎn)生積極作用；與此同時(shí)，房企獲取信貸的難度也將進(jìn)一步下調(diào)，對(duì)于改善企業(yè)的資金面有積極作用，企業(yè)需要積極抓住此類窗口期，能貸則貸、鼓勵(lì)多貸。
監(jiān)管層對(duì)于住房公積金同步加大了支持力度。5月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施住房公積金階段性支持政策的通知》。其中主要內(nèi)容有三點(diǎn)：其一，受新冠肺炎疫情影響的企業(yè)，可按規(guī)定申請(qǐng)緩繳住房公積金，到期后進(jìn)行補(bǔ)繳，在此期間，繳存職工正常提取和申請(qǐng)住房公積金貸款，不受緩繳影響；其二，受新冠肺炎疫情影響的繳存人，不能正常償還住房公積金貸款的，不作逾期處理，不作為逾期記錄報(bào)送征信部門(mén)；其三，各地根據(jù)當(dāng)?shù)胤孔馑胶秃侠碜庾∶娣e，可提高住房公積金租房提取額度。
“三部門(mén)本次表態(tài)加強(qiáng)住房公積金支持力度，從中央端釋放出積極的政策信號(hào)，意義重大，從企業(yè)和居民雙重視角對(duì)沖疫情帶來(lái)的負(fù)面影響?！?諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄表示，上述舉措一定程度上有利于緩解購(gòu)房者及租房者的經(jīng)濟(jì)壓力，同時(shí)也幫助減輕房企的經(jīng)營(yíng)壓力，階段性降低成本負(fù)擔(dān)，保障企業(yè)的正常運(yùn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉補(bǔ)充說(shuō)：“緩繳包括公積金在內(nèi)的社保，推遲公積金貸款償還，提高租房提取公積金等，目的在于穩(wěn)住市場(chǎng)主體，穩(wěn)住工作崗位，提振市場(chǎng)信心，兜底保住民企、中低收入群體、中小微企業(yè)?！?/p>
另一則不可忽視的支持來(lái)自調(diào)降房貸利率。5月20日，央行發(fā)布最新一期LPR利率，5年期LPR下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)，也即，從4.6%下降至4.45%；就在不久前的5月15日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)出通知，首套房貸利率下限可在LPR基礎(chǔ)上最高下浮20個(gè)基點(diǎn)，最低可達(dá)4.4%。
據(jù)易居研究院智庫(kù)中心梳理，包括廣州、深圳、天津、濟(jì)南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶、沈陽(yáng)、日照等21個(gè)城市的銀行已經(jīng)積極執(zhí)行4.4%的首套房貸利率。
若將兩次調(diào)整疊加，則政策給出的首套房和二套房的貸款利率下限分別降至4.25%和5.05%。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙分析認(rèn)為，LPR下調(diào)疊加央行差別化的信貸政策，對(duì)市場(chǎng)的回穩(wěn)有著重要的作用，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端市場(chǎng)動(dòng)力不足一個(gè)重要原因在于市場(chǎng)信心不足，央行多次實(shí)質(zhì)性的支持，將對(duì)提振購(gòu)房者的市場(chǎng)信心起到很好的支撐。
5月超69城加碼“穩(wěn)樓市”
5月25日，河北省唐山市宣布取消了路南區(qū)、路北區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)的商品住房限購(gòu)限售；將首套首付比例降至20%、房貸利率降至4.25%，二套房首付比例降至30%、房貸利率降至5.05%；同步將公積金貸款最高額度提高至80萬(wàn)元，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
5月24日，山東省濟(jì)南市開(kāi)始實(shí)施縮小限購(gòu)范圍、放松限售條件的新舉措；此前的5月22日，濟(jì)南市剛剛公布了取消長(zhǎng)清、章丘限購(gòu)，放寬限售條件和上調(diào)公積金貸款額度三項(xiàng)優(yōu)化政策。
5月23日，黑龍江省哈爾濱市政府辦公廳發(fā)布關(guān)于廢止《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》的通知，正式廢止了此前的樓市調(diào)控政策，其中包括城六區(qū)限售要求。
據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至5月24日，5月已經(jīng)累計(jì)有超過(guò)68個(gè)城市發(fā)布了穩(wěn)樓市政策，從政策內(nèi)容看，包括降低房貸利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度、提高購(gòu)房補(bǔ)貼、降低購(gòu)房稅費(fèi)等。加上25日出臺(tái)政策的唐山，有69城。
而今年年內(nèi)，全國(guó)已有接近150城出臺(tái)房地產(chǎn)政策，4-5月單月井噴刷新歷史紀(jì)錄，主要涉及調(diào)整限購(gòu)政策、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、限售政策修改、鼓勵(lì)多孩家庭購(gòu)房、為房企提供資金支持等方面。
其中包括不少熱點(diǎn)城市，如蘇州、福州、鄭州、哈爾濱、青島、廣州等，政策內(nèi)容主要是促進(jìn)剛需和改善需求釋放。
調(diào)控頻次方面，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)300次，也刷新了歷史同期紀(jì)錄。
多方蓄力之下，熱點(diǎn)城市正在率先走出回穩(wěn)曲線。諸葛找房監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過(guò)去的一周，蘇州、南京等熱點(diǎn)城市的新建商品住宅成交量環(huán)比上升明顯。
以蘇州為例，僅4月，其房地產(chǎn)政策就歷經(jīng)了三次調(diào)整，涉及限售年限縮短，提高公積金額度以及限購(gòu)放松等方面，5月份更是下調(diào)利率至4.4%，政策效果略有顯現(xiàn)，上周成交1517套，環(huán)比上升80.81%，位居漲幅首位；南京次之，環(huán)比漲幅為42.30%，位居漲幅第二。
“在中央信貸寬松的支持下，市場(chǎng)回穩(wěn)的速度會(huì)加快。”王小嬙預(yù)計(jì)，疫情好轉(zhuǎn)后，樓市積累的需求將會(huì)逐步釋放，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售逐步走高。
李宇嘉持同樣觀點(diǎn)，他認(rèn)為：“預(yù)計(jì)6月份一攬子政策開(kāi)始見(jiàn)效，包括疫情紓困、各地激勵(lì)樓市，央行降息等等，其疊加效應(yīng)將在下半年全面顯現(xiàn)。房?jī)r(jià)和銷售的底部已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，下半年將全面回升?！?/p>
張大偉則補(bǔ)充表示，雖然去年四季度以來(lái)信貸政策持續(xù)寬松，放款難已經(jīng)全面緩解，但因?yàn)榭陀^環(huán)境限制和熱點(diǎn)城市的改善需求信貸政策依然嚴(yán)格，樓市的整體熱度上升依然緩慢，市場(chǎng)依然期待更多的支持。他預(yù)計(jì)，將有更多城市加快政策調(diào)整節(jié)奏。