經(jīng)歷了疫情期間大拋售的歐美租房市場(chǎng)，正在迎來(lái)一波強(qiáng)勢(shì)反彈。
隨著疫情限制的寬松，租房市場(chǎng)供需缺口急速擴(kuò)大，加上投資者大量涌入住宅房產(chǎn)市場(chǎng)，歐美主要城市的房租已經(jīng)漲爆了。
但于此同時(shí)，那些在疫情后返回大城市工作的年輕人突然發(fā)現(xiàn)，他們“住不起”房了。
后疫情時(shí)代 租房市場(chǎng)供需缺口急速擴(kuò)大 房租暴漲
在紐約、倫敦等國(guó)際城市，由于疫情期間大量人員逃離，房屋租賃市場(chǎng)經(jīng)歷了一場(chǎng)大拋售，房租暴跌——尤其是在高端市場(chǎng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Serhant的數(shù)據(jù)顯示，曼哈頓的租金中值下降了21%。在倫敦市中心，漢普頓的租金指數(shù)大跌24%至歷史最低點(diǎn)。
隨著限制措施的放松，越來(lái)越多的居民搬了回去，但紐約和倫敦都不如疫情前那么忙了。紐約的工作場(chǎng)所訪問(wèn)率仍比疫情前的平均水平低了24%，倫敦則下跌了37%。
然而房租卻在飛漲。紐約今年3月份租金中值同比上漲20%，比2020年同期上漲了10%。倫敦的平均租金在過(guò)去一年上漲了14%，自疫情爆發(fā)以來(lái)上漲了4%。
據(jù)英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》27日文章，倫敦政治經(jīng)濟(jì)學(xué)院名譽(yù)教授Paul Cheshire表示，租金價(jià)格往往對(duì)需求的短期波動(dòng)非常敏感，因?yàn)榻陙?lái)新建出租房的數(shù)量非常少。數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，英國(guó)房產(chǎn)門戶網(wǎng)站Zoopla發(fā)布的在倫敦登記的租房數(shù)量比5年平均水平低45%。
“在倫敦，最近（租房）需求的增長(zhǎng)是在總體住房供應(yīng)極度缺乏彈性的背景下發(fā)生的?！?/p>
此外，對(duì)許多英國(guó)房東而言，租房不再有利可圖，因此不愿再出租自有房產(chǎn)。2017-2020期間，英國(guó)逐步取消抵押貸款利息稅收減免政策，直接擠壓房東的收益，因此許多房東決定賣掉在倫敦出租的房子。2022年第一季度，Zoopla上出售的所有房屋中，有18%在過(guò)去3年里掛牌出租。
飆升的房?jī)r(jià)也令潛在購(gòu)房者望而卻步，迫使他們繼續(xù)租房，反過(guò)來(lái)又加劇了租房市場(chǎng)的短缺。
英國(guó)土地登記注冊(cè)局（HMLand Registry）的數(shù)據(jù)顯示，目前倫敦住房均價(jià)約為53萬(wàn)英鎊，僅在2月份就上漲了1.16萬(wàn)英鎊，自疫情開(kāi)始以來(lái)上漲了5.5萬(wàn)英鎊。
根據(jù)房地產(chǎn)研究和咨詢公司Zelman & Associates的數(shù)據(jù)，美國(guó)房屋平均銷售價(jià)格去年上漲了17%，去年下半年有475萬(wàn)租房者購(gòu)買了住房，低于2020年同期的550萬(wàn)?！?/p>
在最受歡迎的城市中，倫敦和紐約的房租上漲最快。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Serhant的數(shù)據(jù)顯示，在截至今年3月的一年中，曼哈頓上東區(qū)和上西區(qū)的租金中值分別上漲了42%和45%，上城區(qū)的漲幅僅為10%。
根據(jù)租賃門戶網(wǎng)站SpareRoom的數(shù)據(jù)，在倫敦的切爾西和南肯辛頓區(qū)域，今年一季度，合租房租金同比分別上漲了28%和27%，而整個(gè)倫敦的平均水平僅為12%。
就連在一向被認(rèn)為是租房市場(chǎng)典范的德國(guó)柏林，租戶也面臨大幅加租的壓力。2021年4月，法院推翻了一項(xiàng)用于保護(hù)租戶的房屋租金管控規(guī)定。過(guò)去一年，柏林出租公寓的要價(jià)上漲了18%。
國(guó)際租戶聯(lián)盟（International Union of tenants）的Steenbergen表示，過(guò)去兩年，柏林的吸引力越來(lái)越大，大投資者越來(lái)越多地參與購(gòu)買公寓或建造新公寓出租，傳統(tǒng)的保護(hù)租戶的規(guī)定已經(jīng)不夠了。
投資公司瘋狂涌入 推動(dòng)房租上漲
不僅僅是柏林，整個(gè)歐美的房屋租賃市場(chǎng)都越來(lái)越受投資者青睞。大量資金涌入，繼續(xù)給房屋租賃市場(chǎng)火上加油。
根據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司Real Capital Analytics的數(shù)據(jù)，從全球養(yǎng)老基金和保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)流入歐洲租賃行業(yè)的新資金，從2019年的750億美元增加至2021年的1240億美元；在美國(guó)，這一數(shù)字從1930億美元增至3500億美元。
在美國(guó)，包括黑石集團(tuán)在內(nèi)的許多華爾街投行一直在全國(guó)各地瘋狂購(gòu)買獨(dú)棟住宅，并將其出租獲利。
據(jù)華爾街見(jiàn)聞此前文章，黑石還將進(jìn)軍大學(xué)租賃房地產(chǎn)市場(chǎng)。4約中旬，黑石同意以128億美元全現(xiàn)金收購(gòu)美國(guó)校園社區(qū)公司（American Campus）。據(jù)悉這項(xiàng)交易預(yù)計(jì)將在第三季度完成，但須經(jīng)美國(guó)校園社區(qū)的股東和其他條件批準(zhǔn)。
美國(guó)校園社區(qū)公司是一家房地產(chǎn)投資信托公司，致力于在美國(guó)各地的大學(xué)和學(xué)院附近購(gòu)置、管理和開(kāi)發(fā)學(xué)生住房。截至去年底，它擁有166個(gè)學(xué)生住房物業(yè)，約有11.2萬(wàn)個(gè)床位，包括亞利桑那州立大學(xué)、佛羅里達(dá)州立大學(xué)和加州大學(xué)伯克利分校周圍。它幾乎有四分之一的建筑是在校內(nèi)。
房地產(chǎn)投資將跑贏通脹？
目前，在投資回報(bào)方面，通脹高燒不退和美聯(lián)儲(chǔ)加息是一個(gè)麻煩的組合。黑石認(rèn)為，加大對(duì)房地產(chǎn)的投資，尤其是對(duì)租賃公寓、物流流產(chǎn)和科學(xué)實(shí)驗(yàn)室的投資，將幫助投資者跑贏通脹。
黑石總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官Jonathan Gray在公司第一季度財(cái)報(bào)電話會(huì)議上表示：“在這種環(huán)境下，如果你擁有將現(xiàn)金流調(diào)整得更高、跑贏通脹的業(yè)務(wù)，你仍然可以拿出漂亮的成績(jī)單?！?/p>
“這就是我們一直在做的，這也是我們將繼續(xù)做的事情?！?/p>
在過(guò)去的一年里，黑石的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)規(guī)模達(dá)2800億美元，是其8800億美元的投資組合的最大投資業(yè)務(wù)，集中在三個(gè)關(guān)鍵類型：租賃房屋、物流地產(chǎn)、生命科學(xué)實(shí)驗(yàn)室。
Gray表示，所有這些投資都屬于抑制通脹的房地產(chǎn)類型。他說(shuō)：“我們關(guān)注成本，專注于良好的基本面，不持有固定收益導(dǎo)向的資產(chǎn)或沒(méi)有定價(jià)權(quán)的業(yè)務(wù)，對(duì)投入成本敞口很大。”
租賃住房的業(yè)主也可以隨著成本的增加而提高租金，黑石董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官 Stephen Schwarzman在1月份的財(cái)報(bào)電話會(huì)議上表示，公司押注租金漲幅將是預(yù)期通脹率的兩到三倍。
到目前為止，房地產(chǎn)投資貢獻(xiàn)了黑石去年的大部分收益，并且超過(guò)了原定目標(biāo)。今年一季度，黑石凈利潤(rùn)為12.17億美元，雖然低于2021年同期水平，但是超過(guò)了分析師的預(yù)期，房地產(chǎn)是所有投資業(yè)務(wù)中回報(bào)率最高的。
最大的輸家——年輕人？
在歐美的這場(chǎng)租房危機(jī)中，最終是租戶承擔(dān)了一切成本。而作為租房群體的主力軍，年輕人可能最大的輸家，他們的教育和工作生活已經(jīng)在疫情爆發(fā)期間被中斷，當(dāng)回到城市生活中，他們發(fā)現(xiàn)通貨膨脹的影響已經(jīng)彌漫至衣食住行的各個(gè)方面。
在美國(guó)邁阿密， 一位名叫Eliza Meyers的年輕租戶發(fā)現(xiàn)，在她看過(guò)的每一套公寓里，都有成群的潛在租戶。她說(shuō)： “我會(huì)看看一個(gè)地方，回家計(jì)算一下數(shù)字，和我媽媽談?wù)?，再給經(jīng)紀(jì)人打電話，然后發(fā)現(xiàn)公寓已經(jīng)被搶了。全部在24小時(shí)內(nèi)完成。這種情況發(fā)生了五次，非常令人沮喪?！?/p>
當(dāng)她終于在第六次找到一個(gè)合適的出租房時(shí)，房租從每月1640美元漲到了3088美元，漲幅達(dá)88%。因此，Meyers不得不將她從工資養(yǎng)老金繳款的比例從5%降至3%，這個(gè)比例可能會(huì)進(jìn)一步下降。
“我要支付的金額太瘋狂了。”“我的財(cái)務(wù)狀況肯定很緊張?！?/p>
另外，對(duì)租戶而言，目前租房成本正在快速趕上買房的成本，年輕人現(xiàn)在面臨著既買不起房也租不起房的窘境。
房地產(chǎn)公司Redfin的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)今年3月份房租中值和月供之間的差距在30美元左右，創(chuàng)造了該數(shù)據(jù)有記錄以來(lái)的最小差值。2020年3月，在美國(guó)疫情爆發(fā)前，這個(gè)數(shù)字約為322美元。
3月份，美國(guó)月租中位數(shù)同比上漲17%至1940美元，創(chuàng)歷史新高。同期，月供中值飆升34%至最低1910美元，購(gòu)房者的首付約為5%。