文/樂居財經(jīng) 呂秀倫
只有優(yōu)秀的企業(yè)，才會真正去反腐。
前不久，旭輝一封內(nèi)部通報，將房企反腐的話題再次被聚焦。它通報是《關(guān)于成都江山和鳴項目銷售經(jīng)理羅某、營銷總監(jiān)鄔某等人因舞弊被刑事立案的通報》。
涉及層級不高，但力度很大，直接移送司法機關(guān)。
翌日，萬科也開出了罰單，對COO簽發(fā)了一張“降級2級、罰款1000萬”的罰單。這不是因為他個人踩高壓線，而是因分管的北方區(qū)域而起。
除去萬科、旭輝，年內(nèi)已有包括碧桂園、中南置地、首創(chuàng)、東原、中駿、卓越等在內(nèi)的多家房企開啟自查自糾模式，掀起新一輪反腐風(fēng)暴。
房地產(chǎn)圈內(nèi)隱藏的諸多“潛規(guī)則”，無論是從拿地到工程，還是從采購到營銷，都已不是什么新鮮事。在地產(chǎn)冬天里，房企們突然向內(nèi)祭出重拳，在行業(yè)內(nèi)也很有警示意義。
過去房地產(chǎn)過的是好日子，現(xiàn)在時代不同了。用馮侖的話說，是過正常日子了，有些毛病如果還不根除，企業(yè)是很難搞好的。
“內(nèi)鬼”掏空
從今年房企自查動作來看，從低調(diào)走向高調(diào)，反腐動作公開化，選擇移送司法機關(guān)進行處理的房企越來越多。為何變得如此公開化、密集化？
眾所周知，地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型、人際關(guān)系密集型行業(yè)，很多業(yè)務(wù)領(lǐng)域的員工都直接與錢打交道，這也就加劇了自上而下各級管理人員利用職務(wù)之便以權(quán)謀私的可能性，順其自然便成了滋生腐敗的溫床。
例如，工程招采的吃回扣、營銷條線的茶水費，都是秘而不宣的常態(tài)。
此前幾年，行業(yè)處于快速發(fā)展期，也正是用人之際，房企內(nèi)部貪腐問題，多數(shù)房企是睜一只眼閉一只眼，往往會選擇悄無聲息地“內(nèi)部解決”，不把事情放大。
一位房企內(nèi)部審計人士表示，“這畢竟不是一件光彩的事，對企業(yè)自身品牌和客戶口碑都會造成損傷，所以不到萬不得已的時候，一般不會公開處理?！?/span>
如今，房地產(chǎn)行業(yè)利潤直線下降，業(yè)績增長達不如從前，企業(yè)“暴雷”時有發(fā)生，房企“內(nèi)卷”的同時，也將矛頭指向了內(nèi)部。甚至有房企老板在內(nèi)部管理例會上直接開口提到，“收錢的高管要省著點”；還有top20房企老板喊話，“追回來的都是利潤”。
從目前公開披露出來的房企反腐案件，動輒幾百上千萬，甚至不乏上億元。一家房企如果存在10例案子，將損失至少1億。在行業(yè)不景氣的背景下，這種情況對于企業(yè)利潤攤薄的影響還是非常大。
當下，多數(shù)規(guī)模性房企幾乎全部“躺平”，業(yè)績不及預(yù)期，尤其表現(xiàn)在近兩個月的業(yè)績上。數(shù)據(jù)顯示，10月，超八成百強房企單月業(yè)績同比下降，其中，同比降幅大于30%的房企達到44家。同時，包括絕大部分TOP30房企在內(nèi)，有近八成企業(yè)單月業(yè)績不及上半年月均水平。
連帶頭老大哥萬科也開始著急。在一份會議流露出的文件顯示，萬科表示，其銷售下滑程度超過了2008年金融危機的時候。
在銷售、融資困難之下，只有通過控成本，來穩(wěn)利潤。旭輝林中就曾說過，房企的成本，就像含著水分的毛巾一樣。很多人說沒水分、其實擠一擠還是能擠出很多水分，房企整體還是很粗放。
“價值提高、成本減少，才是最好，所以一定要用好價值成本，減少浪費成本、降低無效成本、杜絕腐敗成本?！?/span>
此外，信息化的完善也催逼房企反腐的升級。很多房企出現(xiàn)腐敗問題，容易被外部媒體或自媒體所捕獲而公開于天下，這也倒逼企業(yè)內(nèi)部也要形成反腐的有效機制。
反腐之難
近幾年，雖然地產(chǎn)圈不斷刮起“自查風(fēng)暴”，甚至將上百名高管、基層員工送進了監(jiān)獄，例如碧桂園三年多查處貪腐高管200余人。但“內(nèi)鬼”仍像韭菜一般，割了一茬還有一茬。
實際上，無外乎這幾種原因，如房企對外迅速擴張留下的后遺癥、牽扯到老板周邊的親近人士、以及采購環(huán)節(jié)產(chǎn)生腐敗等。
在房企對外擴張時，開拓區(qū)域后，一般放權(quán)區(qū)域總，開啟各自為戰(zhàn)的模式。久而久之，企業(yè)對下屬公司控制力減弱，易滋生腐敗。
比如，2019年伊始，在雅居樂的反腐中，就將雅居樂地產(chǎn)集團海南區(qū)域總裁簡毓萍開除。資料顯示，2010-2013年期間，簡毓萍擔(dān)任海南區(qū)域營銷部負責(zé)人，多次在收受外部人員巨額賄賂后，利用職務(wù)之便違規(guī)圈定優(yōu)質(zhì)房源給予外部人員轉(zhuǎn)賣牟利。
另一方面，房企內(nèi)部腐敗更多是在采購環(huán)節(jié)產(chǎn)生的。事實上，采購作為直接與供應(yīng)商打交道的最前沿，最容易獲得回扣。從拿地到工程，從采購到營銷，甚至連人力、物業(yè)等，每個環(huán)節(jié)都要對接一堆供應(yīng)商資源。
除此之外，腐敗還經(jīng)常出現(xiàn)在營銷口。近年來，因為一些城市限價，一手房比二手房還便宜，加之沒有出臺搖號等嚴格細致的規(guī)定，某些地產(chǎn)高管就會冒險收一大筆錢把房子賣給關(guān)系戶。
例如2018年5月，四川內(nèi)江金科房地產(chǎn)公司時代中心項目營銷負責(zé)人、現(xiàn)場銷售主管、置業(yè)顧問、銷售文員利用職務(wù)便利，低價購買房源再高價轉(zhuǎn)手，牟利近百萬元。
當然，普通員工踩高壓線線還好，一旦涉及到“皇親國戚”，情況就難處理的多。民營房企多為家族企業(yè)，公司內(nèi)部不少中高層與老板是親屬或者好友關(guān)系，那么反腐鏟到這些“貴族”，就更加不易。
做過房企審計、監(jiān)察的人士表示，公司哪些人動得哪些人動不得，他們心里也有本賬，“有靠山的，不管如何犯事，都可以平安無事”。
然而，這些“作案”手法的共性是隱秘性強、調(diào)查取證難。例如，某項目廣告投放費用僅需要100萬元即可，然而，有些員工為中飽私囊，聯(lián)合供應(yīng)商，將價格虛增至130萬元。
杜絕之策
房企內(nèi)部貪腐絕對超乎想象，貪腐金額、從幾十萬到幾千萬，乃至上億元不等，造成公司巨額經(jīng)濟損失。如何才能減少腐敗的發(fā)生，同樣成為房企不得不直視的問題。
如，王健林對萬達的審計部經(jīng)常直接下達指令，無論是查一個人，還是查一個部門，只要一經(jīng)查實，直接將涉貪人員全部移交司法。
這與王健林軍人出身密不可分，一直信奉從嚴治理之道的他，反腐鐵腕聲名在外。2019年8月底，萬達開除4名管理人員并移交司法；2020年底，萬達十年老臣朱戰(zhàn)備因涉嫌貪腐，被上海警方帶走調(diào)查。
王健林曾表示，“我個人在集團不分管具體業(yè)務(wù)，唯一管的部門就是審計部，審計部就相當于萬達集團的紀委！”
有人指出，高管被審計部門調(diào)查出問題是常態(tài)，且和其他房企相比，萬達違法違紀的數(shù)量其實相當少。這完全歸因于萬達內(nèi)部令人又怕又敬的審計部門。
開發(fā)商都應(yīng)該向萬達學(xué)習(xí)。要通過完善審計制度、嚴厲追責(zé)來彌補這種缺失和風(fēng)險。越是艱苦的時候，就越是應(yīng)該讓企業(yè)當家的、管事的，有敬畏，有依規(guī)，有幾把真正會干事的刷子。
另一方面，健全激勵制度。例如，目前的合伙人機制，從根本上讓員工上下同心，激發(fā)員工活力，在為公司賺錢的同時，也是在為自己賺錢。
此外，信息公開不失為一劑“良藥”。暗箱操作致使權(quán)力出現(xiàn)腐敗。若將采購、銷售等環(huán)節(jié)信息在企業(yè)內(nèi)部公開，這也就減少了腐敗發(fā)生。
除此之外，還可采用“流官”制度，總部職能下沉，把守關(guān)鍵崗位。如，區(qū)域總?cè)温氁欢〞r間，則要進行換防，避免出現(xiàn)“拉幫結(jié)派”，致使出現(xiàn)集團對區(qū)域約束失控。
最后，避免出現(xiàn)非專業(yè)親屬等裙帶關(guān)系進入公司中高層，防止出現(xiàn)“自家人”貪腐。現(xiàn)實中，很多貪腐的高管是企業(yè)的中堅人物，動還是不動，是房企決策者的考量。
除了內(nèi)部反腐，房企還構(gòu)建了反腐聯(lián)盟。去年7月，包含世茂、融信、三盛、陽光城、禹洲等在內(nèi)的14家房企齊聚上海成立了“審計監(jiān)察聯(lián)盟”。共同承諾，只要在一家腐敗過，其他家都不要了。
這也就意味著，行業(yè)人頭頂上的緊箍咒越念越緊，一旦舞弊有可能會被掃出地產(chǎn)行業(yè)。