文|凱風(fēng)
冰火兩重天。
01
哪些城市房?jī)r(jià)跌了？
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，2021年10月，64城二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，僅有4城上漲、2城持平。
這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下了多個(gè)新紀(jì)錄。
其一，這是2014年以來，房?jī)r(jià)環(huán)比下跌城市首次突破90% ，且一二三四線城市集體轉(zhuǎn)跌。
上一次下跌城市記錄出現(xiàn)在2014年9月。當(dāng)月70城二手房?jī)r(jià)全線下跌，無一上漲。
與此相對(duì)，上一次上漲城市數(shù)最高記錄出現(xiàn)在2017年3月，當(dāng)月64城二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，4成持平，僅有2城下跌。
其二，與去年同期相比，23個(gè)城市房?jī)r(jià)回到一年前。
這些城市以三四線為主，南方北方參半，但也不乏太原、石家莊、呼和浩特、貴陽(yáng)、哈爾濱、南寧、烏魯木齊等省會(huì)城市。
其三，樓市從高熱到冰凍，只用了不到半年時(shí)間。
就在幾個(gè)月前，房?jī)r(jià)上漲城市占比還一度突破80%，廣深杭等地房?jī)r(jià)一度創(chuàng)下歷史新高。
從80%城市房?jī)r(jià)上漲，到90%城市房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌，樓市陡轉(zhuǎn)之快，超乎預(yù)期。
前一秒還是“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的超級(jí)預(yù)期，后一秒已經(jīng)是“防范房地產(chǎn)硬著陸”的呼聲，期待新一輪“去庫(kù)存”的聲音更是不絕于耳。
市場(chǎng)情緒的變化，更是超出預(yù)期。
02
為這一輪樓市大周期轉(zhuǎn)向提供了直觀佐證的，是限跌令的登場(chǎng)。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，截至目前， 全國(guó)已有21城發(fā)布了“限跌令” ，包括沈陽(yáng)、岳陽(yáng)、昆明、唐山、江陰、鄂州、張家口、株洲、永州等。除了沈陽(yáng)、昆明等個(gè)別城市外，絕大多數(shù)都是三四五線城市。
雖然同為“限跌令”，但政策口徑并不一致。
有城市是直接限制房企降價(jià)幅度：降幅幅度不得超過15%（或10%、8%，無統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)），否則一律不予網(wǎng)簽。
有城市則將 禁止“低價(jià)傾銷” 作為要求：不得以任何理由私自低價(jià)（如低于成本價(jià)、變相降價(jià)）等傾銷擾亂該區(qū)房地產(chǎn)正常秩序。
有城市則直接明確，嚴(yán)厲打擊 “惡意降價(jià)” 行為。但何為惡意降價(jià)，何為善意降價(jià)，并未給出明確且統(tǒng)一的說法。
目前，已有多家房企因?yàn)榻祪r(jià)而被約談或限制網(wǎng)簽。
日前，惠州住建局通報(bào)11家違法違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目，其中兩家企業(yè)由于銷售價(jià)格明顯低于備案價(jià)，而被暫停網(wǎng)簽并責(zé)令限期整改。
江蘇徐州某樓盤以“工抵房”名義低價(jià)銷售商品房，被當(dāng)?shù)卣J(rèn)定為“虛假宣傳”，開發(fā)商最終恢復(fù)原價(jià)銷售，對(duì)低價(jià)購(gòu)房者予以退款。
……
03
與限跌令相比，一些人正在期盼著新一輪 “漲價(jià)去庫(kù)存”的重新登場(chǎng)。
這一次樓市遇冷，除了房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)跌之外，更嚴(yán)峻的則是房企債務(wù)困境，與以往出問題的多是中小房企不同，這一次眾多百?gòu)?qiáng)房企也被席卷其中。
面對(duì)這一困局，在多地舉辦的座談會(huì)上，與會(huì)房企幾乎一致要求政策適當(dāng)松綁，同時(shí)延緩房地產(chǎn)稅試點(diǎn)等核心調(diào)控政策的出臺(tái)時(shí)間。
更有甚者，部分人士以 “防范房地產(chǎn)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)” 為名，呼吁給予困境房企發(fā)放特別貸款、降低利率乃至延遲房地產(chǎn)稅試點(diǎn)等作為應(yīng)對(duì)。
這些有意或無意的吹風(fēng)信號(hào)，反饋到房地產(chǎn)市場(chǎng)，被一些人直呼“樓市最難時(shí)刻過去了”，而“新一輪漲價(jià)去庫(kù)存開啟”的觀點(diǎn)同樣不乏市場(chǎng)。
面對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的各種各樣的聲音，監(jiān)管部門可謂一錘定音。
近日，銀保監(jiān)會(huì)表示，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向，健全房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。
可見，“三穩(wěn)”的目標(biāo)沒有變，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化的立場(chǎng)也沒有變。
畢竟，樓市需要的是穩(wěn)，需要的是防范連鎖式反應(yīng)，而非大刺激，更非新一輪大漲。
04
面向未來，歷史會(huì)不會(huì)重復(fù)上演？
的確，這一次，樓市壓力不亞于2014年，但市場(chǎng)環(huán)境早已發(fā)生翻天覆地的變化。
第一個(gè)不同是，高杠桿比高庫(kù)存問題更加復(fù)雜。
2014年面臨的主要還是高庫(kù)存問題，而居民仍有加杠桿空間，去庫(kù)存政策可謂水到渠成；
這一次面臨的則是高杠桿擴(kuò)張之下的債務(wù)問題，去杠桿與去庫(kù)存并不同路。
第二個(gè)不同是 ，居民加杠桿的空間不大了。
2014年，居民債務(wù)杠桿率（居民債務(wù)/GDP）不到35%，而2021年已經(jīng)超過60%，趕上了發(fā)達(dá)國(guó)家水平。
第三個(gè)不同是，人口基本盤發(fā)生了歷史性巨變。
2020年，全國(guó)人口出生率僅為8.52‰，出生人口1200萬人，僅為2014年的6成左右。
而未來，人口大概率負(fù)增長(zhǎng)，少子化疊加老齡化，將成為房地產(chǎn)最大的灰犀牛。
第四個(gè)不同是，共同富裕已經(jīng)成為新的時(shí)代主題。
在共同富裕之下，房地產(chǎn)必然要從暴利行業(yè)向民生行業(yè)回歸，買房致富的路子同樣會(huì)受到各種各樣的限制，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的橫空出世就足以說明一切。
……
時(shí)代變了，環(huán)境變了，基本面變了。樓市最難時(shí)刻或許即將過去，但房地產(chǎn)的未來也早已注定了。