企業(yè)迎來增資擴產(chǎn)大好勢頭，卻遇到無新增土地供應，束手無策之時，擎洲光電董事長方靜瞄準了老舊工業(yè)園改造。借助“工改工”的東風，明年6月，東莞首個智慧零碳工場將“面世”。
作為工業(yè)重鎮(zhèn)，橫瀝把“拓空間”工作與鎮(zhèn)村工業(yè)園改造結(jié)合起來通盤考慮，是基于這樣一個事實：土地開發(fā)強度已超65%，土地瓶頸成為招商的最大制約之一。打破“天花板”的困境，唯有向鎮(zhèn)村工業(yè)園“要空間”。
以智慧零碳工場為首的“探路先鋒”，以及引入國內(nèi)產(chǎn)業(yè)運營巨鱷試水“聯(lián)東模式”，正為橫瀝的鎮(zhèn)村工業(yè)園改造不斷蓄力賦能。在已騰出的土地上，一批現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)載體加速落地，新興產(chǎn)業(yè)集群在此孕育成長，改革創(chuàng)新破解發(fā)展難題的“路線圖”愈發(fā)清晰。有分析人士認為，市場已經(jīng)對橫瀝的投資環(huán)境投出了“信任票”，橫瀝的區(qū)域綜合價值將逐漸凸顯。
■橫瀝擎洲智慧零碳工場項目施工現(xiàn)場
“要空間”迫在眉睫
橫瀝位于東莞東北部，優(yōu)越的地理位置成就了經(jīng)濟發(fā)達、商業(yè)繁榮。上世紀八九十年代，橫瀝大力發(fā)展工業(yè)，鎮(zhèn)村工業(yè)園興起，培育了體系完整的模具產(chǎn)業(yè)鏈條，孵化出領益智造、銀寶山新等龍頭企業(yè)，“模具重鎮(zhèn)”響徹海內(nèi)外。
然而，率先發(fā)展，也率先面臨“天花板”。創(chuàng)造橫瀝經(jīng)濟輝煌，扮演了制造業(yè)搖籃角色的鎮(zhèn)村工業(yè)園，逐漸成為發(fā)展桎梏，不僅擠占了大量空間，還成為“小散亂弱”的代名詞。據(jù)統(tǒng)計，40多年來，橫瀝超過65%的土地被高強度開發(fā)，遠超東莞48%的平均水平。而全鎮(zhèn)工業(yè)園聚集了過萬家中小微型企業(yè)，但貢獻的工業(yè)產(chǎn)值和稅收卻不盡如人意。
與此對應的是橫瀝高質(zhì)量發(fā)展亟須滿足的空間訴求。如何提高土地綜合利用效率，成了橫瀝下一輪大發(fā)展的“必答題”。
“‘工改工’是擺在橫瀝面前的不二選擇。”橫瀝鎮(zhèn)委委員王永權(quán)認為，橫瀝土地存量緊缺，鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū)散而亂、容積率低，土地產(chǎn)出效益低，既制約鄉(xiāng)村振興建設，也無法滿足優(yōu)質(zhì)項目落地，造成了發(fā)展的不平衡不充分。
實際上，橫瀝的現(xiàn)狀問題并不是個例。東莞城市更新工作已開展了10年左右，但前期市場對“工改工”的動力不足，鎮(zhèn)街推動鎮(zhèn)村工業(yè)園改造遠比想象的艱難，同時也面臨著低端產(chǎn)能無法出清，高端產(chǎn)業(yè)無法布局甚至“一畝難求”的尷尬。
在加快推動高質(zhì)量發(fā)展的時代背景下，這樣的情形又豈能延續(xù)？
2019年，東莞市政府“一號文”——《關(guān)于拓展優(yōu)化城市發(fā)展空間加快推動高質(zhì)量發(fā)展的若干意見》一改多年聚焦經(jīng)濟領域的做法，將關(guān)注點聚焦在拓展與優(yōu)化城市發(fā)展空間（簡稱“拓空間”），“工改工”亦步入“主戰(zhàn)場”。
令人振奮的是，“一號文”發(fā)布數(shù)月后，橫瀝舉行“拓空間”暨城市更新工作推進會，包括橫瀝村、隔坑村的城市更新項目，以及擎洲智慧零碳工場等“工改工”優(yōu)質(zhì)項目宣告落地。同時也向外界發(fā)出強烈的信號：橫瀝將傾全力開展“拓空間”工作，通過“工改工”打造一批示范項目。
“這樣一個向存量要空間、要發(fā)展的舉動前所未有?！蓖跤罊?quán)說，橫瀝加快制度建設的頂層設計，成立了拓空間總指揮部，謀定盤活老舊低效工業(yè)園區(qū)、統(tǒng)籌連片改造主方向，力求實現(xiàn)加快構(gòu)建完整的國土空間規(guī)劃體系，形成國土空間開發(fā)保護“一張圖”。
“破與立”之間抉擇
6月17日，站在擎洲智慧零碳工場項目的施工現(xiàn)場，執(zhí)掌擎洲光電13年的方靜感到“第二次創(chuàng)業(yè)”的興奮。依托騰出的24畝土地，零碳工場致力于打造成智慧零碳工場創(chuàng)業(yè)谷，這讓她看到未來發(fā)展的無限可能。
4年前，方靜感到的卻是焦慮——擎洲光電要增資擴產(chǎn)，卻無地可找，“每天早上一睜眼，想的就是怎樣找建設用地?！辨?zhèn)村工業(yè)園區(qū)改造讓她看到了希望，在政策的扶持下成功拿下了一塊“工改工”用地?！斑@好比一場產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的涅槃之旅。”方靜如是說。
據(jù)悉，該項目原是橫瀝第二工業(yè)區(qū)內(nèi)部分老舊廠房，容積率從原來的1.3提升到2.5，建筑面積約4萬平方米，總投資約2.35億元，年產(chǎn)值預計達6億元， 引入100個光電創(chuàng)新型“科創(chuàng)+文創(chuàng)”項目。
擎洲智慧零碳工場的“前世今生”，正是橫瀝打響“工改工”攻堅戰(zhàn)的縮影，折射出各方從傳統(tǒng)制造到智能制造的“破”與“立”的轉(zhuǎn)型抉擇。其背后也反映出東莞以改革創(chuàng)新作為先手棋，不斷打破機制藩籬的生動實踐。
去年4月，我市出臺《關(guān)于加快鎮(zhèn)村工業(yè)園改造提升的實施意見》（下稱《意見》），提出從2020年起，以低效鎮(zhèn)村工業(yè)園改造為核心，實施“工改工”三年行動計劃，力爭三年完成“工改工”拆除整理30000畝，開工建設產(chǎn)業(yè)用房2000萬平方米以上。
對此，橫瀝圍繞“一廊一帶三片區(qū)”的空間布局規(guī)劃，計劃今年拆除整備300畝地，并啟動一批產(chǎn)城融合城市更新項目及“工改工”項目。其中，橫瀝村便承擔了20畝改造任務。#p#分頁標題#e#
驅(qū)車進入橫瀝村第一工業(yè)區(qū)，映入眼簾的是一排排破舊廠房，工業(yè)區(qū)門口電線雜亂無章，猶如蜘蛛網(wǎng)。該工業(yè)區(qū)始建于上世紀80年代，使用率不高和效益偏低，時間久了，一些老廠房成了危樓。
“不久將來，一座‘高大上’的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)將拔地而起?！睓M瀝村黨委書記鄧耀棠說，第一工業(yè)區(qū)改造已經(jīng)立項，前期服務商正做整體規(guī)劃，將建設面積達4.5萬平方米的新型廠房，引進智能制造和新興產(chǎn)業(yè)，每年將為村集體創(chuàng)收700余萬元。
不難看出，橫瀝村第一工業(yè)區(qū)的改造案例與當前橫瀝“工改工”總體思路高度契合。而在多個會議場合，橫瀝鎮(zhèn)主政者也闡明了未來的發(fā)展思路：“橫瀝以制造業(yè)立鎮(zhèn)，城市更新要更多地推動‘工改工’，不要過多地改商業(yè)、改房地產(chǎn)。”這更堅定了村（社區(qū)）加快“工改工”的決心與信心。
王永權(quán)補充道，橫瀝鎮(zhèn)政府鼓勵各村（社區(qū)）充分對接省市“工改工”政策，深化“鎮(zhèn)村聯(lián)動”共享機制，探索連片改造老舊園區(qū)物業(yè)，著力打造一批大體量、高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)載體?！叭绱耍磥懋a(chǎn)業(yè)布局將更合理，有利于帶動模具產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，從而為承載現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供有力支撐?！?/p>
“探路”改造新模式
除了鼓勵企業(yè)自主改造、鎮(zhèn)村合作開發(fā)外，橫瀝還積極引進市場產(chǎn)業(yè)運營主體，不斷強化“工改工”前后端聯(lián)動，著力形成全產(chǎn)業(yè)鏈的合力。這一設想在《意見》中也有章可循?！兑庖姟诽峒耙e極調(diào)動更多的市場主體、機構(gòu)主動加入“工改工”。
常年奮戰(zhàn)在城市更新戰(zhàn)場的最前線，橫瀝鎮(zhèn)城市更新中心主任關(guān)超文也頗有感受：“‘工改工’是一個挑戰(zhàn)，存在改造成本過高、各方利益難平衡等困局，這也是村集體改造意愿不強的現(xiàn)實問題。另外，園區(qū)建成后運營和效益產(chǎn)出也面臨不確定因素?！?/p>
在此背景下，橫瀝謀求運用產(chǎn)業(yè)運營主體聯(lián)動合作推進，將開發(fā)、招商、管理“包干”，探索“M1+R2”“M1+R0”等產(chǎn)城融合聯(lián)動改造模式，進一步提高產(chǎn)業(yè)規(guī)劃標準，力求在解決利益主體復雜、激發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Φ确矫鎸崿F(xiàn)新突破，讓群眾共享改革紅利。
無獨有偶，今年4月底，橫瀝與北京聯(lián)東投資（集團）有限公司簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)雙方協(xié)定，接下來將在“推進低效鎮(zhèn)村工業(yè)園‘工改工’和城市更新”“打造智能制造產(chǎn)業(yè)基地，加快打造發(fā)展新動能”“聯(lián)動招商委托運營”三大方面進行深度合作，聯(lián)手打造智能制造產(chǎn)業(yè)基地。
作為全國首屈一指的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營企業(yè)，聯(lián)東集團已在全國超60座城市投資運營270余個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，引進、服務企業(yè)超1.3萬家。此次與橫瀝牽手，更引起了外界的普遍關(guān)注。有分析人士認為，從合作意義上解讀，代表的是市場對橫瀝的投資環(huán)境投出了一張“信任票”。
“橫瀝是我們在東莞重點布局的區(qū)域之一。”聯(lián)東集團投資總監(jiān)王修亭表示，聯(lián)東集團“聯(lián)東U谷”產(chǎn)業(yè)模式主要目的是集約土地資源，構(gòu)筑實體經(jīng)濟發(fā)展平臺。兩者強強聯(lián)手將有利于加快新興產(chǎn)業(yè)集聚，強化對實體經(jīng)濟的培育。
引入“聯(lián)東模式”，無疑是橫瀝提速“工改工”的一次新嘗試。當前，聯(lián)東集團積極參與村尾村舊工業(yè)區(qū)產(chǎn)城融合類更新單元項目改造。該地塊擬更新單元范圍約427畝，計劃總投資60億元。王修亭介紹，聯(lián)東集團將推動該單元一類工業(yè)用地（M1）規(guī)劃開發(fā)、產(chǎn)業(yè)導向，在后期產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營招商、為企服務等提供一站式服務，助力產(chǎn)業(yè)集聚和升級，提升橫瀝區(qū)域綜合價值。
■橫瀝村尾村舊工業(yè)區(qū)產(chǎn)城融合類更新單元效果圖
重塑產(chǎn)業(yè)新格局
探索一直在持續(xù)，改造仍在路上——
鎮(zhèn)村工業(yè)園改造除承載城市空間載體更新之外，還擔負著城市產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代的重任。華南城市研究會會長、暨南大學教授胡剛認為，“工改工”目標是為了支撐產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展，有序退出落后產(chǎn)能，轉(zhuǎn)而發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，激發(fā)創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展內(nèi)生動力。
從“村村點火、戶戶冒煙”的粗放型工業(yè)模式，到“栽下梧桐樹、引來金鳳凰”的產(chǎn)城融合新生態(tài)，橫瀝新制造業(yè)版圖正“浮出水面”。今年的橫瀝鎮(zhèn)《政府工作報告》提出，探索鎮(zhèn)村工業(yè)園區(qū)連片改造，騰挪空間承接龍頭企業(yè)，積極對接松山湖“三新”產(chǎn)業(yè)基地，加快培育新能源、新一代電子信息等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。
胡剛表示，“工改工”不光是騰挪發(fā)展空間，還將重塑產(chǎn)業(yè)新格局，更有效推動各領域邁向新發(fā)展。在這樣的語境下，橫瀝要充分運用市場機制盤活低效用地，引導土地要素向?qū)嶓w經(jīng)濟、先進生產(chǎn)力集聚，支撐產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，推動鄉(xiāng)村振興和城市品質(zhì)提升，為東莞破解低效用地問題蹚出新路。
今年，橫瀝列出了詳細的“計劃表”：推進橫瀝村第一工業(yè)區(qū)、村頭第一工業(yè)區(qū)、冠彩工業(yè)園項目控規(guī)調(diào)整；推動498畝神山新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)項目和473.25畝莞睿新城“工改工”項目前期服務招標，計劃年內(nèi)拆除神山項目100畝土地；加快實施包括橫瀝鎮(zhèn)新型產(chǎn)業(yè)社區(qū)、灣區(qū)模具智造新城、村尾村舊工業(yè)區(qū)產(chǎn)城融合類更新單元等三個產(chǎn)城融合類項目的方案編制、不動產(chǎn)核查和意愿征詢工作。
未來3至5年，橫瀝將聚焦產(chǎn)業(yè)高級化，突出以科技創(chuàng)新賦能，以拓空間招引優(yōu)質(zhì)大項目增能，以重點企業(yè)原地倍增擴能，進一步穩(wěn)固“一柱兩翼”產(chǎn)業(yè)格局，統(tǒng)籌兼顧產(chǎn)業(yè)增容與提效，到2025年，規(guī)模以上五金模具產(chǎn)值超200億元，實現(xiàn)招引超30億元龍頭企業(yè)“零的突破”。#p#分頁標題#e#
啟航“十四五”，在加快推動高質(zhì)量發(fā)展的時代大潮下，以“工改工”為契機，橫瀝正加快改出新空間，朝著現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展、產(chǎn)城人融合的“灣區(qū)活力生態(tài)文明小鎮(zhèn)”闊步邁進。
文字：袁健斌