針未尖
北京市規(guī)劃和自然資源委員會日前發(fā)布本年度第一批次商品住宅用地出讓公告的補充公告。針對2021年第一批次通過掛牌方式出讓的29個項目，公告公布了土地合理上限價格、競建“公共租賃住房”上限面積、競政府持有商品住宅產(chǎn)權預設份額等，并公布了競買人需提交的《房屋售價承諾書》模板，要求競買人對未來房屋售價及住房最低品質(zhì)保障等內(nèi)容作出承諾。
這是北京市首次公布土地合理上限價格。專家認為，此舉旨在通過合理控制地價，推動商品住宅用地供應由“價高者得”的單一目標向完善市場、促進土地利用、保障民生等多目標管理轉(zhuǎn)變。
讓開發(fā)商和社會在拍地前就知曉每個地塊的地價上限，有利于合理調(diào)節(jié)政府掛牌出讓地塊的溢價率。此次北京掛牌出讓的這批商品住宅用地地塊中，超九成的溢價率未超過15%，這足以說明，公布“土地合理上限價格”是通過控制地價抑制房價的好措施。
房價主要由地價、建筑安裝工程費、稅費和利潤等構(gòu)成，在有的地方，地價占據(jù)了房價30%至40%的份額。有分析甚至認為，一些地方房價中地價有一半的推動力，地價對房價的影響可想而知。隨著土地供應越發(fā)緊張，地價對房價的影響更大，不少地方屢破紀錄，拍出“天價地塊”。高價拿地的開發(fā)商哪怕是為了不“賠本”，也要在這些地塊上建出更貴的商品房，甚至建成“極品豪宅”，試問，這些住房的價格有多少普通人能夠承受呢？
在“房住不炒”的原則要求下，采取包括遏制炒作、控制地價在內(nèi)的綜合措施控制房價惡性上漲，是每個地方政府和城市的應盡職責。要讓大多數(shù)普通居民買得起房或有保障性住房可租，不能“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”，而應從源頭——地價有效控制地價，地價控制了，地方政府才有足夠的底氣控制房價。開發(fā)商獲得土地的成本再高，他們也會想辦法讓“羊毛出在羊身上”，最后只剩下普通居民來買單。如果地方政府不能有效調(diào)控土地價格，又怎能有效調(diào)控住房的價格？
土地拍賣是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個重要手段。此番，北京首次公布土地合理上限價格，讓土地拍賣不再是“價高者得”，有利于實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”目標。此前，也有其他一些地方在拍賣土地時制定最高限價，采用“競價+搖號”（達到最高限價后停止拍賣，采用搖號方式，即“靠運氣”決定歸屬）“競價+熔斷”（達到最高價后終止土地出讓）等拍賣方式，收到不錯的效果，彰顯了政府科學調(diào)控住房市場的決心和能力。
有人認為地方政府身兼兩種角色，作為土地供應方，不能把土地出讓得太便宜，因為這是稅收來源，城市基建需要錢；作為城市主政者，要考慮民意，要貫徹上級要求，所以要調(diào)控地價。這種說法反映了一定的實情，但從根本上講，地方政府應當更著重后一角色，以公共利益、民生福祉為最大考量，自覺走出對土地財政的依賴。
以科學調(diào)控遏制房價惡性上漲，保障和改善住房民生，是政府義不容辭的責任。