本報(bào)記者 蔣翰林 趙毅 東莞報(bào)道
這邊廂，深圳因樓市火爆被政府點(diǎn)名；那邊廂，臨深城市東莞也暗流涌動(dòng)。近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者走訪發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)的東莞樓市再曝違規(guī)亂象。
11月24日，華潤(rùn)置地華南大區(qū)發(fā)布一則通報(bào)稱，華潤(rùn)置地華南大區(qū)紀(jì)委發(fā)現(xiàn)東莞公司萬(wàn)象府項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)朱某收取“喝茶費(fèi)”，涉嫌違法犯罪。目前，東莞市公安局南城分局已依法對(duì)朱某采取刑事強(qiáng)制措施。
實(shí)際上，在新房供不應(yīng)求、深圳需求外溢等影響下，今年?yáng)|莞樓市和土拍市場(chǎng)可謂狂熱。根據(jù)2020年最新緯房指數(shù)，近一年?yáng)|莞房?jī)r(jià)漲幅已超越深圳，同比上漲29.13%，穩(wěn)居全國(guó)第一。1~10月東莞土拍市場(chǎng)累計(jì)攬金621億元，比去年全年多出374億元。在目前成功出讓的42宗商住地中，有22宗打破了當(dāng)?shù)刈罡邩敲鎯r(jià)紀(jì)錄。
樓市火熱背后，違規(guī)亂象層出不窮，華潤(rùn)置業(yè)顧問(wèn)收取“茶水費(fèi)”只是冰山一角。記者在11月走訪了東莞各鎮(zhèn)區(qū)的樓盤，收取“喝茶費(fèi)”、首付分期、更名費(fèi)等操作潛行于市。在記者走訪的一個(gè)樓盤中，銷售人員稱熱門戶型已經(jīng)落位認(rèn)購(gòu)滿員，不可再選，而實(shí)際上該樓棟還未獲得預(yù)售證。
未拿預(yù)售證先凍資引爭(zhēng)議
“這兩天凍資五萬(wàn)元在你個(gè)人賬戶中，開(kāi)盤后可按順序優(yōu)先選房?！庇浾咴跂|莞隨機(jī)走訪時(shí)，發(fā)現(xiàn)有樓盤未取得預(yù)售證便通過(guò)凍資的方式大力蓄客，吆喝購(gòu)房者加緊“落定”。
11月16日，記者來(lái)到東莞松湖新區(qū)的嘉華嘉譽(yù)灣樓盤。置業(yè)顧問(wèn)向記者介紹了9棟133平方米的戶型，并多次告知抓緊時(shí)間凍資。
值得注意的是，記者發(fā)現(xiàn)在銷售中心的項(xiàng)目信息公開(kāi)欄上，并沒(méi)有9棟預(yù)售資格證，置業(yè)顧問(wèn)也坦白告訴記者，預(yù)售可能要11月底才能拿到，但不影響凍資。記者在東莞住建局預(yù)售證查詢平臺(tái)上查到，該樓棟于11月26日才獲得預(yù)售許可。
在正規(guī)的購(gòu)房交易過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商會(huì)進(jìn)行包括驗(yàn)資、誠(chéng)意登記、認(rèn)籌、凍資等操作，以便累積意向客戶，或者對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行初步篩選等。但所有涉及收取購(gòu)房者費(fèi)用的行為都有一個(gè)前提，即應(yīng)取得商品房預(yù)售許可證。
今年6月，東莞市住建局發(fā)布《市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)整治行動(dòng)的通知》，其中寫道：未取得商品房預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證書(shū)，以認(rèn)購(gòu)、認(rèn)籌、預(yù)定、排號(hào)、售卡等方式向購(gòu)房人收取或變相收取定金、預(yù)訂款、誠(chéng)意金等費(fèi)用，屬于違規(guī)行為。通知明確，開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售證，不可進(jìn)行變相銷售行為。
針對(duì)提前凍資現(xiàn)象，北京金訴律師事務(wù)所主任、北京法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)理事王玉臣表示：這種行為實(shí)際上也是違法銷售。他補(bǔ)充道，雖然房款沒(méi)有到開(kāi)發(fā)商的賬戶上，但是通過(guò)凍資已經(jīng)開(kāi)始確定了銷售對(duì)象，并鎖定了一部分款項(xiàng)，實(shí)際上銷售工作已經(jīng)開(kāi)始了。不論是國(guó)家的《城市商品房預(yù)售管理辦法》，還是《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，都明令禁止在預(yù)售許可證取得前就進(jìn)行銷售、宣傳。
針對(duì)未取得預(yù)售資格便要求凍資，記者致函東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，該局回應(yīng)道：該行為是否屬于“向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用”的違規(guī)行為，需進(jìn)一步向法律顧問(wèn)以及上級(jí)部門咨詢。
事實(shí)上，早在今年9月，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于防范兜售新建商品住房房源指標(biāo)行為的提示》，提醒市民，任何以提供“獲取選房指標(biāo)”“鎖定房號(hào)”“優(yōu)先選房”服務(wù)為由收取金錢的行為都涉嫌違法違規(guī)。
有中介稱“喝茶費(fèi)”外還有“更名費(fèi)”
與嘉譽(yù)灣一街之隔的另一個(gè)樓盤，美麗灣畔三期即將發(fā)售。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司“糯家”的一名中介告訴記者，開(kāi)盤前花11萬(wàn)元可提前鎖定房源，這筆錢包括3萬(wàn)元的“更名費(fèi)”和8萬(wàn)元的“喝茶費(fèi)”。
兩筆款項(xiàng)名目不同，費(fèi)用去向也不一樣。中介稱，房源是由該項(xiàng)目前兩期的老業(yè)主，通過(guò)關(guān)系內(nèi)部提前下定金鎖定，這3萬(wàn)元“更名費(fèi)”給到該業(yè)主，即可把房源退出給記者。而8萬(wàn)元“喝茶費(fèi)”則給到中介用于與開(kāi)發(fā)商“上下打理”走關(guān)系。雖然該樓盤尚未開(kāi)盤，但中介肯定地告訴記者，肯定比隔壁嘉譽(yù)灣2.5萬(wàn)元的單價(jià)至少便宜兩三千元，這也是為何該樓盤難搶的原因。
隨后，該中介向記者出示了一份“補(bǔ)充協(xié)議”，稱“若甲方未能成功購(gòu)買乙方推薦房源，或甲方后悔不想購(gòu)買此房源，乙方承諾無(wú)條件退換購(gòu)房訂金8萬(wàn)元?！?/span>
記者就此致電、致函美麗灣畔開(kāi)發(fā)商?hào)|莞市天恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，截至發(fā)稿未獲回復(fù)。
#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#“120、118平方米的已經(jīng)落位房號(hào)，賣完了?！?1月16日，同樣是還未拿到預(yù)售資格尚未開(kāi)盤，位于東莞市石龍鎮(zhèn)新鴻基·瓏匯的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，熱門戶型已經(jīng)提前搶光，落位滿員。但隨后另一位置業(yè)顧問(wèn)又改口稱，現(xiàn)在可以提交購(gòu)房者的資質(zhì)材料，讓記者等待開(kāi)盤通知。
7月2日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房預(yù)（銷）售管理的通知》，嚴(yán)格規(guī)范商品住房認(rèn)購(gòu)行為。通知提到，商品住房認(rèn)購(gòu)后不得擅自更改購(gòu)房者姓名；無(wú)真實(shí)有效的認(rèn)購(gòu)書(shū)及定金繳納證明材料的，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以房屋已被認(rèn)購(gòu)為由不對(duì)外銷售。
對(duì)于新鴻基·瓏匯在沒(méi)有預(yù)售證情況下告知房源已落位滿員，新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司華南區(qū)域相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)表示，“屬于置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)辭有誤，沒(méi)有預(yù)售證情況下不會(huì)有銷售行為，會(huì)進(jìn)一步調(diào)查。”
此外，記者還發(fā)現(xiàn)有樓盤存在首付分期的違規(guī)操作。記者以購(gòu)房者身份來(lái)到茶山鎮(zhèn)的富盈香茶郡二期售樓中心，當(dāng)記者問(wèn)及首付資金緊張如何處理時(shí)，銷售立刻告知，可以由開(kāi)發(fā)商墊付首付款的一半，客戶需一年內(nèi)分四期還清，不收取利息。銷售人員稱，這是“雙十一”才有的政策，并讓記者抓緊繳納定金。“不用抵押、擔(dān)保，不上征信，由開(kāi)發(fā)商借給你，到時(shí)會(huì)簽一個(gè)借款合同?！鳖檰?wèn)熱情地向記者介紹。
置業(yè)顧問(wèn)還告訴記者，由于銀行會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商收款賬戶進(jìn)行監(jiān)管，為躲避監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商會(huì)先把這墊付的資金轉(zhuǎn)給購(gòu)房者，由購(gòu)房者打到銀行監(jiān)管下的開(kāi)發(fā)商收款賬戶中?！霸阢y行看來(lái)，這就相當(dāng)于你自己付的首付款了。”
實(shí)際上，早在2017年，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作》中，已明確規(guī)定嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購(gòu)房融資產(chǎn)品或服務(wù)。
對(duì)于富盈香茶郡二期開(kāi)發(fā)商墊付首付款一事，東莞市住建局回復(fù)記者稱，將會(huì)同金融監(jiān)管部門對(duì)富盈香茶郡作進(jìn)一步調(diào)查。
東莞進(jìn)入“打新”時(shí)代
“鋌而走險(xiǎn)的違規(guī)操作，大多是因?yàn)槭袌?chǎng)火熱，油水可撈。東莞早已不是以前的東莞了。”一位業(yè)內(nèi)人士感嘆。實(shí)際上，東莞已接棒深圳，成為全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅最高的城市。根據(jù)2020年最新緯房指數(shù)，近一年?yáng)|莞房?jī)r(jià)同比上漲29.13%，穩(wěn)居全國(guó)第一。
吉屋網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前東莞全市新房均價(jià)為22117元/平方米，二手房均價(jià)為19486元/平方米。部分中心城區(qū)，如鳳崗、長(zhǎng)安的房?jī)r(jià)均價(jià)已經(jīng)突破3萬(wàn)元每平方米，房?jī)r(jià)甚至超過(guò)廣州。
值得留意的是，今年7月25日，東莞發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，新房備案價(jià)格受到嚴(yán)格管控。這使得一些新盤價(jià)格出現(xiàn)“倒掛”，比周邊二手房便宜。許多人帶著“買到即賺百萬(wàn)”的心態(tài)，加入“打新”搶房熱潮，不少樓盤出現(xiàn)秒光現(xiàn)象。
東莞華潤(rùn)萬(wàn)象府，也就是日前因收取“喝茶費(fèi)”被刑拘的朱某所在的樓盤，就是其中代表。萬(wàn)象府9月底開(kāi)盤，4.2萬(wàn)元每平方米的均價(jià)，比周邊金域華府二手房?jī)r(jià)格便宜近三千元。開(kāi)盤當(dāng)日，萬(wàn)象府總共 480套房，每套總價(jià)在469萬(wàn)~641萬(wàn)元，幾秒鐘內(nèi)均被搶光。
對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，不控制違規(guī)炒作、違規(guī)加杠桿，新房供應(yīng)哪怕幾十個(gè)樓盤，也無(wú)法降溫，“反而會(huì)因?yàn)樾路肯迌r(jià)，人為創(chuàng)設(shè)了‘套利’效應(yīng)”。李宇嘉表示，稅收工具也很關(guān)鍵，即便不需要房產(chǎn)稅這樣的重典，也可以學(xué)習(xí)香港或新加坡的從價(jià)印花稅、買家印花稅，來(lái)打擊炒房。