身居東莞，你會聽到街頭車水馬龍的熱鬧，聽到各處土地上施工的轟鳴聲，那都是城市生長的聲音。一棟棟住宅樓房從無到有、從整齊排列到各具特色，爭當人居標桿。樓市供應(yīng)進度在加快，住宅的品質(zhì)也在提升，這背后是品質(zhì)城市的發(fā)展需求，也是房地產(chǎn)市場品質(zhì)升級的體現(xiàn)。
自《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》出臺后，相關(guān)規(guī)劃利好直指東莞，在莞深同城化的加持下，東莞城市價值迅速提升，吸引了不少品牌房企進駐，并不斷為實現(xiàn)“灣區(qū)都市、品質(zhì)東莞”創(chuàng)造出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。
從合作拿地到合作開發(fā)，“抱團”模式已成為東莞樓市新潮流。
品牌時代來臨
東莞樓市投資吸引力增強
今年6月，中國指數(shù)研究院發(fā)布了《中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力研究》，其中公開了2020年中國地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力百強名單，名單顯示，東莞市投資吸引力排名靠前，位居第20名，直接體現(xiàn)了東莞市較高的投資熱度。
中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心總經(jīng)理車德銳發(fā)表評論，著眼于近幾年樓市最大的變化，明顯很多品牌開發(fā)商、百強房企熱衷在粵港澳大灣區(qū)布局，其中，東莞成為了一個非常重要的布局點。根據(jù)中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全國約60%的百強房企都有在東莞拿項目。
為什么各大品牌房企選擇東莞？車德銳表示，首先東莞的經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)向好，在國際環(huán)境復雜多變，國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力較大的情況下，依然保持高質(zhì)量發(fā)展，去年東莞市GDP突破9000億元，增速珠三角排名第一，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型更是跑出“加速度”，消費市場持續(xù)升級。與此相隨的是產(chǎn)業(yè)與人才不斷涌入，東莞市在今后15年也將躋身常住人口超千萬的“超大城市”之列，這也意味著住宅市場將展現(xiàn)強大的需求。
為了緩解供需矛盾，近年來，東莞還通過樓市政策調(diào)控大力整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。萬科、碧桂園作為早期進入東莞房地產(chǎn)市場的一批開發(fā)商，現(xiàn)已基本實現(xiàn)全面布局。中原地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展中心發(fā)布的2019年開發(fā)商在東莞市場占有率排行榜顯示，萬科地產(chǎn)和碧桂園集團穩(wěn)居前二，其市場占有率分別達16.15%和12.43%，隨后的便是卓越集團、金地地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等長期活躍在東莞房地產(chǎn)市場的品牌開發(fā)商。
東莞百強房企業(yè)績市場占有率早在2017年已超過50%，并在往后幾年呈上漲趨勢，這意味著東莞已進入了品牌開發(fā)商時代，甚至有不少全國百強房企進駐。盡管市場份額不斷被瓜分，各大房企的競爭越來越激烈，但外來房企搶灘布局東莞的信心和勢頭毫無削減。
參與城市更新
外地房企“花樣”挺進東莞
土地就如進入房地產(chǎn)市場的門票，大多數(shù)房企都通過在公開招拍掛市場拿地走進東莞，尤其在今年，土地市場出現(xiàn)了諸多“新面孔”，包括深圳前海、綠景、中梁、富力、中信城開等。
隨著莞深融合速度加快，深系房企也轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場到東莞臨深區(qū)域。深圳市前海開發(fā)投資控股有限公司作為一家實力國企，今年以52.78億元包攬?zhí)翉B鎮(zhèn)共9萬平方米的“雙胞胎”商住地，首次進駐東莞。近日，這兩宗地分別備案為前灣府和桂灣府，據(jù)了解，建設(shè)單位均為前?？毓?。
世茂今年在東莞土拍市場上也表現(xiàn)出積極的態(tài)度，接連獲取萬江、沙田、虎門三宗地塊，還成功進駐主城區(qū)。據(jù)悉，世茂早已通過城市更新項目（黃江黃京坑舊改項目）、收購（世茂福晟錢隆華府項目）等方式涉足東莞市場，而今年的拿地更是表達其深耕東莞的決心。
今年依舊是東莞城市更新的爆發(fā)年，大批城市更新項目陸續(xù)出爐，加上東莞土地開發(fā)度高，土地資源稀缺珍貴，因此除了土拍以外，很多外來房企通過拿下城市更新項目的方式，擴充在東莞的土地儲備。就拿城市更新項目遍地開花的富力地產(chǎn)來說，富力今年首進東莞，便成立了深莞惠城市更新集團，中標虎門果利來市場項目的前期服務(wù)商、洪梅河西片區(qū)“HX—3單元”前期服務(wù)商等，在多個鎮(zhèn)街布局舊改項目。
業(yè)內(nèi)人員分析，把中小房企、本土房企擋在門外的，是拿地的高門檻與高成本，本土房企囤地惜售也較明顯。那么本土房企如何突破重圍？合富研究院高級分析師李興旺曾發(fā)表觀點，“三舊”改造的進度很難把控，尤其是居民區(qū)，眾口難調(diào)，因此，對于開發(fā)商來說，舊廠房改造是比較好的機會。
在多條力挽狂瀾的賽道上，有的本土房企轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有的憑借地區(qū)優(yōu)勢分舊改“大餅”，有的則借土地儲備資源優(yōu)勢與外來品牌開發(fā)商進行合作打開東莞市場。
#p#分頁標題#e#應(yīng)對更高要求
品牌房企強強聯(lián)合成趨勢
從合作拿地到合作開發(fā)，“抱團”模式已然成為東莞樓市里的新潮流。論其原因，有開發(fā)商營銷負責人坦言：“房地產(chǎn)市場的門檻越來越高，人們對產(chǎn)品的要求越來越多，只能互相借力了?！?/p>
再次著眼于今年的土拍市場，就有金地與龍湖聯(lián)合體在今年4月以32億元搶下茶山鎮(zhèn)站前路TOD地塊，后公布項目名為龍湖金地天曜城，將打造總建筑面積60萬平方米的商業(yè)綜合體；另有佳兆業(yè)與時代聯(lián)合拿下中堂鎮(zhèn)豆豉洲地塊，共同奮力當“島主”；世茂&佳兆業(yè)拿下虎門龍眼社區(qū)6萬平方米商住地等。
在舊改領(lǐng)域同樣出現(xiàn)了聯(lián)合模式，本土房企在這方面的參與度會更高，比如中天、奧園、泰誠在不久前聯(lián)手拿下清溪鎮(zhèn)清廈村鹿湖壩商住A更新單元，中天與萬科也在今年拿下了位于長安鎮(zhèn)的新民社區(qū)茅洲河沿岸產(chǎn)城融合類更新單元，合作開發(fā)的項目已不止于住宅產(chǎn)品。
各大房企聯(lián)合開發(fā)的產(chǎn)品也一個個隨之面世。據(jù)統(tǒng)計，目前東莞市面上合作開發(fā)的項目已超過30個，其中不乏品牌開發(fā)商的強強聯(lián)袂之作，如保利金地·領(lǐng)峯、保利·首鑄天際、美的招商·東樾、佳兆業(yè)時代·芳華等。近日正式開放營銷中心及樣板房的海上明悅項目正是由世茂控股、卓越集團以及金地集團共同打造。據(jù)介紹，三大開發(fā)商分工明確，分別負責拿地、營銷、產(chǎn)品設(shè)計，而以此為代表的聯(lián)合開發(fā)項目在市場中受到的評價相當高。“就像是好幾個大咖共同研發(fā)一個產(chǎn)品，取其精華，會讓人感覺比較專業(yè)、靠譜?！睜I銷中心一名意向置業(yè)者說。
業(yè)內(nèi)人士分析，合作開發(fā)在拿地環(huán)節(jié)上可幫助房企降低拿地成本，在開發(fā)環(huán)節(jié)上可實現(xiàn)優(yōu)勢互補與風險共擔，另一方面，合作項目在管理上難度較大，對房企各方面能力也具有一定要求。
在土地資源稀缺、開發(fā)難度大的背景下，“抱團”已不是選擇，而是趨勢和常態(tài)。從今起，各品牌開發(fā)商將以全新的姿態(tài)，在東莞房地產(chǎn)市場的舞臺上再現(xiàn)光芒。