由《財(cái)經(jīng)》、《財(cái)經(jīng)智庫》、財(cái)通匯主辦的第五屆全球財(cái)富管理論壇于2023年2月24日-26日在北京舉行。中國證券監(jiān)督管理委員會(huì)市場監(jiān)管二部主任王建平出席并演講。
王建平表示，作為資本市場支持房地應(yīng)市場平穩(wěn)健康發(fā)展“第三支箭”的重要內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)將按照試點(diǎn)先行、穩(wěn)妥推進(jìn)的原則開展。北京市私募基金發(fā)展基礎(chǔ)良好，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目儲(chǔ)備豐富，具備開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的條件。前期，建設(shè)銀行住房租賃基金等不動(dòng)產(chǎn)類私募基金積極布局北京地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)展順利。
為形成監(jiān)管與發(fā)展合力，在北京打造良好的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金發(fā)展環(huán)境，王建平提出三點(diǎn)建議：
一是共同支持北京轄區(qū)符合試點(diǎn)要求的管理人開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)。北京有良好的私募基金發(fā)展基礎(chǔ)，私募基金總體發(fā)展情況在全國名列前茅。截至 2022年末，注冊地在北京的私募股權(quán)、創(chuàng)投基金管理人數(shù)量為 2567家，管理規(guī)模為 3.53 萬億，排名全國第一。同時(shí)，北京聚集了很多不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)管理人，長期深耕市場，深度開展不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目業(yè)務(wù)，專業(yè)運(yùn)營能力強(qiáng)，經(jīng)驗(yàn)豐富。下一步，建議各單位加強(qiáng)協(xié)作，共同支持北京轄區(qū)符合要求的私募基金管理人積極參與不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)。助力私募行業(yè)拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，壯大勢力，繼續(xù)強(qiáng)化區(qū)域優(yōu)勢地位。
二是利用好此次試點(diǎn)政策，盤活北京符合條件的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。由于人口、經(jīng)濟(jì)、區(qū)位等多重優(yōu)勢，北京具有較多在各類市場化運(yùn)作、商業(yè)價(jià)值較高的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，城市更新需求大，這些項(xiàng)目具備較好的投資屬性，適合作為不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的底層資產(chǎn)。“在我們前期調(diào)研過程中，有多家管理人表示已深度布局北京的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目能夠提供較為穩(wěn)定的收益，在退出時(shí)也較為順暢，與投資者的需求較為匹配。為此，希望北京市國土、住建等相關(guān)部門大力支持試點(diǎn)管理人投資運(yùn)營北京的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，完善政策環(huán)境”，他說。
三是推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金引入長期資金。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可以為投資者帶來較為穩(wěn)定的租金與增值的現(xiàn)金流回報(bào)，其收益模式與風(fēng)險(xiǎn)特 征與長期資金需求較為西配。而引入長期資金也能夠?yàn)樗侥蓟鹛峁┏掷m(xù)穩(wěn)定的資金來源，引導(dǎo)私募基金充分發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的功能作用?！跋乱徊剑Ｍ本┦邢嚓P(guān)主管部門繼續(xù)支持北京轄區(qū)內(nèi)保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金等長期資金投資私募基金，共同助力不動(dòng)產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。另外，我們也建議北京市地方金融監(jiān)管部門充分利用北京轄區(qū)服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放的契機(jī)，積極引入境外資金，通過設(shè)立 QFLP 基金等方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”王建平呼吁。
“相信經(jīng)過各方努力，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金會(huì)有更大發(fā)展空間，也會(huì)在紓解房地產(chǎn)行業(yè)困難，支持穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)上發(fā)揮愈加重要的作用”，他說。
以下為演講實(shí)錄：
王建平：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，大家下午好！很高興參加“第五屆全球財(cái)富管理論壇”！
黨的二十大報(bào)告指出，中國式現(xiàn)代化是全體人民共同富裕的現(xiàn)代化。隨著我國逐步步入 “后疫情時(shí)代”，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵階段，金融市場供給和居民財(cái)富配置需求也在發(fā)生著深刻的變化。近年來，私募基金行業(yè)規(guī)模平穩(wěn)增長，結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，已從“小眾行業(yè)”發(fā)展為資產(chǎn)管理的一個(gè)“主流行業(yè)”，有效發(fā)揮了鄉(xiāng)元化資產(chǎn)配置、專業(yè)化資產(chǎn)管理的優(yōu)勢。近日，證監(jiān)會(huì)推出了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，支持私募基金行業(yè)更好地發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的功能作用。今天，我想借此機(jī)會(huì)，就不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)思路以及有關(guān)情況和大家作個(gè)交流。
一、發(fā)揮私募投資基金服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的積極作用
目前房地產(chǎn)行業(yè)面臨整體缺乏流動(dòng)性，“高杠桿、高負(fù)債”的經(jīng)營發(fā)展模式亟需改變等問題。近期，國家陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)政策措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)信用修復(fù)、穩(wěn)定市場預(yù)期，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)是其中一項(xiàng)重要舉措。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個(gè)重要的投資品類，近年來，我國已有一些私募機(jī)構(gòu)陸續(xù)設(shè)立投向商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的私募基金并在基金業(yè)協(xié)會(huì)備案，不斷探索積累 不動(dòng)產(chǎn)投資運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。我們認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)不僅有現(xiàn)實(shí)的必要性，也具備一定的特有優(yōu)勢：
一是落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于 “促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”重要部署，形成金融合力。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可通過滿足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求，投資存量住宅，助力做好“保交樓”“保民生” 工作。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可在發(fā)揮專業(yè)化優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，與信貨、債券及其他股權(quán)融資等金融工具形成合力，多箭齊發(fā)，共同推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
二是盤活經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)，緩解房地產(chǎn)市場流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可以引導(dǎo)權(quán)益資金投資經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)，激活經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)“資本金”，修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，緩解負(fù)債壓力，提振市場信心。
三是豐富資產(chǎn)配置選擇，推動(dòng)引入機(jī)構(gòu)投資者和長期資金。在產(chǎn)品需求端，國內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者資金儲(chǔ)備豐富、運(yùn)營管理專業(yè)，多元化資產(chǎn)配置需求較大；在產(chǎn)品供給端，既有股權(quán)投資屬性，又能實(shí)現(xiàn)較為穩(wěn)定的期間收益的金融產(chǎn)品也是短板。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金規(guī)模較大、期限較長，能夠通過長期穩(wěn)定的期間收益或者項(xiàng)目增值退出等方式獲取回報(bào)，可以豐富投資者資產(chǎn)配置選擇，在現(xiàn)有權(quán)益、債券產(chǎn)品基礎(chǔ)上，增加新的可投資品種，滿足機(jī)構(gòu)投資者和長期資金的資產(chǎn)配置需求。
四是實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)隔離。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可通過將目標(biāo)資產(chǎn)從原始權(quán)益人處獨(dú)立收購并實(shí)現(xiàn)控制運(yùn)營，利用私募基金的財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性和風(fēng)險(xiǎn)隔離優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)資產(chǎn)的有效剝離，從而成為獨(dú)立運(yùn)營的主體。通過這種方式，可以為存量地產(chǎn)注入增量資金，并與原始權(quán)益人的資產(chǎn)負(fù)債表隔離，有效盤活可經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，幫助企業(yè)紓困。
二、放管結(jié)合，穩(wěn)妥推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)
?。ㄒ唬┚珳?zhǔn)施策，增設(shè)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金類別
不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金所投資的資產(chǎn)屬性、資產(chǎn)回報(bào)方式與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在很大不同。我們認(rèn)為，通過創(chuàng)新性增設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金” 類別，與單純的股權(quán)投資進(jìn)行區(qū)分，采取針對(duì)性的監(jiān)管政策及配套規(guī)則，適當(dāng)給予如放松股債比限制等政策便利，可以更好地發(fā)揮私募基金在支持不動(dòng)產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展方面的積極作用，也可以更好地豐富私募基金產(chǎn)品類型，滿足多元化資產(chǎn)配置需求。
同時(shí)，我們堅(jiān)持 “兩條腿走路”，對(duì)于不能或者不愿參與試點(diǎn)的不動(dòng)產(chǎn)類私募基金，其管理人仍可按照既有政策繼續(xù)備案，但是不享受試點(diǎn)政策便利，也不單列在“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金〞類別下。
?。ǘ┓€(wěn)妥起步，發(fā)揮專業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)勢
為穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)，充分發(fā)揮頭部管理人示苑效應(yīng)，我們從管理人實(shí)繳資本、不動(dòng)產(chǎn)投資管理規(guī)模與經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)人員、合法合規(guī)等方面提出正面要求，同時(shí)為嚴(yán)控自融等傳導(dǎo)性風(fēng)險(xiǎn)，我們明確限制主要出資人及實(shí)際控制人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方的管理人參與試點(diǎn)。根據(jù)不同投資者結(jié)構(gòu)，我們設(shè)置了差異化安排，對(duì)于試點(diǎn)基金產(chǎn)品投資者均為機(jī)構(gòu)投資者的，要求管理人在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于 30 億元人民幣，或自管理人登記以來累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于60億元人民幣；對(duì)于試點(diǎn)基金產(chǎn)品投資者中有自然人投資者的，要求管理人在管不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于 50 億元人民幣，或自管理人登記以來累計(jì)管理不動(dòng)產(chǎn)投資本金不低于 100億元人民幣。
?。ㄈ┩貙捦顿Y范圍，精準(zhǔn)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)
此次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的投資范圍有所拓寬，具體包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房（寫字樓、商場、酒店）、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等三類。
特定居住用房方面，為兼顧規(guī)范與發(fā)展，服務(wù)“保交樓”工作，我們將此處的存量商品住宅限定為已取得五證（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證），已經(jīng)部分實(shí)現(xiàn)銷售或者主體建設(shè) 工程已開工的存量商品住宅項(xiàng)目，包括普通住宅、公寓等。同時(shí)，為支持 “保民生” 工作，我們對(duì)保障性住房和市場化租賃住房的要求進(jìn)行了適當(dāng)降低，保障性住房（包括公租房、 保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等）僅要求取得一證（國有土地使用證），市場化租賃住房僅要求取得兩證（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證）。基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目方面，我們對(duì)可投資的苑圍作了明確，在支持不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上，將5G、IDC（互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心）、新能源風(fēng)電光優(yōu)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目也納入考慮，更好地適應(yīng)新時(shí)代基礎(chǔ)設(shè)施融資需求。
?。ㄋ模┨岣唛T檻要求，引入適格投資者
考慮到不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的規(guī)模較大、權(quán)益持有時(shí)間較長，投資者和管理人都需要有更高的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和承擔(dān)能力，我們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金在門檻方面作了更高的要求。比如，我們要求不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金首輪實(shí)繳規(guī)模不低于 3000 萬元，投資者首輪實(shí)繳出資不低于 1000 萬元等。
從實(shí)際來看，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的產(chǎn)品收益特征和長期機(jī)構(gòu)資金的配置需求較為契合，我們考慮試點(diǎn)產(chǎn)品主要引入包括 QFLP 等外資在內(nèi)的機(jī)構(gòu)資金。近期，我們也在積極會(huì)同有關(guān)部門研究拓寬 OFLP 等機(jī)構(gòu)資金投資私募基金的渠道。同時(shí)，為滿足超高凈值自然人投資者的資產(chǎn)配置點(diǎn)求，我們也允許 部分自然人投資者投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，但其出資比例和基金投資方式會(huì)受到一定限制。
?。ㄎ澹└綦x信用風(fēng)險(xiǎn)，提供政策便利
考慮到實(shí)踐中私募基金多采用股債結(jié)合的夾層方式投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，為了更好地適應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資策略和商業(yè)邏輯，我們對(duì)符合要求的基金向被投企業(yè)投資的股債比作了一定調(diào)整，放松杠桿限制，以便試點(diǎn)基金采用更靈活的方式進(jìn)行投資。同時(shí)需要注意，試點(diǎn)基金產(chǎn)品應(yīng)對(duì)底層資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)控制，并實(shí)現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險(xiǎn)隔離。
（六）加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控，平穩(wěn)推進(jìn)試點(diǎn)
為了規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資遠(yuǎn)作，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控，促進(jìn)試點(diǎn)工作穩(wěn)妥推進(jìn)，我們在基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險(xiǎn)揭示、基金備案、信息披露和報(bào)送等方面提出了一系列規(guī)范要求。同時(shí)，我們將做好事中事后監(jiān)管監(jiān)測，確保試點(diǎn)工作平穩(wěn)推進(jìn)。
三、加強(qiáng)協(xié)同，共同促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金功能作用發(fā)揮
作為資本市場支持房地應(yīng)市場平穩(wěn)健康發(fā)展“第三支箭”的重要內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)將按照試點(diǎn)先行、穩(wěn)妥推進(jìn)的原則開展。北京市私募基金發(fā)展基礎(chǔ)良好，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目儲(chǔ)備豐富，具備開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)的條件。前期，建設(shè)銀行住房租賃基金等不動(dòng)產(chǎn)類私募基金積極布局北京地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)展順利。為形成監(jiān)管與發(fā)展合力，在北京打造良好的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金發(fā)展環(huán)境，我想借此機(jī)會(huì)提幾點(diǎn)建議：
一是共同支持北京轄區(qū)符合試點(diǎn)要求的管理人開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)。北京有良好的私募基金發(fā)展基礎(chǔ)，私募基金總體發(fā)展情況在全國名列前茅。截至 2022年末，注冊地在北京的私募股權(quán)、創(chuàng)投基金管理人數(shù)量為 2567家，管理規(guī)模為 3.53 萬億，排名全國第一。同時(shí)，北京聚集了很多不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)管理人，長期深耕市場，深度開展不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目業(yè)務(wù)，專業(yè)運(yùn)營能力強(qiáng)，經(jīng)驗(yàn)豐富。下一步，建議各單位加強(qiáng)協(xié)作，共同支持北京轄區(qū)符合要求的私募基金管理人積極參與不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)。助力私募行業(yè)拓展新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，壯大勢力，繼續(xù)強(qiáng)化區(qū)域優(yōu)勢地位。
二是利用好此次試點(diǎn)政策，盤活北京符合條件的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。由于人口、經(jīng)濟(jì)、區(qū)位等多重優(yōu)勢，北京具有較多在各類市場化運(yùn)作、商業(yè)價(jià)值較高的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，城市更新需求大，這些項(xiàng)目具備較好的投資屬性，適合作為不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的底層資產(chǎn)。在我們前期調(diào)研過程中，有多家管理人表示已深度布局北京的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目能夠提供較為穩(wěn)定的收益，在退出時(shí)也較為順暢，與投資者的需求較為匹配。為此，希望北京市國土、住建等相關(guān)部門大力支持試點(diǎn)管理人投資運(yùn)營北京的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，完善政策環(huán)境。
三是推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金引入長期資金。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可以為投資者帶來較為穩(wěn)定的租金與增值的現(xiàn)金流回報(bào)，其收益模式與風(fēng)險(xiǎn)特 征與長期資金需求較為西配。而引入長期資金也能夠?yàn)樗侥蓟鹛峁┏掷m(xù)穩(wěn)定的資金來源，引導(dǎo)私募基金充分發(fā)揮服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的功能作用。下一步，希望北京市相關(guān)主管部門繼續(xù)支持北京轄區(qū)內(nèi)保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老金等長期資金投資私募基金，共同助力不動(dòng)產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。另外，我們也建議北京市地方金融監(jiān)管部門充分利用北京轄區(qū)服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放的契機(jī)，積極引入境外資金，通過設(shè)立 QFLP 基金等方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金。
此次開展不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，是證監(jiān)會(huì)支持私募基金發(fā)揮功能作用的一個(gè)創(chuàng)新舉措，我們將根據(jù)試點(diǎn)工作實(shí)踐情況及時(shí)總結(jié)評(píng)估，不斷完善試點(diǎn)政策和規(guī)則，會(huì)同有關(guān)部門持續(xù)優(yōu)化募資、退出、稅收等監(jiān)管政策，為試點(diǎn)工作提供良好的政策環(huán)境。相信經(jīng)過各方努力，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金會(huì)有更大發(fā)展空間，也會(huì)在紓解房地產(chǎn)行業(yè)困難，支持穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)上發(fā)揮愈加重要的作用。
謝謝大家！