行業(yè)：銷售：2021 年1-10 月商品房銷售額同比+7.3%，對(duì)2019 年平均+18.5%，預(yù)測(cè)全國(guó)銷售額將增長(zhǎng)3.0%至18.2 萬(wàn)億，2022 年同比下降10%。競(jìng)爭(zhēng)格局：
國(guó)企市占率顯著提高；行業(yè)銷售集中度略降，拿地集中度提升；房?jī)r(jià)：1-10 月百城房?jī)r(jià)增速6%，但已呈環(huán)比下降趨勢(shì)，預(yù)計(jì)全年增速3%。庫(kù)存：當(dāng)期行業(yè)庫(kù)存位于歷史低點(diǎn)，預(yù)計(jì)全行業(yè)庫(kù)存將緩慢增長(zhǎng)。新開(kāi)工：受房企資本緊張拿地節(jié)奏放緩影響，預(yù)計(jì)2021 全年新開(kāi)工面積同比增速-11%，2022 年同比下降10%。
竣工：竣工高位增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年竣工面積增速為9%，2022 年同比增長(zhǎng)5%。投資：竣工支撐下預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資增速為4.9%，受新開(kāi)工和土地購(gòu)置下行影響，預(yù)計(jì)2022 同比下降2.1%。
政策：在“房住不炒”的主基調(diào)下，自去年“三道紅線”政策發(fā)布以來(lái)，本次調(diào)控政策定力較強(qiáng)，我們認(rèn)為“三道紅線”、“房貸集中度”、“集中供地”等長(zhǎng)效機(jī)制將會(huì)長(zhǎng)期落實(shí)，但目前市場(chǎng)基本面下行超預(yù)期，短期內(nèi)政策底部已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)信貸端及需求端將會(huì)有適度放松。中央層面，自9 月底以來(lái)，高層針對(duì)房地產(chǎn)金融政策密集發(fā)聲。11 月10 日央行發(fā)布的金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告首次公布了個(gè)人住房貸款單月數(shù)據(jù)，顯示10 月末銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款余額較9 月多增1013 億元人民幣，房企信貸環(huán)境邊際改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)合理的資金需求正在得到滿足。地方層面，多地政府調(diào)整樓市政策，包括放寬人才落戶、發(fā)放人才購(gòu)房補(bǔ)貼、支持剛需購(gòu)房等方面，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期促進(jìn)合理購(gòu)房需求的釋放。同時(shí)，第三批集中供地逐步開(kāi)啟，從已公布的規(guī)則來(lái)看多個(gè)城市降低了土拍門(mén)檻，在第二批的基礎(chǔ)上進(jìn)一步優(yōu)化土拍規(guī)則，這將對(duì)尚有能力拿地的房企形成重大利好。
策略：隨著行業(yè)出清加速，具有良好組織管理、盈利、控負(fù)債能力的房企將體現(xiàn)更強(qiáng)的增長(zhǎng)潛力。過(guò)往在行業(yè)快速增長(zhǎng)的背景下成長(zhǎng)性掩蓋了所有缺點(diǎn)，高負(fù)債的房企ROE 和股價(jià)表現(xiàn)反而更好。然而在貸款集中度管理制度和三線四檔的管理下，個(gè)別企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)逐漸暴露，真正具有良好組織管理、盈利、控負(fù)債能力的企業(yè)浮現(xiàn)出來(lái)，因而精選財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企是我們2022 年的年度策略，我們對(duì)并表住宅業(yè)務(wù)凈利率、TOP80 城在售項(xiàng)目毛利率、總利息支出占利潤(rùn)比重、調(diào)整資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、TOP80 城獲取項(xiàng)目拿地-開(kāi)盤(pán)時(shí)間、負(fù)債率、綜合融資成本等指標(biāo)對(duì)TOP40房企進(jìn)行綜合比較，發(fā)現(xiàn)中海、華潤(rùn)、保利等企業(yè)在綜合評(píng)分中表現(xiàn)出色，建議關(guān)注。
投資建議：1.我們認(rèn)為隨著信貸端政策的邊際放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)合理的資金需求正在得到滿足，預(yù)計(jì)后續(xù)房企分化將加速。利好現(xiàn)金流優(yōu)秀，負(fù)債情況良好，土儲(chǔ)分布城市能級(jí)較高的頭部國(guó)企和民企，如保利地產(chǎn)、招商蛇口、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)；2.推薦關(guān)注運(yùn)營(yíng)能力逐漸得到市場(chǎng)認(rèn)同且住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健的龍頭商業(yè)地產(chǎn)：華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、新城控股；稀缺消費(fèi)升級(jí)奢侈品概念的商管+物管公司：華潤(rùn)萬(wàn)象生活；3.今年保障房政策不斷推出，推薦關(guān)注逆周期的代建賽道龍頭：綠城管理控股。
風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策收緊超預(yù)期；房企毛利率下降超預(yù)期；集中度提升速度低于預(yù)期。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)2022年年度策略行業(yè)策略：靜待行業(yè)出清 重塑競(jìng)爭(zhēng)格局
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