本報(bào)記者馬梅若
長(zhǎng)租公寓暴雷，這已不是第一次了。
近期，繼多家長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、跑路后，被視為“頭部企業(yè)”的蛋殼公寓又爆出拖欠供應(yīng)商賬款、房東租金和租客被斷水?dāng)嚯姷南?。該企業(yè)曾號(hào)稱國(guó)內(nèi)第二大的長(zhǎng)租公寓。
令市場(chǎng)稍感寬慰的消息是，幾乎與蛋殼暴雷事件同期，自如于11月30日宣布戰(zhàn)略并購(gòu)貝客青年精品公寓。并購(gòu)?fù)瓿珊?，自如將在北京、上海、廣州、深圳、南京等城市運(yùn)營(yíng)50余個(gè)集中式公寓項(xiàng)目。對(duì)此，地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類并購(gòu)成為今年長(zhǎng)租公寓降溫潮中的一道曙光，說(shuō)明長(zhǎng)租公寓依然有優(yōu)秀的企業(yè)，類似收購(gòu)也說(shuō)明長(zhǎng)租公寓發(fā)展的步伐依然不停滯。
然而，單一的并購(gòu)事件難以完全平復(fù)市場(chǎng)情緒，更無(wú)法解決被卷入其中的“租房者”維權(quán)難題以及長(zhǎng)租公寓自身的發(fā)展困境。大多數(shù)市場(chǎng)分析人士表示，當(dāng)前市場(chǎng)上的大多數(shù)長(zhǎng)租公寓都存在資金周轉(zhuǎn)難題，而從長(zhǎng)期看，缺乏可持續(xù)的盈利模式則是最根本的問(wèn)題。
“2015年到2018年間，長(zhǎng)租公寓在政策的鼓勵(lì)、資本的扶持下快速發(fā)展，現(xiàn)在則進(jìn)入了一個(gè)盤整期。然而，該行業(yè)一度模仿互聯(lián)網(wǎng)模式的‘唯快不破’，在租賃業(yè)務(wù)本身沒(méi)有夯實(shí)的情況下，就高舉高打，希望通過(guò)快速上市來(lái)解決盈利問(wèn)題，這是目前很多長(zhǎng)租公寓存在的問(wèn)題?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《金融時(shí)報(bào)》記者。
而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，市場(chǎng)上當(dāng)下所謂的長(zhǎng)租公寓大都是假長(zhǎng)租公寓，真二房東，其主要的兩大特征是賺取租金差價(jià)與挪用資金。“長(zhǎng)收短付”是這一類型企業(yè)的最大特征。他強(qiáng)調(diào)：“我們需要的長(zhǎng)租公寓，絕不是這類二房東機(jī)構(gòu)?！?/p>
隨著過(guò)去兩年里機(jī)構(gòu)的陸續(xù)暴雷，問(wèn)題早已出現(xiàn)。然而，至今尚未有一個(gè)明確的解決方案。長(zhǎng)租公寓，究竟路在何方？
對(duì)于已進(jìn)入市場(chǎng)的存量企業(yè)而言，克制盲目擴(kuò)張沖動(dòng)，保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)非常重要。在李宇嘉看來(lái)，出現(xiàn)問(wèn)題的公寓大多是互聯(lián)網(wǎng)系、創(chuàng)業(yè)系的企業(yè)，急于求成。由于長(zhǎng)租公寓前期往往需要大量的資金投入，一旦存有快速周轉(zhuǎn)、擴(kuò)大規(guī)模的盲目發(fā)展沖動(dòng)，很容易遭遇資金鏈危機(jī)。他表示：“傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商推進(jìn)的長(zhǎng)租公寓建設(shè)品牌擴(kuò)張速度較慢，仍處于模式探索階段，相對(duì)比較穩(wěn)健。而像自如這樣的企業(yè)，長(zhǎng)期深耕住房租賃領(lǐng)域，對(duì)業(yè)務(wù)理解比較透徹，這也是一大優(yōu)勢(shì)?！?/p>
記者在綜合多方數(shù)據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，上述穩(wěn)健型企業(yè)在2020年進(jìn)行了一些主動(dòng)收縮的“結(jié)構(gòu)性調(diào)整”。疫情沖擊下，市場(chǎng)形勢(shì)的變化或是主要原因。然而，這種“收縮”并不意味著業(yè)務(wù)疲軟。以萬(wàn)科泊寓為例，2020年中報(bào)披露，盡管2020年上半年泊寓城市擴(kuò)張策略上有所收縮，從2019年中期的35城降至33城，但保持了較高的出租率。但在拓房數(shù)量及租金收入兩大指標(biāo)上，泊寓在房企系長(zhǎng)租企業(yè)陣營(yíng)中位次靠前。而且，克而瑞租售監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，萬(wàn)科泊寓開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目出租率攀升至93.7%。
加強(qiáng)監(jiān)管的呼聲也十分強(qiáng)烈。“租金貸等產(chǎn)品必須取締”，張大偉表示長(zhǎng)租公寓最大的問(wèn)題，不在于推漲房租，而是金融化帶來(lái)的“資金池”，現(xiàn)在的長(zhǎng)租公寓已經(jīng)不是一個(gè)租賃企業(yè)，而是一個(gè)個(gè)“金融企業(yè)”。他指出，長(zhǎng)租公寓是一個(gè)以時(shí)間為核心要素的期限套利游戲：裝修、分租這些其實(shí)都只是資金池的補(bǔ)充，“租金貸”等產(chǎn)品更是將房主的預(yù)期租金，通過(guò)平臺(tái)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移到公司名下，實(shí)際控制人可以動(dòng)用，帶來(lái)了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
除了上述防風(fēng)險(xiǎn)政策，更重要的是找到可持續(xù)發(fā)展路徑?！霸谑袌?chǎng)培育期，如果沒(méi)有政府資金補(bǔ)貼或政策鼓勵(lì)，這一市場(chǎng)很難成長(zhǎng)起來(lái)。隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，需求平穩(wěn)，過(guò)去幾年的租金價(jià)格上漲明顯開(kāi)始放緩，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了租金下調(diào)。這對(duì)于二房東類型的租賃公寓影響非常大，因?yàn)殒i定了業(yè)主轉(zhuǎn)租房源的租金價(jià)格，而未來(lái)租金平穩(wěn)的預(yù)期下，盈利難度很大。”張大偉表示。
李宇嘉也同意這一看法。“當(dāng)前，獲取房源的成本太高了，長(zhǎng)租公寓‘賺差價(jià)’的模式很難持續(xù)?！彼硎荆磥?lái)可以通過(guò)存量的商業(yè)辦公改租賃、推動(dòng)集體土地建租賃住房等方式來(lái)降低房源成本。此外，他補(bǔ)充，租房市場(chǎng)的穩(wěn)定，也有賴于“房住不炒”政策的堅(jiān)決落實(shí)。